РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

03.07.2019 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Балашовой П.П.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 об освобождении имущества от ареста и исключении из описи,

установил:

Истец просит суд в редакции уточненных требований освободить от ареста (исключить из акта о наложении ареста (описи имущества)) Центрального РОСП г.Сочи УФССП России по Краснодарскому краю объекты недвижимости: часть жилого дома: помещения №, кадастровый №, по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес>; 

<

данные изъяты> доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес>, участок 55; 15/686 доли земельного участка с кадастровым номером 23.49:0202003:119, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес>, участок 56.

В обоснование требований указывает, что 22.02.2006 г. между ответчиком ФИО4 и истцом на стадии строительства был заключен предварительный договор купли-продажи о заключении в будущем Основного договора купли-продажи и регистрации права по созданной в будущем недвижимой вещи, с условием о полной предварительной оплате.

Обязательства по оплате договора истцом были исполнены полностью в размере 1098000 рублей, что подтверждается расписками, приложенными к иску.

Норма закона устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В 2008 г. ФИО4 исполнены обязательства по созданию и вводу в эксплуатацию недвижимого имущества, по передаче недвижимого имущества истцам, что подтверждается Решением по делу № от ДД.ММ.ГГГГ (истец ФИО6, ответчик ФИО4), вступившим в законную силу: "Судом установлено, что истец передала спорные помещения и доли земельных участков ФИО7 фактически, в спорные помещения ответчик ФИО7 вселил граждан, купивших у него по предварительным договорам купли-продажи ещё в 2007 г.".

В 2007 г. ФИО7 передал ему ключи от квартиры и вселил в обозначенные Договором помещения, в которых он сделал за свой счёт ремонт, т.к. принял помещения на стадии черновой отделки.

После выполнения ремонта и ввода объекта в эксплуатацию, с августа 2008 г. он постоянно проживает в данной квартире, неся бремя по содержанию и благоустройству дома и оплате коммунальных платежей.

Недвижимое имущество, которым он владеет и по настоящее время, было ему передано фактически ФИО7 в 2007 г.

Согласно пунктов 1, 2 ст.224 ГК РФ, вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Предварительный договор купли-продажи содержит все существенные условия основного договора, которые были исполнены ещё в 2007 г. Переданная ему недвижимость была создана с соблюдением требований закона за счёт средств истцов для личных нужд, в тексте предварительного договора купли-продажи недвижимой вещи достаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости.

На земельных участках, находящихся по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес> с кадастровыми номерами №, №, застройщиками ФИО6 и ФИО4 были построены и введены в эксплуатацию 2 дома, под литерами "а" и "б", земельные участки были разделены между объектами права (помещения) в соответствии с их площадью.

На основании договора о разделе совместно созданного имущества застройщик ФИО6 в 2008 г. передаёт в собственность ФИО4 все объекты права по дому с литерой "б".

ФИО4 в 2008-2009 гг. исполняет свои обязательства по регистрации перехода права перед гражданами, купившими у него недвижимость по предварительным договорам купли-продажи, кроме принадлежащих ему нежилых помещений мансарды корпуса с литерой "б".

В корпусе с литерой "а", согласно того же договора, часть объектов права принадлежала застройщику ФИО6, часть ФИО4

ФИО6, требуя от ФИО4 полного исполнения его обязательств по заключению договоров с поставщиками коммунальных услуг, не передавала право собственности ФИО4 на переданный ему объект права.

Только в 2011 г. Решением по делу № от 14.04.2011 г. (истец ФИО6, ответчик ФИО4) объекты права по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес> литер "а" были переданы ФИО4

Право собственности на объект недвижимости, указанный в судебном акте и по факту принадлежащий ему, ФИО4 зарегистрировал только в августе 2011 г.

