Дело № 3а-1543/2021

22OS0000-01-2021-001408-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 августа 2021 года город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В., 

при секретаре Хорохординой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества«Бийский рыбзавод» к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краюоб установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

административный истец ОАО «Бийский рыбзавод» обратилось в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краюоб установлении кадастровой стоимости земельного участкас кадастровым номером ***,расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером ***,площадью 13 945кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере1 575 785 руб.

Требования мотивированы тем, что указанным выше земельным участком административный истец владеет на праве собственности. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимостиопределена в размере 9 201 189,90 руб. Данная стоимость является завышенной, что подтверждается отчетом об оценке. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права ОАО «Бийский рыбзавод», так как кадастровая стоимость влияет на размер арендной платы.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Административные ответчикиУправление имущественных отношений Алтайскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованные лицаФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, администрации г.Бийска, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от Управления имущественных отношений Алтайскому краю, филиала «ФКП Росреестра» по Алтайскому краюдо судебного заседания поступили письменныеотзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Изучив материалы дела, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что ОАО «Бийский рыбзавод» является собственником земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером ***, площадью 13 945 кв.м. Категория земель – земли населеных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилых зданий и сооружений производственного назначения (л.д.9-13 т.1).

Таким образом, установление в отношении вышеуказанного земельного участка кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика земельного налога.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельный участок с кадастровым номером ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края». 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ, а также сведений филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю кадастровая стоимость земельного участкас кадастровым номером *** составляет 9 201 189,90 руб., дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ(л.д.14 т.1).

Исходя из положений п.7 ст.22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участкаадминистративным истцом представлен отчет об оценке ***, составленныйДД.ММ.ГГ оценщиком ООО «Век А оценка» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГ вышеуказанного земельного участкасоставляет 1 575 785 руб. (л.д.26-130 т.1).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации. 

Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки. 

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретногонежилого зданияв отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком ФИО1, являющейся членом Ассоциации саморегулируемой организации «национальная коллегия специалистов-оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению. Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью.

Кроме того, в судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО1 подтвердила достоверность своего исследования, дала мотивированные возражения относительно указанных Управлением имущественных отношений Алтайского краязамечаний к отчету, о чем представила письменные пояснения. Оценщик отметила, что ее членство в СРО подтверждает наличие соответствующего образования в сфере оценочной деятельности, а приложение диплома в силу п.8 ФСО *** необходимо для тех специалистов, которых оценщик привлекает дополнительно при проведении оценки.Приложенные к отчеты документы не подписаны заказчиком, поскольку все документы относительно объекта оценки ФИО1 запрашивает самостоятельно в соответствующих государственных структурах по электронному документообороту.

В силу п.5 ФСО *** осмотр земельного участка при оценке его рыночной стоимости производить лично оценщиком не всегда является обязательным, поскольку его фактическое использование не вызывает сомнений, так как на нем расположены объекты капитального строительства именно под производственно-складскую (индустриальную) застройку. 

При этом в отчете на страницах 28 и 30 содержится описка в указании сегмента рынка, к которому относиться оцениваемый земельный участок – под офисно-торговую застройку, фактически объект оценки используется под производственно-складскую застройку, что отражено на странице 31 отчете, из этого сегмента рынка и брались аналоги.

Отнесение административным ответчиком объектов – аналогов *** и *** (

<

адрес>) к поселку, а не к городу, не влияет на их рыночную стоимость, так как 

<

адрес> окраиной 

<

адрес>, а не отдельно расположенным населенным пунктом, расстояние между данными земельным участком и административной границей 

<

адрес> – 124 м. В связи с этим оценщик применила корректировку по фактическому местоположению (окраина города), а не по территориальному делению, что не нарушает требования п.11 ФСО ***, подп.«б» п.22 ФСО ***.

При расчете коэффициента торможения на площадь оценщик использовала значение коэффициента, которое вывела сама на основе первичных данных, опубликованных в Справочнике оценщика недвижимости – 2018, под редакцией ФИО2 Описание расчета коэффициента приведено на странице 38-39 отчета. 

При расчете корректировки на дату предложения оценщик использовала данные мониторинга компании «RIDAnalitiks», что указано на странице 40 отчета, также содержатся выписки из этого исследования. Изложение в отчете всего исследования, которое является общедоступным, повлечет включение в него информации, не использованной оценщиком в отчете, что не нарушает требования п.5 ФСО ***.

При этом указание в объявлении у аналога *** о срочности продажи также не свидетельствует о значительном занижен и цены предложения, так как чаще всего это маркетинговый ход продавца.

Оценщик использовала корректировку на торг для неактивного рынка, так как в 

<

адрес> незастроенных земельных участков под производственно-складское использование, предлагаемых к продаже с 2017 года до 2019 года найдено всего 5, кроме того, данные объявления имеют большой срок экспозиции, по этим предложениям значительно отличается цена предложения от 68 руб./кв.м. до 2 587 руб./кв.м. Относительно представленных административным ответчиком выборки предложений оценщик дала пояснения, почему они не были включены в анализ рынка, так как часть объявлений о продаже либо застроенных земельных участков, либо из иного сегмента рынка, либо очень отдаленная дата предложения – 2016 год, либо участок не идентифицируется.

Также ФИО1 использовала усредненные значения по России корректировки на торг, так как оценщик имеет право выбирать наиболее корректные с его точки зрения корректировки. Усредненные значения минимизируют возможные ошибки и выбросы вследствие большого массива информации. 

Оценщик не стала применять корректировку на внутриквартальное расположение для аналога ***, так как участок расположен в 65 м. от 

<

адрес> в 

<

адрес>, т.е. имеет свободный выезд на дорогу, перед ним отсутствуют сформированные земельные участки.

Суд находит данные пояснения обоснованными и достоверными, не доверять которым нет оснований, оценщик предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Суд считает, что нарушений подп. «б» п.22 ФСО *** при применении соответствующих корректировок к аналогам не установлено.

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края доводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований. 

При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ОАО «Бийский рыбзавод».

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано ОАО «Бийский рыбзавод»ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление открытого акционерного общества «Бийский рыбзавод» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> с кадастровым номером ***, площадью 13 945 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 1 575 785 рублей. 

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка– ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.