УИД 79RS0002-01-2024-006417-41

Дело № 2-158/2025 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 января 2025 г. г. Биробиджан

Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе судьи Хроленок Т.В., 

при секретаре судебного заседания Григорьевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Биробиджанского района Еврейской автономной области в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального района «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области, ФИО1 о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, 

у с т а н о в и л:

Прокурор Биробиджанского района обратился в суд с исковым заявлением в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального района «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области (далее -администрация района), ФИО1 о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки. Свои требования мотивировал тем, что проведенными прокуратурой района надзорными мероприятиями установлено, что постановлением администрации района от 27.06.2022 № 447 ФИО1 предварительно согласовано предоставление земельного участка и утверждена схема расположения на кадастровом плане земельного участка площадью 1500 кв.м. (Еврейская 

<

адрес>) с условием проведения работ по его образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, зона для ведения личного подсобного хозяйства (код зоны Ж-1), вид разрешенного использования – для ИЖС. 22.09.2022 между администрацией района и ФИО1 заключен договор аренды № 1484-П указанного земельного участка с видом разрешенного использования – для ИЖС. Кроме того, на спорном земельном участке с кадастровым номером 79:04:3700023:207, в зоне природно-рекреационного назначения, в 2023 году произведены строительные работы. Вышеуказанный земельный участок, согласно Правилам землепользования и застройки части территории муниципального образования Птичнинское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района, утвержденным решением Собрания депутатов МО «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области от 24.06.2016 № 31(далее – Правила) (в ред. от 20.08.2021) расположен в территориальной зоне «Зоны рекреации» (код зоны – Р-1). При этом согласно пункту 15 Правил в Зоне природно-рекреационного назначения (Р-1) установлены следующие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капительного строительства: отдых (рекреация), площадки для занятий спортом, туристическое обслуживание, связь, земельные участки (территории) общего пользования, улично-дорожная сеть, благоустройство территории, специальное пользование водными объектами. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 79:04:3700023:207 не мог быть предоставлен ФИО1 В связи с этим, постановление администрации района от 27.06.2022 № 447 признано утративши силу. Кроме того, 21.06.2024 вынесено решение Собрания депутатов муниципального района о внесении изменений в Правила, утвержденные решением Собрания депутатов МО «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области от 24.06.2016 № 31. Однако, до настоящего времени администрация района не обратилась в орган регистрации прав с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка. Вопрос о расторжении договора аренды земельного участка не решен.

Просит суд признать недействительным договор аренды земельного участка от 22.09.2022 № 1484-П, заключенный между администрацией муниципального района «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области и ФИО1; применить последствия недействительности сделки, прекратить право аренды земельного участка с кадастровым номером 79:04:3700023:207, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ФИО1; обязать администрацию муниципального района «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимое имущество с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 79:04:3700023:207, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация МО «Птичнинское сельское поселение», Управление Росреестра по Еврейской автономной области.

В судебном заседании старший помощник прокурора Ивагина Н.В. доводы иска поддержала, исковые требований уточнила в порядке статьи 39 ГПК РФ, просила признать недействительным договор аренды земельного участка от 22.09.2022 № 1484-П, заключенный между администрацией муниципального района «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области и ФИО1; применить последствия недействительности сделки, прекратить право аренды земельного участка с кадастровым номером 79:04:3700023:207, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ФИО1; обязать ФИО1 возвратить указанный земельный участок, свободным от строений (сооружений) и иного имущества. Просила прекратить производство по делу по иску прокурора Биробиджанского района в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального района «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области в части возложения обязанности на администрацию муниципального района «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимое имущество с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 79:04:3700023:207, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, 

<

адрес>, в связи с отказом истца от иска. Последствия отказа от иска разъяснены и понятны. Дополнительно суду пояснила, что в настоящее время спорный земельный участок находится в зоне Р-1, а предоставлен в аренду как земельный участок зоны Ж-1 для ИЖС, что является нарушением земельного законодательства и ведет к нарушению законных интересов и прав неопределенного круга лиц. Летом 2024 года ФИО1 узнал, что договор аренды заключен незаконно, вместе с тем, отказался от расторжения договора в досудебном порядке. Поскольку ответчиками договор аренды не расторгнут, прокурор района обратился с настоящим иском.

В судебном заседании ответчик ФИО1 возражал против доводов иска. Суду пояснил, что он использует спорный земельный участок в соответствии с заключенным договором аренды. Земельный участок ему передан без строений, он провел электричество, возвел забор и разместил объекты некапитального строительства. На земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, только строения. От предложения расторгнуть договор аренды он отказался, потому что с его стороны нарушений нет. После возбуждения производства по настоящему делу он оплатил арендную плату в размере 7 620 рублей.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ, предусмотрено право прокурора обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В частях 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом РФ, который одним из принципов земельного законодательства провозгласил принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

В силу статьи 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Исходя из данной нормы права, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе в случае, когда разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (пункт 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

Вида и состав территориальных зон поименованы в статье 35 Градостроительного кодекса РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капительного строительства указаны в статье 37 Градостроительного кодекса РФ.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункты 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации района от 27.06.2022 № 447 ФИО1 предварительно согласовано предоставление земельного участка и утверждена схема расположения на кадастровом плане территории земельного участка площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: Еврейская автономная область, 

<

адрес>, с условием проведения работ по его образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, зона для ведения личного подсобного хозяйства (код территориальной зоны Ж-1), вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. 

