дело № 3а-65/2024

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

21 октября 2024 года г. Элиста 

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе председательствующего судьи Буджаевой С.А., 

при секретаре Курмангазиевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «

<

___>» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «

<

___>» (далее- ООО «

<

___>») 09 июля 2024 года обратилось в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости – здание, наименование – нежилое здание (назначение – нежилое) с кадастровым номером 

<

___>, общей площадью 

<

___>кв. метров, расположенный по адресу: 

<

___>.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 сентября 2023 года № 145-ОД утвержден результат кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 33409592,35 рублей, период применения с 01 января 2024 года по настоящее время, которая значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает его права как плательщика налогов. Согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2023 года) составляет 15555 000 рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 15555000 рублей.

В ходе судебного разбирательства представитель административного истца ООО «

<

___>» ФИО1 уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости согласно результатам судебной оценочной экспертизы в размере 17976 000 рублей.

В судебное заседание 21 октября 2024 года представитель административного истца ООО «

<

___>» не явился, представив уточненные требования и ходатайство о рассмотрении дела без их участия.

Представитель административного ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО2 в судебное заседание не явилась, представив ходатайство о рассмотрении дела без их участия. В судебном заседании 18 октября 2024 года не возражала против установления кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости согласно результатам судебной оценочной экспертизы в размере 17976 000 рублей, указав не отсутствие возражений и замечаний на заключение судебной оценочной экспертизы. 

Представитель административного ответчика – БУ РК «Бюро технической инвентаризации» не явился, представив ходатайство о рассмотрении дела без их участия, в котором указал на отсутствие возражений и замечаний на заключение судебной оценочной экспертизы об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представители заинтересованных лиц – Правительства Республики Калмыкия, Администрации г. Элисты Республики Калмыкия, филиала публично-правовой компании «РОСКАДАСТР» по Республике Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, 

<

___>, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, не сообщив суду о причинах неявки и не представив возражений относительно заявленных административных исковых требований.

На основании ст.ст. 150 и 152 Кодекса административного судопроизводства РФ суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле. 

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд находит административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регламентируется нормами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее по тексту - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) и Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных в него Федеральными законами «О внесении изменений в отдельные законодательные РФ» от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и от 19 декабря 2022 года № 546-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст. 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на здания, строения, сооружения, помещения. При этом налоговая база в отношении указанных объектов налогообложения на основании статьи 402 Налогового кодекса РФ определяется, исходя из их кадастровой стоимости. 

В силу п. 1 и 2 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в абзаце 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Судом установлено, что ООО «

<

___>» является собственником объекта недвижимости – здания, наименование – нежилое здание (назначение – нежилое) с кадастровым номером 

<

___>, общей площадью 

<

___>кв.метров, расположенного по адресу: 

<

___>.

Поскольку размер налога на недвижимое имущество рассчитывается из его кадастровой стоимости, административный истец ООО «

<

___>», как собственник объекта недвижимости, имеет материально-правовой интерес в части приведения кадастровой стоимости объекта налогообложения в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – здания, находящегося в собственности у ООО «

<

___>», утвержденная приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 сентября 2023 года № 145-ОД, составляет 33409592,35 рублей, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 июля 2024 года № 

<

___>. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости – 26 октября 2023 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2024 года (л.д. 116).

Не согласившись с таким размером кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился к независимому оценщику за определением его рыночной стоимости. 

Согласно отчету № 

<

___> от 28 июня 2024 года, составленному независимым экспертом ФИО3, рыночная стоимость объекта недвижимости – здания, наименование – нежилое здание (назначение – нежилое) с кадастровым номером 

<

___>, общей площадью 

<

___>кв.метров, расположенного по адресу: 

<

___>, по состоянию на 01 января 2023 года составляет 15555000 рублей.

В связи с поступлением возражений и замечаний Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия относительно принятия приведенного выше отчета об оценке в качестве допустимого доказательства и возникшими сомнениями в обоснованности отчета оценщика № 

<

___> от 28 июня 2024 года, достоверности определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, по делу проведена судебная оценочная экспертиза. 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» №

<

___> от 26 сентября 2024 года рыночная стоимость объекта недвижимости – здания, наименование – нежилое здание (назначение – нежилое) с кадастровым номером 

<

___>, общей площадью 

<

___> кв.метров, расположенного по адресу: 

<

___>, по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 17976 000 рублей.

Оценив представленное заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

Экспертное заключение ООО «Экспертное бюро» от 26 сентября 2024 года подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования, состоящими в штате ООО «Экспертное бюро», - генеральным директором ООО «Экспертное бюро» ФИО4 и оценщиком-экспертом 1 категории отдела имущественных комплексов ООО «Экспертное бюро» ФИО5 Предусмотренных законом оснований для отвода экспертов судом не установлено, наличие у них необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперты ФИО4 и ФИО5 предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Исследование и формирование выводов экспертами произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости. 

В заключении приведено подробное описание объекта исследования – здания, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости, проведено изучение рынка продажи объектов недвижимости. Исследование проведено с использованием сравнительного и доходного подходов с использованием методов сравнения продаж и капитализации доходов соответственно. Отказ от применения затратного подхода экспертами обоснован, поскольку при определении рыночной стоимости объекта экспертизы затратным методом не учитывается рыночная ситуация на дату определения стоимости, местоположение объекта и индивидуальные особенности исследуемого недвижимого имущества, кроме того выявлено достаточное количество объектов, предложенных к продаже и аренде, что позволяет определить рыночную стоимость недвижимого имущества.