Во исполнение обязательств зарегистрировать за истцом недвижимое имущество, согласно заключённому предварительному договору купли-продажи, ответчиком (продавцом) ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ с истцом был заключен Основной договор купли-продажи помещений жилого дома и долей земельных участков на часть жилого дома - помещения № 

<

данные изъяты> с кадастровым номером № (№), 

<

данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером № и 

<

данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>, которые были сданы на регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра по Краснодарскому краю вместе со всеми необходимыми документами. Пункт 6 заключённого Основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имеет силу акта-передачи недвижимого имущества.

В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Если иное не предусмотрено Кодексом, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества.

Таким образом, Предварительный договор и основной Договор купли-продажи является заключенным с момента его подписания, и в силу действующего законодательства является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

Регистрация была приостановлена регистрирующим органом со ссылкой на п.5 ст.1 ЗК РФ, поскольку в Росреестре было зарегистрировано обременение в виде ареста на 52/686 доли участка с кадастровым номером № дата регистрации 29.06.2009 г. №, наложенного приставом-исполнителем ФССП ЦРО г.Сочи ФИО8, Постановлением от 16.04.2010 г. на основании определения Центрального районного суда г.Сочи от 09.03.2010 г.

Приставом-исполнителем ФССП ЦРО г.Сочи ФИО8 были выявлены помещения, на долю земли, которых был наложен арест - нежилые помещения мансарда корпуса "б" 

<

адрес> с кадастровыми номерами № площадью 180 кв.м.

Из изложенного выше и приобщённых к иску документов видно, на момент наложения ареста 16.04.2010 г. недвижимость, на регистрацию которой истец и ФИО4 подали документы в октябре 2011 г., в собственности ФИО4 отсутствовала. Право собственности на недвижимость, передаваемую ФИО4, возникло у последнего только в августе 2011 г.

Выписки из ЕГРН наглядно свидетельствуют, что имущество, передаваемое по договору купли-продажи ФИО4, было зарегистрировано на его имя с 11.08.2011 - 11.08.2011 г. и на момент регистрации права истца под арестом не находилось.

УФРС по Центральному району г.Сочи незаконно приостановила регистрацию его права.

Постановление пристава-исполнителя ФССП ЦРО г.Сочи ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ о наложении ареста на 52/686 доли земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащие нежилым помещениям мансарда корпуса 

<

адрес> с кадастровыми номерами № площадью 180 кв.м согласно ст.13 ГПК РФ, должно быть исполнено.

Согласно п.5 ст.1 ЗК РФ, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, именно нежилые помещения мансарда корпуса 

<

адрес> с кадастровыми номерами № площадью 180 кв.м должны следовать судьбе, арестованной под ней земле.

К недвижимости ФИО7, право на которое, у него возникло позже почти на 1 год и 5 месяцев после вынесения постановления от 16.04.2010 г. и согласно имеющимся в деле выпискам ЕГРН не имело никаких обременений.

Согласно п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью.

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Считает, что действиями ФИО4 и регистраторов Росреестра истцу нанесён вред по реализации его гражданских прав.

Истец с 2007 г. владеет и пользуется переданным ему по договору ФИО4 недвижимым имуществом, несёт все расходы по его содержанию, но лишён права им распоряжаться из-за отсутствия регистрации перехода права в результате недобросовестности ответчика ФИО4 и сотрудников Росреестра, поскольку никаких арестов на его недвижимость не было.

Считает, что действиями ФИО4 и регистраторов Росреестра, службой судебных приставов Центрального района г.Сочи истцу нанесён вред по реализации его гражданских прав, так как переданное истцу по сделке имущество обременено по обязательствам продавца уже после ее заключения и исполнения.

Отмечает, что по иску его соседей, содержащему идентичные обстоятельства дела, ответчиков и третьих лиц по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ, вступившему в законную силу, вынесено решение о признании факта отсутствия ареста на момент регистрации перехода права по договорам купли-продажи.

