РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 апреля 2019 года город Тула 

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

при секретаре Звонове А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело № 3а-158/2019 по административному исковому заявлению ФИО1 к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости, 

установил:

ФИО1 обратился в Тульский областной суд с административным исковым заявлением к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, об установлении кадастровой стоимости:

-нежилого здания с кадастровым №, площадью 841,1 кв.м., наименование нежилое отдельно стоящее здание –хранилище №1 (лит. Б), количество этажей, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- нежилого здания с кадастровым №, площадью 809,1 кв.м., наименование нежилое отдельно стоящее здание –хранилище №6 (Лит.Е), количество этажей, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

-нежилого помещения с кадастровым №, площадью 65,5 кв.м., наименование нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение: этаж № подвал, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

-нежилого помещения с кадастровым №, площадью 548,5 кв.м., наименование нежилое помещение, номер этажа на котором расположено помещение: подвал №подвал, этаж №1, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

принадлежащих административному истцу на праве собственности, в размере их рыночной стоимости.

В обоснование административного иска административный истец указал, что результаты государственной кадастровой оценки указанных объектов капитального строительства по состоянию на 15.07.2015 года, определенные постановлением правительства Тульской области № 414 от 12.09.2016 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» в размере :

-нежилого здания с кадастровым № -8 552 405,73 руб.; 

- нежилого здания с кадастровым № – 9 113 014,67 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым №– 2 156 512, 83 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым № – 18 058 737,21 руб., завышены, чем нарушаются права административного истца, как собственника указанных выше объектов недвижимого имущества при уплате налога на имущество физических лиц, поскольку на него возложена обязанность по уплате завышенного и экономически необоснованного налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В подтверждение доводов о завышении стоимости объекта недвижимости, административный истец сослался на отчеты ИП ФИО3 №110-12.18 от 10.12.2018 и №111-12.18 от 10.12.2018, согласно которым рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составила: 

-нежилого здания с кадастровым № -4 301 000 руб.; 

- нежилого здания с кадастровым № – 4 138 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым №– 1 030 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым №– 8 622 000 руб.,

Административный истец ФИО1, его представитель по доверенности ФИО2 а также представители административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились. О дате месте слушания по делу извещались своевременно и надлежащим образом, представив в адрес суда письменные заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Административный ответчик - правительство Тульской области представителя в судебное заседание не направил. О времени и месте его проведения извещался своевременно и надлежащим образом, представив в адрес суда письменное ходатайство, в котором просил суд о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Административный ответчик - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области представителя в судебное заседание не направил. О времени и месте его проведения извещался своевременно и надлежащим образом, представив в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в котором указал, что не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости.

Заинтересованное лицо - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области в судебное заседание представителя не направило. О времени и месте его проведения извещено своевременно и надлежащим образом, предоставило в адрес суда письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав в нем, что не оспаривает заявленные административным истцом требования и просит вынести решение на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо - администрация муниципального образования г. Новомосковск в судебное заседание представителя не направило. О времени и месте его проведения извещено своевременно и надлежащим образом, предоставило в адрес суда письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Пунктами 3 и 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. № 388), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости методом массовой оценки, под которой понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

В силу требований главы III.1 закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. результаты определения кадастровой стоимости, отраженные в соответствующем отчете, подлежат утверждению уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, затем внесению в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 7,8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», после чего обязательны к применению для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

В свою очередь, согласно ч.2 ст. 3 закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и абзаца 3 ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую, установлена его кадастровая стоимость, суд приходит к выводу, что законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, а также возможность определения кадастровой стоимости исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в том случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности лиц, владеющих объектом недвижимости.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в силу требований части 5 статьи 247 и части 1 статьи 248 КАС РФ лежит на административном истце. 

