Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Братск 23 октября 2025 г.

Братский районный суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Громовой Е.Н., 

при секретаре судебного заседания Клещеве Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-752/2025 по исковому заявлению ФИО1 к администрации Вихоревского городского поселения о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Братский районный суд Иркутской области с исковым заявлением к администрации Вихоревского городского поселения о сохранении жилого помещения – блока жилого дома блокированной застройки, расположенного по адресу: ... кадастровый номер ***, общей площадью 106,4 кв.м., в реконструированном состоянии, признании права собственности на указанное жилое помещение.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит изолированная часть жилого дома блокированной застройки расположенная по адресу: ..., на основании договора дарения квартиры от 05.12.2024. 

Согласно техническому паспорту жилого помещения от 29.03.2017, данная квартира состоит из четырех комнат, общей площадью 92,5 кв.м, расположена в одноэтажном, двухквартирном брусчатом доме блокированной застройки, в квартире имеется веранда дощатая.

Также истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: ..., общей площадью 822 кв.м., кадастровый номер: ***, вид разрешенного использования: блокированная застройка, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.03.2025.

Истец указывает, что прежним собственником в квартире произведена реконструкция, в результате чего увеличена полезная площадь квартиры путём возведения на месте дощатой веранды капитальной постройки – пристроя для размещения жилой комнаты, санузла, туалета и прихожей, вследствие чего общая площадь помещения увеличилась до 106,4 кв.м., что подтверждается техническим планом помещения от 14.03.2025. Работы по реконструкции были проведены без соблюдения требований законодательства и без согласования с органами самоуправления, с заявлением о разрешении строительных работ собственник не обращался. Истцом также не предпринимались меры по получению разрешения на строительство, поскольку фактически приобретен реконструированный объект и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено не было.

По мнению истца, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Также истец считает, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно, если доказано, что отсутствие разрешения на строительство и/или на ввод в эксплуатацию вызвано отсутствием вины лица, осуществившего реконструкцию, либо получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию невозможно по причинам, не зависящим от указанного лица, при условии, что реконструкция не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью.

Просит суд сохранить блок жилого дома блокированной застройки, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер ***, общей площадью 106,4 кв.м., в реконструированном состоянии; 

признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение - блок жилого дома блокированной застройки, расположенный по адресу: ..., кадастровый номер ***, общей площадью 106,4 кв.м.

Определением судьи Братского районного суда Иркутской области от 02.07.2025 о проведении подготовки дела к судебному разбирательству, в соответствии со ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее по тексту – Управление Росреестра по Иркутской области). 

Истец ФИО1, его представитель по доверенности ФИО2, в судебное заседание не явились, извещены о месте, дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом, суду представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца. 

Представитель ответчика администрации Вихоревского городского поселения в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, путем направления судебного извещения почтовой корреспонденцией, конверт возвращен в адрес суда отделением почтовой связи из-за истечения срока хранения. Ранее представитель ответчика, и.о. главы Вихоревского муниципального образования ФИО3 представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, ФИО5, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения уведомлялись надлежащим образом, судебные извещения возвращены в адрес суда из-за истечения срока хранения.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, извещен о месте, дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом. Представитель третьего лица ФИО6, действующая на основании доверенности, представила отзыв на исковое заявление, в котором просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Суд, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый гражданин РФ вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства регулируются Градостроительным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция включает в себя как переустройство, так и перепланировку.

Разрешение на строительство, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, согласно п. 5 ст. 8 ГрК РФ, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями ст. ст. 51, 52, 55 («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») ГрК РФ.

В соответствии с подп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно ч. ч. 1, 4 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение предназначено для проживания граждан. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Основанием для проведения переустройства и перепланировки является решение о согласовании, выдаваемое орган, осуществляющим согласование (ч.ч. 5 и 6 ст. 26 ЖК РФ).

В силу ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса (ч. 1).

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (ч. 2).

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3).

