к делу № 2-61/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2019 года г-к Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Кашкарова С.В.,

при секретаре Айвазян К.В.,

с участием: представителя истца по первоначальному иску ООО «Управление домами» по доверенности ФИО1, представителя ответчика по первоначальному иску ФИО2 по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Управление домами» к ФИО2 об устранении препятствий в обслуживании общего имущества в многоквартирном доме, встречному исковому заявлению ФИО2 к ООО «Управление домами», Управлению ЖКХ администрации МО г-к Анапа о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Управление домами» обратилось в суд с иском к ФИО2 об устранении препятствий в обслуживании общего имущества в многоквартирном доме. В обоснование искового заявления указало, что собственник 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> ФИО2 осуществила незаконное отчуждение общедомового имущества и перепланировку части чердачного помещения, заблокировала доступ к чердачному помещению и пожарный выход. Данные работы выполнены с целью организации дополнительных помещений 

<

адрес> подключением к инженерным сетям, что нарушает права и законные интересы других собственников данного дома, приводит к ущемлению прав, в том числе на безопасное проживание. Общим имуществом дома на основании протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ управляет ООО «Управление домами», на основании чего представляет интересы собственников. Перепланировка части чердачного помещения осуществлена без согласия собственников помещений многоквартирного дома, а также управляющей компании ООО «Управление домами». Решения о согласовании в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ о перепланировки квартиры и чердачного помещения, переустройства инженерных сетей получено не было, таким образом выполненные работы считаются самовольными. Самовольная перепланировка части чердачного помещения препятствует свободному доступу к пожарному выходу, к канализационным выпускам, вентиляционным шахтам, конструктивным элементам кровли многоквартирного дома. Между тем, любое инженерное устройство и конструкции имеют свой срок эксплуатации, а управляющая компания должна проводить работы по ремонту и обслуживанию. После внесения конструктивных изменений части чердачного помещения был нарушен температурный режим соседних помещений, поступают жалобы от соседей. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ проведены проверки, составлены акты обследования общего имущества многоквартирного дома, на основании чего управляющей компанией ответчику вынесена и направлена претензия № от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ предоставления разрешительных документов на реконструкцию части чердачного помещения и собственной квартиры. Однако ответа управляющая компания не получила. Оставление ответчиком без удовлетворения претензии управляющей компании, дает основание полагать, что данный вопрос может быть разрешен только в судебном порядке. Просит суд: обязать ФИО2 не чинить препятствия управляющей компании в обслуживании общего имущества в многоквартирном доме, путем приведения занятой без разрешительных документов части чердачного помещения 

<

адрес> в первоначальное состояние в срок до ДД.ММ.ГГГГ; привести переоборудованные инженерные коммуникации в 

<

адрес> доме по адресу: 

<

адрес> со всеми ее элементами в первоначальное состояние, соответствующее технической документации дома, за счет собственных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО2 судебные расходы, понесенные на оплату государственной пошлины в сумме 300 рублей и юридических услуг в размере 10 000 рублей.

ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением к ООО «Управление домами» и Управлению ЖКХ администрации МО г-к Анапа о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде, ссылаясь на то, что ей на основании справки ЖСК «Добрые соседи» № от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежит право собственности на квартиру, площадью 37,7 кв. м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, г.-к. Анапа 

<

адрес>. После государственной регистрации права собственности у нее возникла необходимость реконструкции чердачного помещения в жилое, данный вопрос был ею поднят на общем собрании, проведенном ДД.ММ.ГГГГ, решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома одобрена реконструкция квартир № №, а так же одобрено уменьшение площади общего имущества нежилой площади находящейся на чердаке дома в пользу собственников квартир №. Собственник 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ обратился в межведомственную комиссию по оценке и использованию жилищного фонда МО г.-к. Анапа с заявлением о разрешении осуществить перепланировку жилищного помещения. Согласно ответа «Управления ЖКХ» Администрации МО г.-к. Анапа обязанность согласовывать реконструкцию объекта недвижимого имущества, регламентируется пунктом 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ согласно которого: решение общего собрания собственников помещений и машино - мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется с согласия всех собственников помещений и машино - мест в многоквартирном доме. После получения отказа собственники реконструированных квартир оставили попытки узаконить перепланировку квартир. В 2017 году было проведено ещё одно общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Согласно решения, которого одобрена реконструкция квартир № №, а так же одобрено уменьшение площади общего имущества нежилой площади, находящейся на чердаке дома в пользу собственников квартир №. Просит суд: принять решение о сохранении принадлежащей ФИО2 квартиры, назначение: жилое, площадь: общая 56,5 кв. м., кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, г.-к. Анапа 

<

адрес> реконструированном состоянии; указать, что решение суда является основанием для осуществления государственного кадастрового учёта объекта квартира, назначение: жилое, Площадь: общая 56,5 кв.м., кадастровый №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, г.-к. Анапа 

<

адрес>. и основанием для государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ООО «Управление домами» - ФИО1 заявленные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признала, просила в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал, по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении, встречные исковые требования о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде поддержал в полном объеме, просил провести по делу судебную строительно-техническую экспертизу.

Представитель третьего лица УЖКХ администрации МО город-курорт Анапа по доверенности ФИО4 в судебном заседании при разрешении первоначальных и встречных исковых требований полагалась на усмотрение суда.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО2 на основании справки ЖСК «Добрые соседи» № от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры, площадью 37,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, г.-к. Анапа 

<

адрес>.

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая компания) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 настоящего Кодекса обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей, управления многоквартирным домом деятельность.