В ходе рассмотрения спора по существу судом установлено, что ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимого имущества:

- нежилого здания с кадастровым №, площадью 841,1 кв.м., количество этажей, в том числе подземных 1, наименование: нежилое отдельно стоящее здание-хранилище №1 ( лит.Б), адрес: 

<

адрес>, дата присвоения кадастрового номера 11.02.2014;

- нежилого здания с кадастровым №, площадью 809,1 кв.м., количество этажей, в том числе подземных 1, наименование: нежилое отдельно стоящее здание-хранилище №6 ( лит.Е), адрес: 

<

адрес>, дата присвоения кадастрового номера 11.02.2014;

- нежилого помещения с кадастровым №, площадью 65,5 кв.м., номер этажа, на котором расположено помещение: этаж №подвал, наименование: нежилое помещение, адрес: 

<

адрес>, п. 21, дата присвоения кадастрового номера 03.07.2014;

-нежилого помещения с кадастровым №, площадью 548,5 кв.м., наименование нежилое помещение, номер этажа на котором расположено помещение: подвал №подвал, этаж №1, расположенного по адресу: 

<

адрес> дата присвоения кадастрового номера 03.07.2014.

Указанное обстоятельство объективно подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 16.11.2018 № 71/104/007/2018-3427, № 71/104/007/2018-3426, № 71/104/007/2018-3429, № 71/104/007/2018-3428 и не оспаривалось лицами, участвующими в деле.

В силу положений пп.2 ч.1 ст.15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, который подлежит зачислению в силу ст.61 БК РФ по нормативу 100% в бюджет городских поселений. 

Согласно положениям ст.400 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.

В соответствии с пп.6 п.1 ст.401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если указанный порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (ст. 402 НК РФ).

В соответствии с положениями пункта 1 ст.403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта недвижимости как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации от 04.10.2014 № 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц», Положением о бюджетном процессе в муниципальном образовании город Новомосковск, утвержденным решением Собрания депутатов муниципального образования город Новомосковск Новомосковского района от 13.11.2008 № 5-2 «Об утверждении новой редакции Положения о бюджетном процессе в муниципальном образовании город Новомосковск», решением Собрания депутатов муниципального образования г. Новомосковск от 28.10.2014 № 17-3 (ред. от 28.08.2018)«О налоге на имущество физических лиц» с 1 января 2015 года на территории указанного муниципального образования введен налог на имущество физических лиц, в отношении которого установлено, что налоговая база по налогу в отношении объектов налогообложения определяется исходя из кадастровой стоимости (п.3).

Таким образом, исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, суд приходит к выводу, что принадлежащие административному истцу на праве собственности объекты капитального строительства, кадастровая стоимость которых является предметом спора по настоящему административному делу, являются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц, исчисляемому исходя из их кадастровой стоимости, а, следовательно, результатами определения кадастровой стоимости, затронуты права административного истца, как собственника объектов капитального строительства, а значит, он обладает правовой заинтересованностью в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ст. 24.12).

Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года № 414 утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тульской области, определенные по состоянию на 15.07.2015. 

Кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимости составила: 

- нежилого здания с кадастровым № -8 552 405,73 руб.; 

- нежилого здания с кадастровым № – 9 113 014,67 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым №– 2 156 512, 83 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым № – 18 058 737,21 руб.,

<

данные изъяты> 

Данная кадастровая стоимость внесена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в государственный реестр недвижимости 24.12.2016 и 27.12.2016, что следует из имеющихся в материалах дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16.11.2018 года №71/ИСХ/18-560545, №71/ИСХ/18-560543, №71/ИСХ/18-515583, №71/ИСХ/18-515580.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Из материалов дела следует, что отчеты об определении рыночной стоимости указанных объектов недвижимости были подготовлены оценщиком ФИО3 

В соответствии с отчетами ИП ФИО3 № 110-12.18 от 10.12.2018 № 111-12.18 от 10.12.2018 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, рыночная стоимость принадлежащих административному истцу объектов капитального строительства составила: 

- нежилого здания с кадастровым № -4 301 000 руб.; 

- нежилого здания с кадастровым № – 4 138 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым №– 1 030 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым №– 8 622 000 руб.,

Как следует из указанных отчетов, при определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества оценщиком был применен доходный подход к оценке. 

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. 

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, ввиду имеющейся разницы между кадастровой и рыночной стоимостью принадлежащих административному истцу объектов недвижимого имущества, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда, по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО4 

<

данные изъяты>

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта № 017-2019 от 25.03.2019 отчеты ИП ФИО3 № 110-12.18 от 10.12.2018 ( отчет 1) № 111-12.18 ( отчет 2) от 10.12.2018 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому урегулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. 

