11RS0016-01-2021-000710-30

дело №2-438/2021

Сыктывдинского районного суда Республики Коми

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе судьи Рачковской Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Палкиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Выльгорт 17 июня 2021 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании уплаченных по договору денежных средств,

установил:

ФИО3, действуя от имени и в интересах ФИО1, обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 12.09.2017 земельного участка, площадью 983 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, 

<

адрес>, - и расположенного на нем садового дома, площадью 162,3 кв.м, с кадастровым номером №, взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 2 000 000 рублей, а также возмещении судебных расходов. В обоснование требований указано, что между сторонами 12.09.2017 заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, которое по акту приема-передачи 13.09.2017 передано истцу. После оформления сделки и до лета 2019 года истец по месту нахождения имущества не был, поскольку проживает в другом городе. Летом 2019 года истец обнаружил многочисленные трещины на цокольном и первом этажах строения. По результатам проведенного специалистом исследования было установлено, что в здании имеются дефекты, а именно трещины в кирпичных стенах, просадка фундамента под металлическими опорами и стеной по оси «Д», которые являются существенными и неустранимыми. Полагая, что выявленные дефекты были допущены при строительстве садового дома, а при заключении договора купли-продажи участка ответчиком не представлена объективная и полная информация о состоянии объекта, ФИО3, действуя от имени и в интересах ФИО1, обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержали. Дополнительно указали, что наличие существенных и неустранимых недостатков спорного имущества находит свое подтверждение в заключении ИП ФИО4 Также истец указал, что после приобретения спорного имущества он ежегодно приезжал на участок, но в дом не заходил и не осматривал его, недостатки были обнаружены им лишь летом 2019 года. По мнению представителя, о нарушенном праве ФИО1 узнал лишь летом 2019 года, а равно именно с этого момента необходимо исчислять срок исковой давности.

Ответчик ФИО2, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, не явилась, направив своих представителей ФИО5 и ФИО6, действующих на основании доверенностей, которые в судебном заседании удовлетворению требований возражали, указав, что при продаже спорного имущества истцу были предоставлены все необходимые документы, включая технический паспорт, а также произведен осмотр приобретаемого имущества, и каких-либо претензий предъявлено не было. Представителями указано, что истец должным образом не содержал приобретенное имущество, что и привело к появлению выявленных дефектов. При этом представителем ФИО5 заявлено о пропуске истцом срока для обращения в суд с настоящими требованиями. При этом, представителями указано, что согласно объяснениям эксперта ФИО4, данным при рассмотрении дела №2-358/2020, им произведен лишь визуальный осмотр, никаких замеров с применением дополнительного оборудования не производилось, в связи с чем, по мнению представителя ответчика, предоставленное заключение не может быть принято во внимание в качестве доказательства. 

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы настоящего дела, материалы гражданского дела №2-358/2020, суд приходит к следующим выводам. 

Судом установлено, что 12.09.2017 на основании договора купли-продажи ФИО1 приобретен у ФИО2 земельный участок, площадью 983 кв.м., которому соответствует кадастровый номер №, расположенный по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, 

<

адрес>, - и садовый дом, площадью 162,3 кв.м., кадастровый номер №. Стоимость объектов определена в 2 000 000 рублей. 

На основании акта приема-передачи от 13.09.2017 указанные объекты переданы истцу ФИО1 

Право собственности ФИО1 на вышеуказанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 20.09.2017. 

Судом установлено, что в 2019 году ФИО1 обратился к специалисту ИП ФИО4 по вопросу установления наличия каких-либо дефектов у садового домика, определения являются ли они существенными, возможно ли проживание в указанном доме с учетом выявленных дефектов и установление причин и времени образования дефектов. 

По результатам проведенного исследования ИП ФИО4 подготовлено заключение №13/19-ЗСГ, из которого следует, что специалистом обнаружены недостатки в конструкции здания, а именно, трещины в стенах, трещины в углах дверных и оконных проемов, трещины в бетонном перекрытии дорожки, трещины в подпорной стене, которые возникли в результате передачи перераспределения усилий от конструкции здания к основанию вследствие просадок грунта, вызванных изменением физического состояния грунта основания в период эксплуатации здания. Специалистом указано, что в условиях дождливого лета 2019 года ввиду обильных дождей произошло существенное замачивание грунта основания, вследствие чего наблюдается резкая деформация основания, связанная с осадкой и сползанием массива грунта основания в сторону реки. По мнению специалиста, техническое состояние здания на момент обследования оценивается как ограниченно-работоспособное техническое состояние, предаварийное, использование которого для сезонного проживания невозможно.

На основании указанного заключения, истец обратился с претензией к ответчику с требованием о расторжении договора и возврате уплаченных по договору денежных средств. 

Ссылаясь на то, что претензия осталась без исполнения, а выявленные специалистом недостатки препятствуют использованию объекта по назначению, а также на то, что указанные недостатки образовались до приобретения спорного имущества истцом, ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями ст. 556 Гражданского кодекса РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Исходя из указанных положений закона все претензии, связанные с недостатком в товаре, в том числе, скрытым, покупатель должен предъявить продавцу в течение двухлетнего срока (если иной срок не установлен законом или договором), являющегося пресекательным.