Доходный подход оценки реализован экспертами методом прямой капитализации. Для расчета потенциального валового дохода экспертами был произведен анализ рынка аренды объектов свободного назначения в г. Элисте, аналогичных по своим характеристикам оцениваемому объекту. Процент недозагрузки принят на среднем уровне – 15,75%; процент операционных расходов составил 21,50% от потенциального валового дохода и 20,00% от действительного валового дохода; ставка капитализации составила – 10,05%. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости посредством применения доходного подхода с учетом стоимости земельного участка определен в размере 21031 851 рублей, исходя из достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки эксплуатационные расходы, возможные потери от простоя и недозагрузки помещений, потери от снижения арендных платежей. 

Потенциальный валовой доход определен как максимальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100% использовании объекта без учета потерь и расходов, исходя из проведенного анализа рынка. Скидка на торг составила 7,25% на основании Справочника оценщика недвижимости – 2020 под ред. ФИО6, а также согласно статистической информации сайта «Статриэлт».

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертами произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки. Отобранные экспертами объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Объекты недвижимости, избранные экспертами в качестве объектов-аналогов, не отличаются существенно от объекта оценки, в том числе и по их качественным характеристикам. Все объекты-аналоги, отобранные экспертами для расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта экспертизы, расположены на территории одного района с объектом исследования (г.Элиста Республики Калмыкия). Требования пункта 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода экспертом соблюдены.

Кроме того, действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов, как и методики исследования - это исключительная прерогатива эксперта, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. 

Применена корректировка на торг со средним значением в размере 8,40% согласно статистической информации сайта «Статриэлт». К объекту-аналогу №3 применена корректировка на местоположение - 8,70% и на условия рынка – 0,98%. К объекту-аналогу №6 применена корректировка на физическое состояние – 32,39%. К объекту-аналогу №4 применена корректировка на условия рынка – 7,17%. Ко всем объектам-аналогам применена корректировка на площадь согласно статистической информации сайта «Статриэлт» (объект-аналог №1 – 14,46; объект-аналог №2 – 13,92%; объект-аналог №3 – 10,90%; объект-аналог №4 – 3,98%; объект-аналог №5 – 2,07%;объект-аналог №6 – 6,53%. Скидка на торг согласно статистической информации сайта «Статриэлт» для всех объектов-аналогов составила 8,40%.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости для выполнения расчетов экспертами в качестве единицы сравнения использована цена за единицу общей площади за 1 кв.метр площади. После проведенных расчетов, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом с учетом стоимости земельного участка, составила 21263 978 рублей.

В соответствии с пунктом 3 раздела I Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» в связи с использованием двух подходов к оценке экспертом произведено согласование их результатов методом логического анализа посредством определения весовых коэффициентов (для сравнительного подхода удельный вес составил 0,5; для доходного подхода - 0,5). Согласованная стоимость объекта с учетом стоимости земельного участка составила 21147915 рублей. Среднее значение доли стоимости, приходящейся на улучшение в общей стоимости единого объекта недвижимости, составило 0,85 %, итоговая рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 01 января 2023 года составила 17976 000 рублей без учета стоимости земельного участка. 

При определении окончательной рыночной оценки оценщик надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Была проведена проверка на соответствие рыночной стоимости объекта экспертизы рыночным данным.

Заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, оно включает в себя подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости. Выводы экспертов мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертами обстоятельствами и не содержат противоречий. Профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, позволяющими объективно определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату его государственной оценки. Эксперты привели полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применили все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта экспертизы и объектов-аналогов, порядок применения корректировок и их размер научно обоснованы. Рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом его индивидуальных характеристик. 

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении экспертов отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленному вопросу. К нему приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Экспертами проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждениях экспертов, являющихся субъектами оценочной деятельности и обладающими необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в заключении экспертов, как и доказательств, опровергающих выводы и результаты экспертного заключения, свидетельствующих о недостоверности заключения, сторонами по делу, в том числе административными ответчиками, не представлено.

Оценив заключение экспертов ООО «Экспертное бюро» в соответствии с требованиями статьи 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства. 

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, а также отсутствие возражений со стороны Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и БУ РК «Бюро технической инвентаризации» относительно данной рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта рассматриваемого недвижимости подлежит установлению по состоянию на 01 января 2023 года равной его рыночной в размере 17976 000 рублей.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ) (абзац 1). 

Учитывая, что оспариваемая кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 

<

___> утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 сентября 2023 года № 145-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест» и применяется к отношениям, возникшим с 01 января 2024 года, следовательно, установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости подлежит применению с этой даты с 01 января 2024 года. При этом датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения ООО «

<

___>» в суд - 09 июля 2024 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248 и 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, 

р е ш и л :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «

<

___>» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания, наименование – нежилое здание (назначение – нежилое) с кадастровым номером 

<

___>, общей площадью 

<

___> кв.метров, расположенного по адресу: 

<

___>, в размере рыночной стоимости – 17976 000 (семнадцать миллионов девятьсот семьдесят шесть тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2023 года.

Установленная кадастровая стоимость здания в размере 17976 000 (семнадцать миллионов девятьсот семьдесят шесть тысяч) рублей подлежит применению с 01 января 2024 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 09 июля 2024 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Калмыкия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Буджаева