Так, по мнению эксперта, в инспектируемых отчетах выявлены нарушения, влияющие на результаты оценки.

В отношении отчета № 110-12.18 от 10.12.2018: на стр. 11 отчета 1 указаны стандарты оценки, не имеющие отношения к объектам оценки при установлении их стоимости в рамках задания на оценку: ФСО №9 «Оценка для целей залога», ФСО №12 «Определение ликвидационной стоимости». Не приведена итоговая величина стоимости объектов оценки ( формальное нарушение ФСО №3). На стр. 19 в таблице «не установлены» основные конструктивные элементы оцениваемых помещений, включая общую площадь, фундамент, стены, перегородки, кровля, полы, оконные и дверные проемы, инженерное обеспечение. В отчете отсутствуют документы технической инвентаризации на объекты оценки, однако как указано на стр. 18 объекты оценки, были осмотрены оценщиком лично. В связи с этим, вызывает неоднозначное толкование информация о проведении осмотров объектов оценки оценщиком ( нарушение п. 5 ФСО №3 и ст. 11 закона №135-ФЗ), иначе как в результате осмотра остались неустановленными основные конструктивные элементы объектов оценки. Если не установлены характеристики основных конструктивных элементов, у оценщика отсутствует возможность обоснованного выбора аналогов объектов оценки и их сравнения. На стр. 30-40 отчета под заголовком «Анализ факторов влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» приведена информация, не имеющая отношения к объектам оценки: информация об анализе рынка земельных участков под различные виды застройки. Анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость помещений коммерческого назначения в отчете отсутствует. Следует также отметить, что по непонятным причинам в обоснование выбора сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки и в анализе фактических данных о ценах сделок с аналогами, содержится информация о рынке земли. Соответствующие аналитические данные о рынке объекта оценки в разделе «Анализ рынка» на стр. 22-40 отчета отсутствуют. Анализ влияния политической ситуации в стране и в регионе объектов оценки, равно как соответствующие выводы по результатам этого анализа в отчете отсутствуют. Приведены только статистические данные о социально-экономических показателях за соответствующий период. На стр. 42 отчета в качестве отказа от применения сравнительного подхода к оценке указано: «Учитывая тот факт, что оценщику не представляется возможным подобрать аналогичные объекты по основным показателям сравнения, данный подход в расчетах не применялся». В нарушение п. 5 ФСО №3 и ст. 11 закона №135-ФЗ вызывает неоднозначное толкование обоснованность данного вывода, в связи с отсутствием в отчете источников, с использованием которых оценщик выполнял анализ рынка объектов соответствующих Объектам оценки. В разделе анализ рыка содержится анализ рынка земли, при этом информация о сделках (предложениях) о сходной с объектами оценки недвижимостью в отчете отсутствует. Выбор доходного подхода к оценке не обоснован в связи с отсутствием в отчете надлежащего анализа рынка. На стр. 42 отчета доходный подход ошибочно поименован сравнительным. Обоснование метода оценки также отсутствует. В выборке аналогов на стр. 43 отчета отсутствует однозначная идентификация их местоположения: указаны только наименование улиц в г. Новомосковске, без номеров домов. Данное обстоятельство не позволяет объективно сравнить данные объекты недвижимости и объекты оценки и приводит к необоснованности результата применения доходного подхода к оценке. Размер корректировок на местоположение не обоснован. В распечатках объявлений о предложениях аренды аналогов объектов оценки на стр. 59-60 отчета отсутствует описание основных характеристик, являющихся ценообразующими факторами, в том числе этажа расположения, в связи с чем, размер соответствующей корректировки на стр. 43-44 отчета не обоснован. При сравнении аналогов с объектами оценки не учтено влияние таких факторов как тип отделки, техническое состояние, наличие отдельного входа, расположение относительно красной линии, предусмотренных в частности используемым оценщиком справочником ФИО5 Указанные обстоятельства привели к некорректности и необоснованности определения стоимости объекта оценки доходным подходом, а также к нарушению принципов составления отчета об оценке ( п. 5 ФСО №3) и требований ст. 11 закона №135-ФЗ в части недопущения неоднозначного толкования отчета об оценке и введения в заблуждение его пользователей. В нарушение п. 5 ФСО №7 фотографии объектов оценки, подтверждающие факт проведения осмотра в отчете отсутствуют. Анализ наиболее эффективного использования отсутствует. В соответствующем разделе на стр. 21 отчета содержится только вывод о НЭИ.

