Дело № 2-2177/2024 

73RS0025-02-2024-000232-17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июня 2024 года Ульяновская область, р.п. Старая Майна

Чердаклинский районный суд Ульяновской области в составе: 

председательствующего судьи Каляновой Л.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Горовой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «УК Чистый поселок» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ООО Звениговский; ФИО14, ФИО15, ФИО16 об одностороннем расторжении договора управления многоквартирным домом, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «УК «Чистый поселок» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, Пан Л.Т., ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 об одностороннем расторжении договора управления многоквартирным домом.

Требования мотивированы тем, что согласно постановлению Главы Администрации МО «Старомайнский район» №.... от 24.09.2021, ООО «УК Чистый поселок» начиная с 01.10.2021 было определено временной управляющей организацией всех многоквартирных домов 

<

...> до момента выбора собственниками МКД способа управления своим домом.

С собственниками многоквартирного 

<

...> на основании протокола общего собрания, проведенного в октябре 2021 г., был заключен договор управления, на тех де условиях и тарифах, действовавших с прежней управляющей компанией.

Срок действия до 01.10.2026.

Со стороны истца все обязанности по содержанию и управлению многоквартирным домом выполнялись.

Также выполняется обязательный перечень работ по содержанию дома.

Со стороны собственников многоквартирного дома не выполняются обязательства по оплате за услуги по содержанию и управлению домом. Общая сумма задолженности составляет 58654,24 руб. по состоянию на 01.01.2024. Взыскать не представляется возможным, в связи с отсутствием полной информации о собственниках.

Согласно договору управления для взаимодействия УК и жильцов дома необходимо было назначить совет дома, с которым решались вопросы по управлению и надлежащему содержанию. Со стороны жильцов 

<

...> старший по дому выбран не был, что не дает своевременно оформлять документы по подготовке дома к отопительному периоду, никто из жильцов ничего подписывать не соглашается.

Также, для принятия какого-либо решения кворум не собирается, жильцы на собрание не выходят. По этой причине расторгнуть договор управления досрочно не представляется возможным.

Таким образом, выполнение обязательств по надлежащему содержанию 

<

...> выполнить не возможно.

Ссылаясь на ст. 162 ЖК РФ, 450 ГК РФ, просит суд расторгнуть Договор управления многоквартирным домом от 01.10.2021 №.... в связи с существенным нарушением ответчиками условий договора.

Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены: ФИО7, ФИО8; ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12; ФИО13; ООО «Звениговский»; ФИО14; ФИО15, ФИО16.

Представитель истца ООО «УК Чистый поселок» ФИО17 и его представитель ФИО18 в судебном заседании исковые требования поддержали, по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО4, в судебном заседании с исковыми требованиями ООО «УК Чистый поселок» не согласилась, пояснив, что УК необходимо вести работу с должниками, а не расторгать договор управления. Она исполняет свои обязанности надлежащим образом и не согласна на расторжение договора управления.

Ответчики ФИО1, ФИО2, Пан Л.Т., ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ООО «Звениговский»; ФИО14, ФИО15, ФИО16 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав истца, его представителя, ответчика ФИО4, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 161 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ч. 5 указанной статьи договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

Частью 8 указанной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено в судебном заседании, на основании Постановления Администрации МО «Старомайнский район» от 24.09.2021 №.... с 01.10.2021 до выбора собственниками помещений способа управления многоквартирным домом или до проведения итогов нового конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, в которых собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом, ООО «УК Чистый поселок» определен управляющей организацией в многоквартирных домах, в том числе и 

<

...>.

Договор управления многоквартирными домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным с 01.10.2021.

Стоимость работ (услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах, указанных в перечне, на один квадратный метр общей площади в месяц выполняемых (оказывающих) ООО «УК Чистый поселок» аналогична стоимости работ (услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме на 1 кв.м общей площади в месяц выполняемых (оказываемых) ООО «УК Регион» (т. 1 л.д. 59-62).

На основании указанного постановления собственником 

<

...> ФИО3 инициировано очное общее собрание собственников. На повестке дня был и поставлены в том числе вопросы:

4. Расторжение договора с управляющей организацией ООО «УО Регион»;

5. Выбор способа управления многоквартирным домом 

<

...>;

6. Выбор Управляющей организации для заключения с ней договора управления многоквартирным домом;

7. Утверждение условий договора управления многоквартирным домом между Управляющей организацией и собственниками в предлагаемой редакции;

8. Утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в том числе платы за управление многоквартирным домом и т.д.