Вместе с тем, частью 4 статьи 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Как разъяснено в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 указанного Постановления Пленума, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того обстоятельства, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г., при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств по настоящему делу является установление того обстоятельства, что сохранение недвижимого имущества в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит изолированная часть жилого дома блокированной застройки, расположенная по адресу: ..., площадью 92,5 кв.м., кадастровый ***, на основании договора дарения квартиры от **.**.****. Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 09.12.2024. 

Согласно договору дарения квартиры от 05.12.2024 квартира, расположенная по адресу: ..., принадлежала ФИО6 на основании договора *** на передачу квартир в собственность граждан от **.**.****.

Право собственности ФИО1 зарегистрировано 09.12.2024, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.12.2024 и никем не оспаривается.

Согласно техническому паспорту жилого помещения – квартиры № 2, расположенной по адресу: ..., составленному по состоянию на 29.03.2007, общая площадь данного жилого помещения составляет 92,2 кв.м., в том числе площадь квартиры составляет 77,8 кв.м., из нее: жилая – 51,1 кв.м., подсобная – 26,7 кв.м., прочая – 14,4 кв.м. Квартира состоит из 3-х комнат. Уменьшение общей площади на 14,7 кв.м., жилой на 0,1 кв.м. произошло в связи с тем, что веранда не входит в общую площадь, и в связи технической ошибкой в ранее выполненных измерениях.

Из технического плана от 14.03.2025 следует, что в жилом помещении, расположенном по адресу: ..., была проведена реконструкция, в связи с чем, площадь квартиры стала составлять 106,4 кв.м.

В ходе рассмотрения дела установлено, что разрешение на реконструкцию спорного жилого помещения не выдавалось. Между тем, суду не представлено возражений и доказательств к ним относительно нарушений прав иных лиц произведенной реконструкцией.

В целях установления соответствия квартиры, расположенной по адресу: ..., действующим строительным, санитарным, противопожарным, экологическим, градостроительным нормам, правилам землепользования и застройки и иным действующим нормам и правилам, определением Братского районного суда Иркутской области от 30.07.2025 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО7 Испытательного центра «Братскстройэксперт» Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Братский государственный университет» (далее по тексту - ФГБОУ ВО «Братский государственный университет» ИЦ «Братскстройэксперт»).

Согласно заключению строительно-технической экспертизы от **.**.****, составленному ФГБОУ ВО «Братский государственный университет» ИЦ «Братскстройэксперт», объект экспертного исследования – жилое помещение – ..., расположена в деревянном, брусчатом, одноэтажном здании жилого дома блокированной застройки по адресу: .... Кадастровый номер объекта недвижимости: ***. Каждая квартира оборудована отдельным входом, имеет выход на свой земельный участок.

В ходе визуального обследования строительных конструкций квартиры № 2 жилого дома № 6, расположенного по адресу: Российская Федерация, ..., установлено, что собственником квартиры № 2 была произведена её реконструкция, в результате которой были выполнены следующие виды работ:

1) демонтирована некапитальная веранда с крыльцом, располагающаяся со стороны торцевого фасада.

2) на месте демонтированной некапитальной веранды возведён пристрой, в котором размещены:

- помещение №1 – прихожая, площадью 11,9 кв.м.;

- помещение №2 – кладовая, площадью 3,2 кв.м.;

- помещение №3 – санузел, площадью 5,3 кв.м.;

- помещение №4 – туалет, площадью 1,0 кв.м.

3) для «связи» помещений №3 и №4, расположенных в пристрое с основным помещением № 5 в границах существующего оконного проема устроен дверной проем путем демонтажа брусчатой подоконной части.

4) устроено деревянное крыльцо, размерами 2,37x2,18 м

Для установления фактической общей площади квартиры №2 после проведенной реконструкции были выполнены обмерные работы.

В результате проведенных обмерных работ установлено, что общая площадь до реконструкции, согласно размеров плана технического паспорта от 29.03.2007 составляла 77,8 кв.м., а после реконструкции составила 98,6 кв.м., то есть увеличилась на 20,8 кв.м., что соответствует данным Экспликации площадей помещения здания из технического плана от 14.03.2025.