В отношении отчета № 111-12.18 от 10.12.2018 : на стр. 11 отчета 1 указаны стандарты оценки, не имеющие отношения к объектам оценки при установлении их стоимости в рамках задания на оценку: ФСО №9 «Оценка для целей залога», ФСО №12 «Определение ликвидационной стоимости». Не приведена итоговая величина стоимости объектов оценки ( формальное нарушение ФСО №3). На стр. 19 в таблице «не установлены» основные конструктивные элементы оцениваемых помещений, включая общую площадь, фундамент, стены, перегородки, кровля, полы, оконные и дверные проемы, инженерное обеспечение. В отчете отсутствуют документы технической инвентаризации на объекты оценки, однако как указано на стр. 18 объекты оценки, были осмотрены оценщиком лично. В связи с этим, вызывает неоднозначное толкование информация о проведении осмотров объектов оценки оценщиком ( нарушение п. 5 ФСО №3 и ст. 11 закона №135-ФЗ), иначе как в результате осмотра остались неустановленными основные конструктивные элементы объектов оценки. Если не установлены характеристики основных конструктивных элементов, у оценщика отсутствует возможность обоснованного выбора аналогов объектов оценки и их сравнения. На стр. 30-40 отчета под заголовком «Анализ факторов влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» приведена информация, не имеющая отношения к объектам оценки: информация об анализе рынка земельных участков под различные виды застройки. Анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость помещений коммерческого назначения в отчете отсутствует. Следует также отметить, что по непонятным причинам в обоснование выбора сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки и в анализе фактических данных о ценах сделок с аналогами, содержится информация о рынке земли. Соответствующие аналитические данные о рынке объекта оценки в разделе «Анализ рынка» на стр. 22-40 отчета отсутствуют. Анализ влияния политической ситуации в стране и в регионе объектов оценки, равно как соответствующие выводы по результатам этого анализа в отчете отсутствуют. Приведены только статистические данные о социально-экономических показателях за соответствующий период. На стр. 42 отчета в качестве отказа от применения сравнительного подхода к оценке указано: «Учитывая тот факт, что оценщику не представляется возможным подобрать аналогичные объекты по основным показателям сравнения, данный подход в расчетах не применялся». В нарушение п. 5 ФСО №3 и ст. 11 закона №135-ФЗ вызывает неоднозначное толкование обоснованность данного вывода, в связи с отсутствием в отчете источников, с использованием которых оценщик выполнял анализ рынка объектов соответствующих Объектам оценки. В разделе анализ рыка содержится анализ рынка земли, при этом информация о сделках (предложениях) о сходной с объектами оценки недвижимостью в отчете отсутствует. Выбор доходного подхода к оценке не обоснован в связи с отсутствием в отчете надлежащего анализа рынка. На стр. 42 отчета доходный подход ошибочно поименован сравнительным. Обоснование метода оценки также отсутствует. В выборке аналогов на стр. 43 отчета отсутствует однозначная идентификация их местоположения: указаны только наименование улиц в г. Новомосковске, без номеров домов. Данное обстоятельство не позволяет объективно сравнить данные объекты недвижимости и объекты оценки и приводит к необоснованности результата применения доходного подхода к оценке. Размер корректировок на местоположение не обоснован. В распечатках объявлений о предложениях аренды аналогов объектов оценки на стр. 59-60 отчета отсутствует описание основных характеристик, являющихся ценообразующими факторами, в том числе этажа расположения, в связи с чем, размер соответствующей корректировки на стр. 43-44 отчета не обоснован. При сравнении аналогов с объектами оценки не учтено влияние таких факторов как тип отделки, техническое состояние, наличие отдельного входа, расположение относительно красной линии, предусмотренных в частности используемым оценщиком справочником ФИО5 Указанные обстоятельства привели к некорректности и необоснованности определения стоимости объекта оценки доходным подходом, а также к нарушению принципов составления отчета об оценке ( п. 5 ФСО №3) и требований ст. 11 закона №135-ФЗ в части недопущения неоднозначного толкования отчета об оценке и введения в заблуждение его пользователей. В нарушение п. 5 ФСО №7 фотографии объектов оценки, подтверждающие факт проведения осмотра в отчете отсутствуют. Анализ наиболее эффективного использования отсутствует. В соответствующем разделе на стр. 21 отчета содержится только вывод о НЭИ.