Согласно положениям ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

ФИО1, обращаясь в суд, указал, что садовый дом имеет существенные недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат, а именно, трещины в стенах, трещины в углах дверных и оконных проемов, трещины в бетонном перекрытии дорожки, трещины в подпорной стене, которые связаны с деформацией вертикальной и горизонтальной основания (грунта) здания, которые возникли в результате передачи перераспределения усилий от конструкции здания к основанию вследствие просадок грунта, вызванных изменением физического состояния грунта основания в период эксплуатации здания.

Разрешая заявленные требования, с учетом положений статей 450, 451, 549, 557 Гражданского кодекса РФ и условий заключенного договора купли-продажи от 12.09.2017, оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд не находит правовых оснований для расторжения указанного договора, поскольку истцом не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи. 

По убеждению суда, стороной истца не предоставлено бесспорных и достаточных доказательств, что выявленные недостатки являются неустранимым и могут быть расценены как существенные. Предоставленное в материалы дела заключение специалиста ИП ФИО4 №13/19-ЗСГ само по себе достоверно не подтверждает, что выявленные недостатки возникли до передачи объекта покупателю, являются существенными и неустранимыми. Будучи допрошенным ранее в рамках рассмотрения гражданского дела №2-358/2020, ФИО4 указал, что им проводилось лишь визуальное обследование здания, внутри дом им не обследовался, исследование несущих конструкций перекрытий не осуществлялось, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что покупатель, также визуально осмотревший садовый дом до приобретения, знал или должен был знать о состоянии приобретаемого им садового дома и при должной степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него в силу положений ст. 401 Гражданского кодекса РФ, мог выявить недостатки объекта до подписания договора купли-продажи.

Необходимо отметить, что в ходе рассмотрения дела истцом не оспаривалось длительное неиспользование по назначению садового дома и земельного участка, поскольку дом им не отапливался, содержание земельного участка, в том числе чистка канав и водостоков, не производилась. 

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества, и умышленно скрыл их от покупателя и (или) создавал препятствия для осмотра домовладения до заключения сделки, суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец приобрел земельный участок и расположенный на нем садовый дом с учетом имеющегося технического состояния и по согласованной с учетом данного состояния цене.

Суд также отмечает, что, приобретая дорогостоящее, бывшее в употреблении недвижимое имущество, истец имел возможность при необходимости пригласить специалиста для проведения осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, которая от него требовалась до заключения сделки, а не после ее заключения. Приобретая домовладение без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно принял на себя риск в отношении качества товара.

В рассматриваемом случае, суд исходит из того, что представленные доказательства не подтверждают того, что от истца была скрыта ответчиком какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности.

Более того, суд полагает необходимым отметить следующее.

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, разрешая которое суд исходит из следующего. 

В силу ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого было нарушено.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как указывалось выше на основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из материалов дела следует и сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что спорное имущество в виде земельного участка и расположенного на нем садового дома передано истцу по акту приема передачи 13.09.2017, право собственности ФИО1 в установленном законом порядке зарегистрировано 20.09.2017. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По смыслу приведенных норм, применительно к спорным правоотношениям, трехлетний срок исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи начинает течь с момента передачи такого объекта в собственность покупателя, а равно доводы представителя истца о том, что срок исковой давности подлежит исчислению с момента, когда истцом были выявлены недостатки, а именно с момента подготовки ИП ФИО4 заключения в 2019 году, несостоятельны.

С учетом требований ст. 192 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности, установленный ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, по заявленным требованиям истекал 13.09.2020.

В соответствии со ст. 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

При оставлении судом иска без рассмотрения течение срока исковой давности, начавшееся до предъявления иска, продолжается в общем порядке, если иное не вытекает из оснований, по которым осуществление судебной защиты права прекращено.

Если судом оставлен без рассмотрения иск, предъявленный в уголовном деле, начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности приостанавливается до вступления в законную силу приговора, которым иск оставлен без рассмотрения.

Если после оставления иска без рассмотрения неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев, за исключением случаев, если основанием оставления иска без рассмотрения послужили действия (бездействие) истца.

С настоящим исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи ФИО1 обратился в суд 08.04.2021.

При этом, судом установлено, что ранее, а именно, 12.05.2020, ФИО1 обращался в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, которое определением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 15.09.2020 оставлено без рассмотрения ввиду повторной неявки истца в судебное заседание. 

Таким образом, руководствуясь приведенными положениями Гражданского кодекса РФ, исходя из даты заключения договора купли-продажи и передачи объектов покупателю, с учетом периода судебной защиты прав ФИО1 при обращении в суд с иском о признании сделки недействительной, в который срок исковой давности не тек, принимая во внимание основания оставления иска без рассмотрения, суд приходит к выводу, что срок исковой давности в рассматриваемом случае истек 17.01.2021, тогда как обращение в суд с настоящим иском имело место лишь 08.04.2021, то есть за пределами установленного ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срока исковой давности.

Каких-либо уважительных причин пропуска установленного законом срока обращения в суд, истцом не приведено. 

При изложенных обстоятельствах, с учетом выводов, к которым суд пришел выше, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 и расторжения договора купли-продажи от 12.09.2017 и взыскания с ФИО2 уплаченных по договору денежных средств в размере 2 000 000 рублей не имеется.

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 12 сентября 2017 года, взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 2 000 000 рублей оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 24 июня 2021 года.

Судья Ю.В. Рачковская