При проведении обмерных работ с учетом требований, безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (с изменениями на 25.12.2023), определена площадь квартиры №2, как площадь простейших геометрических фигур по внутреннему обмеру, включая площадь, занятую внутренними стенами и перегородками (8,39x2,72) + (10,78x7,75) примерно равна 106,4 кв.м., что соответствует данным характеристики объекта недвижимости из технического плана (графа 15) от 14.03.2025.

На момент обследования по состоянию на 01.10.2025 жилого помещения – квартиры №2, расположенного по адресу: Российская Федерация, ..., после выполненной реконструкции установлено, что выполненная реконструкция жилого помещения не влияет на работу конструктивной схемы здания жилого дома в целом; несущие и ограждающие конструкции жилого помещения находятся в работоспособном состоянии и не имеют дефектов и повреждений, снижающих их несущую способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций; надежность и эксплуатационная пригодность объекта экспертного исследования — жилого помещения обеспечивается без угрозы жизни и здоровью граждан; необходимая прочность, устойчивость, пространственная неизменяемость несущих элементов обеспечена выполнением действующих норм; жилое помещение обеспечено инженерными системами, соответствующими требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Элементы инженерного оборудования не имеют видимых дефектов и повреждений и находятся в работоспособном состоянии; в процессе эксплуатации здания обеспечиваются нормальные условия для проживания, выполняются требования действующих строительных, градостроительных норм и правил, требований пожарной безопасности.

Согласно ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Суд считает, что к спорным правоотношениям должны быть применены положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку реконструкция, в результате которой возник новый объект, произведенная без соответствующего разрешения, по смыслу положений гражданского и градостроительного законодательства отвечает признакам самовольной постройки.

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет признаки самовольной постройки, то есть постройки, совершенной с нарушением установленных законодательных норм, и последствия такой постройки.

Так, под самовольной постройкой понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от **.**.**** ФИО1 по праву собственности принадлежит земельный участок площадью 822+/-01 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ..., земельный участок 6/2, вид разрешенного использования: блокированная застройка.

Согласно заключению эксперта ФИО7 ФГБОУ ВО «Братский государственный университет» ИЦ «Братскстройэксперт» от 01.10.2025 № VII-794-2025, реконструкция квартиры с кадастровым номером 38:02:010101:726, расположенной по адресу: Российская Федерация, ..., соответствует требованиям пожарных, санитарных, градостроительных, строительных норм и правил, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Расположение исследуемого жилого помещения на земельном участке по адресу: ..., соответствует виду разрешенного использования данного земельного участка.

Суд считает данное заключение строительно-технической экспертизы достоверным доказательством по делу и принимает его в качестве средства обоснования выводов суда, поскольку данное заключение не противоречит другим материалам дела, дополняет их, результаты экспертизы основаны на научных знаниях, являются обоснованными, компетенция и полномочия эксперта никем не оспариваются. 

Отсутствие надлежащих документов на реконструкцию и перепланировку жилого помещения, не нарушающего градостроительные нормы и правила, находящегося в надежном и пригодном к эксплуатации состоянии, само по себе не может служить основанием для отказа в признании права собственности, поскольку спорный объект недвижимости в перепланированном и реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан и окружающей среде. 

Принимая во внимание, что собственники смежного жилого помещения, расположенного в двухквартирном жилом доме, не возражали против удовлетворения заявленных требований, в силу вышеприведенных положений закона, суд считает требования истца о сохранении блока жилого дома блокированной застройки, расположенного по адресу: ..., общей площадью 106,4 кв.м., в реконструированном состоянии, и признании права собственности истца на указанное жилое помещение законными и обоснованными, и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1, - удовлетворить.

Сохранить объект капитального строительства – жилого дома блокированной застройки, расположенный по адресу: ..., общей площадью 106,4 кв.м., в реконструированном состоянии.

Признать за ФИО1, **.**.**** года рождения, паспорт серии *** № ***, право собственности на здание – жилой дом, вид разрешенного использования - дом блокированной застройки, расположенное по адресу: ..., общей площадью 106,4 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Братский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Н. Громова

Дата изготовления мотивированного решения суда – 07.11.2025.