То есть, на момент заключения договора купли-продажи, спорное имущество не являлось объектом взыскания, соответственно, не было обременено правами третьих лиц, переданное истцу по сделке имущество обременено по обязательствам продавца уже после ее заключения и исполнения.

Согласно ст.61 ГПК РФ, указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию

Факт оплаты денежных средств, в полном объёме, во исполнение условий предварительного договора купли-продажи был произведён до принятия обеспечительных мер, наложения ареста (подтверждается расписками, Основным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ).

Фактическая передача ФИО7 объектов права ФИО1, и его владение недвижимым имуществом подтверждается:

с 2008 

<

адрес> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ (истец ФИО6, ответчик ФИО4), вступившим в законную силу: "Судом установлено, что истец передала спорные помещения и доли земельных участков ФИО7 фактически, в спорные помещения ответчик ФИО7 вселил граждан, купивших у него по предварительным договорам купли-продажи ещё в 2007 г.";

основным договором купли-продажи от 01.11.2011 г.;

копиями квитанций об оплате коммунальных платежей.

Вследствие не исполненного на настоящий день ФИО4, обязательства по регистрации его недвижимого имущества и наложенному аресту, существенно нарушены его права распоряжения указанным недвижимым имуществом, запись в ЕГРН ареста на недвижимость нарушает его законные права.

Срок его владения недвижимостью и ожидания Свидетельства регистрации права составил 13 лет, по причине наложенного ареста 8 лет.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Пункт 60: п.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ.

Поскольку фактически недвижимое имущество было передано ФИО1 с учетом надлежащего исполнения Предварительного, а также Основного договора купли-продажи, он являлся законным владельцем этого имущества.

Переданное истцу по сделке имущество обременено по обязательствам продавца уже после ее заключения и исполнения. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по сделке, совершенной до принятия постановления от 19.12.2011 г., не может являться основанием для взыскания.

На данный момент времени взыскателями по исполнительному производству, возбуждённому на должника ФИО4 приставом исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов Центрального района г.Сочи, УФССП России по Краснодарскому краю являются: ФИО2, ФИО5, ФИО3

Отмечает, что ФИО2 и ФИО3 приставом-исполнителем ФИО9 в 2017 г. переданы объекты недвижимого имущества, на которое у них уже имеется зарегистрированное право.

Исходя из требований ст.442 ГПК РФ иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Вследствие действующего ареста на недвижимость, истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на уже полностью оплаченные и переданные ему ФИО4 объекты права, согласно Основному договору купли-продажи.

В свою очередь, невозможность государственной регистрации права собственности влечет невозможность осуществления истцом права распоряжения указанной квартирой, гарантированного ст.35 Конституции РФ.

В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статья 12 ГК РФ предусматривает способы защиты гражданских прав, в том числе: восстановление положения, существовавшего до нарушения права; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с положениями ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301-304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненною наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст.305 ГК РФ).

Идентичные его исковым требованиям, и изложенным в иске обстоятельствам, иски его соседей (дело № и дело №) судебными решениями Центрального районного суда г.Сочи, удовлетворены в полном объёме (решения оставлены без изменения дело №, дело №).

По абсолютно идентичным делам его соседей решения Центрального районного суда г.Сочи по гражданским делам № (№), № (№), № (№), № (№), отменены судом апелляционной инстанции.

В судебном заседании представитель истца требования иска поддержал.

В судебном заседании ответчики ФИО10, представитель ответчика ФИО2 –ФИО11, ответчик ФИО5, его представитель ФИО12 требования иска не признали.

Ответчик ФИО4, Центральный РОСП г.Сочи УФССП по Краснодарскому краю не явились, извещены, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Изучив позиции лиц, участвующих в деле, материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 22.02.2006 г. между ФИО4 и истцом на стадии строительства был заключен предварительный договор купли-продажи о заключении в будущем Основного договора купли-продажи и регистрации права по созданной в будущем недвижимой вещи, с условием о полной предварительной оплате. Обязательства по оплате истцом были исполнены полностью

В 2008 г. ФИО4 исполнены обязательства по созданию и вводу в эксплуатацию недвижимого имущества, по передаче недвижимого имущества истцам, что подтверждается Решением по делу № от ДД.ММ.ГГГГ (истец ФИО6, ответчик ФИО4), вступившим в законную силу.