По расчетам рыночной стоимости объектов оценки, проведенным экспертом сравнительным и доходным подходами, рыночная стоимость, принадлежащих на праве собственности административному истцу объектов недвижимости по состоянию на 15.07.2015 составила: 

- нежилого здания с кадастровым № -4 503 000 руб.; 

- нежилого здания с кадастровым № – 4 332 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым №– 1 287 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым №– 12 437 000 руб.,

В соответствии с п.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта не является исключительными средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. 

Оценивая заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО4 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, устанавливающим рыночную стоимость объектов недвижимости, по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости. 

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.

Под оценочной деятельностью согласно ст.3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В силу ст.4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, осуществляющий оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Эксперт ФИО4, проводивший судебную оценочную экспертизу, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценки недвижимости и его ответственность застрахована, то есть указанные требования Закона соблюдены.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Как следует из Постановления правительства Тульской области от 12.09.2016 года № 414 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области, кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости определена по состоянию на 15.07.2015 года.

На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанных объектов капитального строительства в заключении эксперта ФИО4

О несогласии с указанным заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле в процессе судебного разбирательства не заявлялось. С ходатайствами о назначении повторной судебной экспертизы в целях проверки правильности определения рыночной стоимости объекта недвижимости стороны к суду не обращались; обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная заключением судебной экспертизы, не соответствует сложившемуся рынку цен на сходные объекты недвижимости на дату установления его кадастровой стоимости, судом при рассмотрении дела по существу не добыто.

При этом, имеющиеся в материалах дела отчеты ИП ФИО3 № 110-12.18 от 10.12.2018 и № 111-12.18 от 10.12.2018, суд не может отнести к достоверным доказательствам, поскольку, согласно выводам судебной оценочной экспертизы, признанной судом допустимым и достоверным доказательством по делу, они не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнены с нарушениями, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость объектов оценки.

Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта ФИО4 № 017-2019 от 25.03.2019 рыночная стоимость спорных объектов недвижимости ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости и оспариваемой кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика. 

Согласно п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость указанных выше принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимости может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ФИО4 № 017-2019 от 25.03.2019, а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

По смыслу ст.ст.24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

На основании абз.3 п.25 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения должна быть указана дата подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, связи с чем, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в суд -26 декабря 2018 года.

В соответствии с п. 2 ст.403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд,

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить по состоянию на 15.07.2015 кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым №, площадью 841,1 кв.м., количество этажей, в том числе подземных 1, наименование: нежилое отдельно стоящее здание-хранилище №1 ( лит.Б), адрес: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 503 000 (четыре миллиона пятьсот три тысячи) рублей.

Установить по состоянию на 15.07.2015 кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым №, площадью 809,1 кв.м., количество этажей, в том числе подземных 1, наименование: нежилое отдельно стоящее здание-хранилище №6 ( лит.Е), адрес: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 332 000 (четыре миллиона триста тридцать две тысячи) рублей.

Установить по состоянию на 15.07.2015 кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым №, площадью 65,5 кв.м., номер этажа, на котором расположено помещение: этаж №подвал, наименование: нежилое помещение, адрес: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 287 000 (один миллион двести восемьдесят семь тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 15.07.2015 кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым №, площадью 548,5 кв.м., наименование нежилое помещение, номер этажа на котором расположено помещение: подвал № подвал, этаж №1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 12 437 000 (двенадцать миллионов четыреста тридцать семь тысяч) рубль.

Датой подачи ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости является день обращения указанного лица в суд – 26.12.2018 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий