Дело № 2-352/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Саров 

22 марта 2021 года 

Саровский городской суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Ковалева Э.В., при секретаре Сазановой Т.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Саровского городского суда Нижегородской области гражданское дело по иску ФИО7 Н.ча, ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о прекращении залога и погашении записи об ипотеке,

Установил:

Истцы ФИО7, ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском, указывая, что **** по договору купли-продажи приобрели в общую долевую собственность квартиру, расположенную по адресу .... Согласно п. 5 договора указанная недвижимость была оценена в 1 600 000 руб., которая должна быть выплачена продавцу двумя частями, из которых 1 045 312 руб. передается продавцу до подписания договора купли-продажи, а оставшаяся часть в размере 554 688 руб. выплачивается продавцу за счет средств субсидии, выделенных Администрацией г. Саров покупателям. **** Управлением Росреестра по Нижегородской области в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества в государственный реестр недвижимости внесена запись об ипотеке в силу закона №. Залогодателями по ней выступают покупатели, залогодержателями - продавцы. **** обязательства покупателей по оплате жилого помещения были исполнены в полном объеме, что подтверждается: распиской покупателей от **** о получении 1 045 312 руб. в счет оплаты квартиры наличными деньгами; свидетельством о праве на получении субсидии на приобретение жилья № в размере 554688 руб.; договором от ****, заключенным с покупателями с ОАО АКБ Сберегательным Банком на открытие счета для перечисления субсидии; отчетом о банковских операциях за период с **** по ****, согласно которому с указанного счета на счет продавца перечислена сумма субсидии в размере 554 688 руб.; распиской продавцов, выданной покупателям в подтверждение получения ими денежных средств в размере 554 688 руб. за проданную квартиру. **** ФИО1 и ФИО5 обратились в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о погашении записи об ипотеки. Иные продавцы не явились в регистрирующий орган в силу состояния здоровья и возраста. Истцы просили суд признать обременение квартиры в виде ипотеки отсутствующим.

Определением Саровского городского суда Нижегородской области от 24 февраля 2021 года к участию в деле в качестве соответчика, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

В судебное заседание не явились истцы ФИО7, ФИО1, ФИО2, ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

Исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства, в их совокупности суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 22 мая 2007 года между ФИО7, ФИО1, ФИО2 (покупатель) и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу ....

Согласно п. 5 договора указанная недвижимость была оценена в 1 600 000 руб.

Оплата стоимости квартиры произведена в следующем порядке: 1 045 312 руб. передается продавцу до подписания договора купли-продажи, а оставшаяся часть в размере 554 688 руб. выплачивается продавцу за счет средств субсидии, выделенных Администрацией г. Саров путем перечисления денежных средств на счет продавца ФИО4, открытого в Саровском отделении № ВВБ СБ РФ №. Продавец выдает покупателю расписку при получении вышеуказанных сумм. 

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации права Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от **** в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №, на квартиру, находящуюся по адресу: ... внесена запись об ипотеки в силу закона. 

**** обязательства покупателей по оплате жилого помещения были исполнены в полном объеме. Данное обстоятельство подтверждается: распиской покупателей от **** о получении 1 045 312 руб. в счет оплаты квартиры наличными деньгами; свидетельством о праве на получении субсидии на приобретение жилья № в размере 554688 руб.; договором от **** заключенным с покупателями с ОАО АКБ Сберегательным Банком на открытие счета для перечисления субсидии; отчетом о банковских операциях за период с **** по ****, согласно которому с указанного счета на счет продавца перечислена сумма субсидии в размере 554 688 руб.; распиской продавцов, выданной покупателям в подтверждение получения ими денежных средств в размере 554 688 руб. за проданную квартиру.

Как установлено судом, ответчики уклоняются от подачи совместного с истцами заявления в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Анализируя представленные доказательства, суд считает, что заключенный договор соответствует нормам параграфа 7 гл. 30 ГК РФ. В частности, цена имущества в договоре определена (требования п. 1 ст. 555 ГК РФ), форма договора соблюдена (ст. 550 ГК РФ), передача недвижимости состоялась (ст. 556 ГК РФ), государственная регистрация договора произведена.

Согласно ч. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Поскольку иное параграфом 7 гл. 30 ГК РФ не предусмотрено, по ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последующими изменениями и дополнениями) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

По ст. 11 указанного закона государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При этом по нормам ст. 20 государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины, одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. 

Государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой (ч. 2 ст. 22). 

По нормам ст. 25 указанного закона регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Как установлено судом цена договора К-выми была оплачена полностью.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Следовательно, ипотека по договору купли-продажи недвижимости, заключенному сторонами, фактически прекращена.

Несмотря на фактическое прекращение залога в ЕГРП зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества, собственником которого являются истцы.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом. 

По нормам ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Зарегистрированное обременение, несомненно, нарушает права истцов как собственников по владению, пользованию, распоряжению принадлежащим им имуществом.

Ответчики Б-ны уклоняются от подачи совместного с истицами заявления о прекращении ипотеки. Тем самым, без обращения в суд за защитой нарушенного права возникшие правоотношения не могут быть разрешены.

Поэтому, именно ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6. являются лицами, нарушающими права истцов как сособственников имущества по смыслу ст. 304 ГК РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с последующими изменениями и дополнениями) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Регистрирующий орган не вправе самостоятельно вносить в ЕГРП регистрационную запись о погашении ипотеки, поэтому Управление ФСГРКК по НО не является лицом, нарушающим права истцов.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленный иск подлежит удовлетворению частично.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО7 Н.ча, ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Признать прекращенной ипотеку (залог недвижимости) квартиры по адресу ... по договору купли-продажи от **** 

Погасить регистрационную запись № от **** об ипотеке квартиры - жилого помещения, расположенного по адресу ....

В остальной части требования ФИО7 Н.ча, ФИО1, ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его вынесения.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Саровский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 марта 2021 года.

Судья Саровского городского суда Э.В. Ковалев