Общим имуществом дома на основании протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ обслуживание данного многоквартирного жилого дома осуществляет ООО «Управление домами».

В соответствии статьёй 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Положениями пункта 1 статьи 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с части 4 статьи 30, пункту 1 части 1 и части 2 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции часть 3 статьи 36 ЖК РФ.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома одобрена реконструкция квартир № а так же одобрено уменьшение площади общего имущества нежилой площади находящейся на чердаке дома в пользу собственников квартир №. 

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ собственник 

<

адрес> обратился в межведомственную комиссию по оценке и использованию жилищного фонда МО г.-к. Анапа с заявлением о разрешении осуществить перепланировку жилищного помещения. 

Согласно ответа «Управления ЖКХ» Администрации МО г.-к. Анапа обязанность согласовывать реконструкцию объекта недвижимого имущества, регламентируется пунктом 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ согласно которого решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется с согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме. 

В 2017 году было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, согласно решения которого одобрена реконструкция квартир № №, а так же одобрено уменьшение площади общего имущества нежилой площади, находящейся на чердаке дома в пользу собственников квартир №

Согласно пункту 7 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу переустройства и перепланировки жилых помещений.

В силу части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В соответствии с ч.3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Пунктом 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью.

Согласно разъяснениям Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, данным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом ВС РФ 19.03.14г.), при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.

Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Определением Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО ЮЦ «ЭКСПЕРТ ГРУПП» № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом проведенного исследования, эксперт пришел к выводу, что перепланировка и реконструкция 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, г.-к. Анапа 

<

адрес> соответствует сейсмобезопасности.

В связи с отсутствием в материалах дела документов, свидетельствующих о проведении работ по обработке конструкций огнезащитным средством, эксперт приходит к выводу о несоответствии требованиям строительных норм и правил: пункту 7.1.3 № Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция №: Здания I, II и III степеней огнестойкости допускается надстраивать одним мансардным этажом с несущими элементами, имеющими предел огнестойкости не менее R45 и класс пожарной опасности КО, независимо от высоты зданий, установленной в таблице 7.1, но расположенным не выше 75 м.

Ограждающие конструкции этого этажа должны отвечать требованиям, предъявляемым к конструкциям надстраиваемого здания.

При применении деревянных конструкций следует предусматривать конструктивную огнезащиту, обеспечивающую указанные требования.

Экспертом приведен вариант устранения, а именно: предоставление документов, свидетельствующих о проведении работ по обработке огнезащитным средством конструктивных деревянных элементов, расположенных на чердаке многоквартирного дома, в случае отсутствия таковых - обратиться в уполномоченную организацию для проведения работ по обработке огнезащитным средством строительных конструкций с составлением акта (протокола), подтверждающего проведение указанных работ с периодичностью, предусмотренной нормами действующего законодательства РФ.

После устранения выявленного несоответствия исследуемый объект будет соответствовать противопожарным нормам.

На основании проведенного исследования экспертом установлено, что перепланировка и реконструкция 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, г.-к. Анапа 

<

адрес> не нарушает законные права и интересы третьих лиц.

На основании проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что 

<

адрес> увеличенной площадью в результате реконструкции многоквартирного дома литер А2 по адресу: 

<

адрес> при устранении несоответствия, установленного в п.2.1 настоящего заключения, не будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, из заключения эксперта ООО ЮЦ «ЭКСПЕРТ ГРУПП» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что реконструированная квартира соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, экологическим, санитарно-гигиеническим правилам и нормативам, за исключением противопожарных норм. При этом, экспертом приведен вариант устранения данного нарушения путем предоставления документов, свидетельствующих о проведении работ по обработке огнезащитным средством конструктивных деревянных элементов, расположенных на чердаке многоквартирного дома.

Согласно представленному ФИО2 акту проведения контрольных опробирований, испытаний, проверки противопожарной защиты, выполнения огнезащитных работ, ООО «Феникс» в чердачном помещении многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, в октябре 2018 года произведены огнезащитные работы. Срок проведения очередных огнезащитных работ согласно акту – октябрь 2021 года.

Разрешая заявленные исковые требования о признании права собственности, суд приходит к выводу, что реконструкция спорного объекта осуществлена с соблюдением норм действующего законодательства. 

Объект недвижимости - реконструированная квартира, по адресу: 

<

адрес>, г.-к. Анапа 

<

адрес>, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе собственников других квартир.

Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, пояснения сторон по делу, суд приходит к выводу об обоснованности встречных исковых требований, в связи с чем иск ФИО2 о признании права собственности на квартиру удовлетворяет в полном объеме, при этом в удовлетворении первоначальных исковых требований ООО «Управление домами» к ФИО2 об устранении препятствий в обслуживании общего имущества в многоквартирном доме, суд полагает необходимым отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначальных исковых требований ООО «Управление домами» к ФИО2 об устранении препятствий в обслуживании общего имущества в многоквартирном доме – отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ООО «Управление домами», Управлению ЖКХ администрации г-к Анапа о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде– удовлетворить.

Сохранить квартиру, назначение: жилое, площадью 56,5 кв. м., кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, г.-к. Анапа 

<

адрес> реконструированном состоянии.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру, назначение: жилое, площадь: общая 56,5 кв. м., кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, г.-к. Анапа 

<

адрес> реконструированном состоянии.

Решение является основанием для изготовления технического плана, осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в Анапском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю в отношении реконструированной квартиры назначение: жилое, площадь: общая 56,5 кв. м., кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, г.-к. Анапа 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца.

Председательствующий- подпись.

Копия верна:

Судья-