Дело № 3а-132/2017 

(№ 3а-527/16)

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 19 января 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

при секретаре судебного заседания Баевой Д.В.,

с участием: представителя административного истца ФИО1,

представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО2,

рассматривая в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ставр», индивидуального предпринимателя ФИО3 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ставр», индивидуальный предприниматель ФИО3 обратились в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость арендуемого ООО «Ставр», индивидуальным предпринимателем ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 26:12:022309:30, площадью 1 712 кв.м., с категорией - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под магазином, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...> в квартале 52, определена в государственном кадастре недвижимости в размере 15875153, 44 рублей по состоянию на 01 января 2015 года. 

Кадастровая стоимость принадлежащего ООО «Ставр» объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030104:565, площадью 1 246 кв.м., назначение – нежилое торговое, этажность 1, расположенного по адресу: 

<

...>.., определена в государственном кадастре недвижимости в размере 26629960,56 рублей по состоянию на 04 марта 2016 года. 

Кадастровая стоимость принадлежащего индивидуальному предпринимателю ФИО3 объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030104:509, площадью 1 443 кв.м., назначение – нежилое торговое, этажность 2, расположенного по адресу: 

<

...>.., определена в государственном кадастре недвижимости в размере 31238503,72 рубля по состоянию на 01 января 2015 года. 

Административные истцы считают, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка и объектов капитального строительства превышает их рыночную стоимость, чем затрагиваются их права и обязанности по уплате арендных и налоговых платежей, которые рассчитываются непосредственно от результатов определения кадастровой стоимости.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости ООО «Ставр», ИП ФИО3 обратились в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:022309:30 в размере 2777 300 рублей по состоянию на 01 января 2015 года; объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030104:565 в размере 14773 200 рублей по состоянию на 04 марта 2016 года, объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030104:509 в размере 20400 700 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Заявленные требования основаны на результатах отчета об оценке № 00890 от 12 сентября 2016 года, составленного ООО «Деловой партнер» по заказу административного истца. При этом, согласно положительного экспертного заключения Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков» № 6204 от 21 сентября 2016 года, выполненный ООО «Деловой партнер» отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, подтверждена.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:022309:30 в размере 3519991,84 рубля по состоянию на 01 января 2015 года, объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030104:565 в размере 18186708,81 рублей по состоянию на 04 марта 2016 года, объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030104:509 в размере 21153234,58 рублей по состоянию на 01 января 2015 года согласно заключению судебной экспертизы ГУП СК «Бюро экспертиз» № 102-Л/16 от 19 декабря 2016 года.

Представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований, пояснив при этом, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка и объектов капитального строительства приведет к снижению доходов в бюджет. Однако указала на отсутствие замечаний и возражений к заключению судебной экспертизы. 

ФИО3, представители Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, администрации города Ставрополя, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. 

В материалах дела имеется ходатайство ФИО3 о рассмотрении дела в его отсутствие, содержащее просьбу об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объектов капитального строительства, равном их рыночной стоимости, согласно заключению судебной экспертизы ГУП СК «Бюро экспертиз» № 102-Л/16 от 19 декабря 2016 года.

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО4 в представленном ходатайстве также просила рассмотреть дело в их отсутствие, вынести решение в соответствии с действующим законодательством. 

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление ведущий специалист-эксперт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО5 просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, ООО «Ставр», ИП ФИО3 на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования город Ставрополь со множественностью лиц на стороне арендатора № 8945 от 01 апреля 2011 года, соглашения от 17 июня 2014 года, 07 февраля 2013 года о переходе прав и обязанностей по договору аренды, арендуют земельный участок с кадастровым номером 26:12:022309:30, площадью 1 712 кв.м., с категорией - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под магазином, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>., в квартале 52. 

ИП ФИО3 принадлежит на праве собственности объект капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030104:509, площадью 1 443 кв.м., назначение – нежилое торговое, этажность 2, расположенного по адресу: 

<

...>.. 

ООО «Ставр» принадлежит на праве собственности объект капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030104:565, площадью 1 246 кв.м., назначение – нежилое торговое, этажность 1, расположенного по адресу: 

<

...>... 

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 сентября 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:022309:30 определена в государственном кадастре недвижимости в размере 15875153,44 рублей по состоянию на 01 января 2015 года. 

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 сентября 2016 года кадастровая стоимость объектов капитального строительства определена в государственном кадастре недвижимости в следующих размерах: с кадастровым номером 26:12:030104:565 - 26629960,56 рублей по состоянию на 04 марта 2016 года, с кадастровым номером 26:12:030104:509 – 31238503,72 рублей по состоянию на 01 января 2015 года. 

В соответствии с отчетом об оценке № 00890 от 12 сентября 2016 года, составленного ООО «Деловой партнер» по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:022309:30 составляет 2777 300 рублей по состоянию на 01 января 2015 года; объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030104:565 - 14773 200 рублей по состоянию на 04 марта 2016 года, объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030104:509 - 20400 700 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

На указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № 00890 от 12 сентября 2016 года получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков» № 6204 от 21 сентября 2016 года, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 13 октября 2016 года поступившее 26 сентября 2016 года от ООО «Ставр», ИП ФИО3 заявление отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости составляет более чем 30 %. Кроме того, отчет об оценке не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

По ходатайству административных истцов на основании определения Ставропольского краевого суда от 24 ноября 2016 года ГУП СК «Бюро экспертиз» по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 102-Л/16 от 19 декабря 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:022309:30 составляет 3519991,84 рубля по состоянию на 01 января 2015 года, объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030104:565 - 18186708,81 рублей по состоянию на 04 марта 2016 года, объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030104:509 - 21153234,58 рублей по состоянию на 01 января 2015 года. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административные истцы предоставили надлежащие доказательства в обоснование своих требований. 

Судом предоставлялась возможность ответчикам и заинтересованным лицам предоставить возражения, доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу. 

Вместе с тем, ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не предоставили суду своих аргументированных возражений на административное исковое заявление, на представленные доказательства, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив имеющиеся в материалах дела отчет и положительное экспертное заключение, заключение судебной экспертизы, в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что данные документы являются допустимыми доказательствами, они имеют доказательственное значение, обладают необходимой ясностью и полнотой, содержащиеся в них выводы аргументированы со ссылками на нормы действующего законодательства и основаны на результатах проведенных исследований.

Вместе с тем, в связи с расхождением рыночной стоимости, определенной в отчете и заключении судебной экспертизы, при определении размера рыночной стоимости земельного участка и объектов капитального строительства суд считает необходимым исходить из выводов заключения эксперта № 102-Л/16 от 19 декабря 2016 года. Оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта суд не усматривает. Экспертиза проведена судебно-экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Представленные по делу доказательства свидетельствуют о несоответствии кадастровой оценки земельного участка и объектов капитального строительства их рыночной стоимости.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Ставр», индивидуального предпринимателя ФИО3 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:022309:30, площадью 1 712 кв.м., с категорией - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под магазином, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, в квартале 52 в размере его рыночной стоимости 3519991,84 рубля по состоянию на 01 января 2015 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030104:565, площадью 1 246 кв.м., назначение – нежилое торговое, этажность 1, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости 18186708,81 рублей по состоянию на 04 марта 2016 года. 

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030104:509, площадью 1 443 кв.м., назначение – нежилое торговое, этажность 2, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 21153234,58 рублей по состоянию на 01 января 2015 года. 

Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 26 сентября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 20 января 2017 года.

Судья В.Ю. Брянский