На земельных участках, находящихся по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес> кадастровыми номерами №, №, застройщиками ФИО6 и ФИО4 были построены и введены в эксплуатацию 2 дома, литеры "А" и "Б", земельные участки были разделены между объектами права (помещения) в соответствии с их площадью.

На основании договора о разделе совместно созданного имущества застройщик ФИО6 в 2008 г. передаёт в собственность ФИО4 все объекты права по дому с литерой "Б".

ФИО4 в 2008-2009 гг. исполняет свои обязательства по регистрации перехода права перед гражданами, купившими у него недвижимость по предварительным договорам купли-продажи, кроме принадлежащих ему нежилых помещений мансарды корпуса литер "Б".

В корпусе литер "А", согласно того же договора, часть объектов права принадлежала застройщику ФИО6, часть ФИО4

ФИО6, требуя от ФИО4 полного исполнения его обязательств по заключению договоров с поставщиками коммунальных услуг, не передавала право собственности ФИО4 на переданные им объекты права.

Только в 2011 г. Решением по делу № от ДД.ММ.ГГГГ (истец ФИО6, ответчик ФИО4) объекты права по адресу: г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес> литер "А" были переданы ФИО4

Право собственности на объекты недвижимости, указанные в судебном акте и по факту принадлежащие им, ФИО4 зарегистрировал только в августе 2011 г.

Во исполнение обязательств зарегистрировать за истцом недвижимое имущество, согласно заключённому предварительному договору купли-продажи, ответчиком (продавцом) ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ с истцом был заключен Основной договор купли-продажи помещений жилого дома и долей земельных участков на часть жилого дома - помещения № 

<

данные изъяты> с кадастровым номером № (№), 

<

данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером № и 

<

данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>, которые были сданы на регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра по Краснодарскому краю вместе со всеми необходимыми документами. Пункт 6 заключённого Основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имеет силу акта-передачи недвижимого имущества.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации (п.2 указанной статьи).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п.60 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" п.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

На момент подписания договора купли-продажи и его регистрации, согласно справкам ЕГРН, спорное недвижимое имущество под арестом не находилось, притязания третьих лиц отсутствовали.

Запрет, в виде обеспечительной меры, был наложен на основании определения Центрального районного суда г.Сочи от 09.03.2010 г.

Однако, обеспечительные меры были наложены не на весь участок, а всего лишь на 52/686 доли, который являлся долей участка под нежилыми помещен мансарды литер "б", площадью 180 кв.м, и на тот момент являлся собственностью ФИО4 по совсем другому правоустанавливающему документу.

В собственности продавца ФИО4 в период регистрации права истца находились:

52/686 доли участка, запрет УФРС на проведение регистрационных действий от 27.04.2010, 

<

данные изъяты> доли участка 

На иные доли земельного участка ареста не было. На жилые помещения, ареста наложено не было.

Спорный объект, по которому ФИО4 передавалось право собственности истцу, под арестом не находился.

Суд, анализируя изложенное, приходит к выводу о нарушении прав истца как покупателя, так как переданное истцу по сделке имущество обременено по обязательствам продавца уже после ее заключения и исполнения.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Освободить от ареста (исключить из акта о наложении ареста (описи имущества)) Центрального РОСП г.Сочи УФССП России по Краснодарскому краю объекты недвижимости:

часть жилого дома: помещения № 

<

данные изъяты>, кадастровый №, по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>;

14/700 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес>

15/686 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда. 

Мотивированное решение составлено 08.07.2019 г.

Председательствующий