22.09.2022 между администрацией района и ФИО1 заключен договор аренды № 1484-П указанного земельного участка с кадастровым номером 79:04:3700023:207 с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. 

Согласно акту приема-передачи земельного участка (Приложение № 2 к договору аренды от 22.09.2022 № 1484-П) на земельном участке отсутствуют строения, сооружения, участок покрыт частично древесно-кустарниковой растительностью естественного происхождения, участок пригоден для использования по целевому назначению.

Вместе с тем, указанный земельный участок, согласно Правилам землепользования и застройки части территории муниципального образования Птичнинское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района, утвержденным решением Собрания депутатов МО «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области от 24.06.2016 № 31(далее – Правила) (в ред. от 20.08.2021) расположен в территориальной зоне «Зоны рекреации» (код зоны – Р-1). 

При этом согласно пункту 15 Правил в Зоне природно-рекреационного назначения (Р-1) установлены следующие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капительного строительства: отдых (рекреация), площадки для занятий спортом, туристическое обслуживание, связь, земельные участки (территории) общего пользования, улично-дорожная сеть, благоустройство территории, специальное пользование водными объектами.

Из вышеизложенного следует, что использование земельного участка с кадастровым номером 79:04:3700023:207 с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, находящегося в территориальной зоне природно-рекреационного назначения нарушает нормы земельного законодательства и Правила землепользования и застройки части территории муниципального образования Птичнинское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района.

Постановлением администрации района от 25.01.2024 № 39 назначены публичные слушания по проекту решения Собрания депутатов «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки части территории муниципального образования Птичнинское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района с 25.01.2024 по 08.02.2024.

В нарушение требований пунктов 3.5, 6.4 Положения о публичных слушаниях, общественных обсуждениях в Биробиджанском муниципальном районе», утвержденного решением Собрания депутатов МО «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области от 21.10.2005 № 86, собрание заинтересованных лиц и граждан, в том числе представителей органов государственной власти, органов местного самоуправления по утверждению проекта назначено на 07.02.2024, что составляет менее 15 дней до дня проведения публичных слушаний; на официальном интернет сайте администрации района заключение по результатам публичных слушаний не размещено.

С нарушением порядка и сроков проведения публичных слушаний, решением Собрания депутатов от 16.02.2024 № 5 внесены изменения в Правила, утвержденные решением Собрания депутатов МО «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области от 24.06.2016 № 31 в части перевода земельного участка с кадастровым номером 79:04:3700023:207 из территориальной зоны природно-рекреационного назначения (Р-1) в территориальную зону застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1).

14.05.2024 в адрес главы администрации района направлено представление прокурора района об устранении нарушений федерального законодательства и протест на постановление администрации района от 27.06.2024 № 447.

По результатам рассмотрения представления и протеста, постановлением администрации района от 29.05.2024 № 343 постановление администрации района от 27.06.2024 № 447 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждена схема расположения на кадастровом плане территории» признано утратившим силу.

Решением Собрания депутатов МО «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области от 21.06.2024 № 42 решение Собрания депутатов от 16.02.2024 № 5 признано утратившим силу.

18.06.2024 ФИО1 вручено уведомление, что земельный участок с кадастровым номером 79:04:3700023:207 не может использовать для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем, ему предложено в досудебном порядке расторгнуть договор аренды от 22.09.2022 № 1484-П.

Согласно данным ЕГРН видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 79:04:3700023:207 является отдых (рекреация); имеется обременение объекта недвижимости – аренда земельного участка (договор аренды от 22.09.2022 № 1484-П) в пользу ФИО1 (выписка от 22.11.2024).

В судебном заседании установлено, что договор аренды земельного участка от 22.09.2022 № 1484-П до настоящего времени не расторгнут.

Нахождение земельного участка с кадастровым номером 79:04:3700023:207 в зоне природно-рекреационного назначения (Р-1) не зависимо от добросовестных действий ответчика ФИО1, не предполагает его право на использование земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса РФ).

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен ФИО1 в аренду для индивидуального жилищного строительства, договор аренды земельного участка от 22.09.2022 № 1484-П, заключенный между администрацией района и ФИО1 является ничтожной сделкой, как посягающая на публичные интересы, заключенная с нарушением действующего законодательства и права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, статей 333.19, 333.20 Налогового кодекса РФ с ответчика ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 1 500 рублей (3000,00 : 2).

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

р е ш и л:

Исковые требования прокурора Биробиджанского района Еврейской автономной области в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального района «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области (ИНН 

<

***>), ФИО1 (паспорт №) о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка от 22.09.2022 № 1484-П, заключенный между администрацией муниципального района «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области и ФИО1 недействительным. 

Прекратить право аренды земельного участка, с кадастровым номером 79:04:3700023:207, расположенного по адресу: Еврейская 

<

адрес>, ФИО1.

Решение является основанием для внесения Управлением Росреестра по Еврейской автономной области соответствующих сведений в ЕГРН.

Обязать ФИО1 возвратить администрации муниципального района «Биробиджанский муниципальный район» 

<

адрес> земельный участок, с кадастровым номером 79:04:3700023:207, расположенный по адресу: 

<

адрес>, свободным от строений (сооружений) и иного имущества.

Взыскать ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1 500 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.В. Хроленок 

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 22 января 2025 г.