Были приняты решения:

По 4 вопросу – расторгнуть договор управления многоквартирным домом, заключенный с Управляющей организацией ООО «УК Регион»;

По 5 вопросу – выбрать способ управления многоквартиным домом 

<

...> – управление управляющей организацией.

По 6 вопросу – утвердить управляющую организацию ООО «УК Чистый поселок» и заключить с ней договор управления многоквартирным домом №.... по 

<

...>;

По 7 вопросу – утвердить договор управления многоквартирным домом между Управляющей организацией ООО «УК Чистый поселок» и собственником в предлагаемой редакции, который является одинаковым для всех собственников помещений многоквартирного дома;

По 8 вопросу – установить размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в следующем размере:

Управление многоквартирным домом в размере 2,00 руб./кв.м

Обслуживание ВДГО – 0,70 руб./кв.м

Обслуживание ДВК – 1,30 руб./кв.м

Услуги РИЦ – 0,70 руб./кв.м

Промывка и опресовка системы отопления – 1,00 руб./кв.м

Измерение сопротивления изоляции – 0,40 руб./кв.м

Аварийно-диспетчерская служба – 1,00 руб./кв.м

Текущий ремонт мест общего пользования – 2,00 руб./кв.м. (т. 1 л.д. 27-29).

01.10.2021 между ООО «УК Чистый поселок» и собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> заключен Договор управления многоквартирным домом.

Указанный договор вступает в действие с 01.10.2021 (п. 10.1 Договора).

При отсутствии решения общего собрания Собственников либо уведомления Управляющей организации о прекращении настоящего Договора по окончании срока его действия настоящий Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим Договором (п. 10.2) (т. 1 л.д. 17-23).

ООО «УК Чистый поселок» осуществляет свою деятельность на основании лицензии (регистрационный №....) от 29.07.2021. Срок действия лицензии 5 лет (т. 1 л.д. 15-16).

Поставлено на учет в налоговом органе 14.04.2021 (т. 1 люд. 14).

При обращении в суд с требованиями о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом ООО «УК Чистый поселок» обосновывает свои требования тем, что дом является проблемным, старший по дому не избран, общие собрания не проводятся, оплата за содержание и управление не поступает. Собственникам помещений предлагалось избрать непосредственный способ управления и организовать общее собрание для решения данного вопроса. Данные требования остались без удовлетворения.

Поскольку соглашения достигнуто не было, все собственники многоквартирного жилого дома УК не известны, требования УК об инициировании общего собрания проигнорированы, при наличии непогашенной задолженности по Договору управления, ООО «УК Чистый поселок» обратилось в суд с указанными требованиями.

Договор управления многоквартирным жилым домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования, а его предметом является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.

Прекращение данного вида особого обязательства по инициативе управляющей компании не предусматривается законом. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке лишь по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Наличие задолженности собственников по оплате по Договору управления, не проведение общих собраний, само по себе не влечет возникновение на стороне истца права на расторжение договора по смыслу общих норм гражданского законодательства.

Как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15.07.2010 N 1027/10, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления МКД по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно п. п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Учитывая правовую позицию Президиума ВАС, суд приходит к выводу, что к договору управления не применяются положения пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ о праве требовать расторжения договора в судебном порядке при существенном нарушении контрагентом условий договора (Постановление ФАС ПО от 04.07.2013 по делу N А12-21194/2012). И в целом закон не предусматривает как возможности, так и оснований для отказа от исполнения договора управления МКД для УК (Постановления ФАС СЗО от 25.01.2013 по делу N А66-122/2012, от 26.07.2011 по делу N А05-14180/2010).

Поскольку при обращении в суд с требованием о расторжении договора управления управляющей организацией в качестве правового обоснования указано на наличие задолженности собственников, отсутствие старшего по дому, аварийность дома и отсутствие средств на его содержание, при этом общее собрание собственников не проводилось, уведомление об инициировании общего собрания направлялось не значительной части собственников многоквартирного дома, собственники жилых помещений многоквартирного дома ООО «УК Чистый поселок» не установлены, следовательно не уведомлены, меры по взысканию задолженности по договору управления УК не предпринимались, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований управляющей организации о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований ООО УК «Чистый поселок» следует отказать.

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «УК Чистый поселок» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ООО Звениговский; ФИО14, ФИО15, ФИО16 об одностороннем расторжении договора управления многоквартирным домом отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Чердаклинский районный суд Ульяновской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.А. Калянова 

Мотивированное решение изготовлено 03 июля 2024 года.