Дело № 2-1651/2023

УИД 66RS0003-01-2023-000121-76 

Мотивированное 

решение

 изготовлено 29.06.2023 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 22 июня 2023 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Королевой Е.В., при секретаре судебного заседания Капустиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г.Екатеринбурга к ФИО1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, признании утратившим право пользования, выселении,

У С Т А Н О В И Л:

администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, признании утратившей право пользования.

В обоснование заявленных требований указала, что спорное жилое помещение представляет собой квартиру, общей площадью 25,8 кв.м., кадастровый номер 66:41:0000000:78354, расположенную по адресу: ***. Ответчик является собственником указанной квартиры. Согласно справке МКУ «Центр муниципальных услуг» от 05.12.2022 № 196614 в спорной квартире на момент обращения в суд с указанным иском никто не зарегистрирован. Постановлением администрации г.Екатеринбурга от 16.04.2020 № 727 многоквартирный жилой ***, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу. 05.06.2020 собственнику ФИО1 было направлено требование о сносе жилого дома с установлением срока для совершения данных действий до 14.09.2020, однако до настоящего времени собственник жилого помещения не осуществил снос либо реконструкцию объекта по адресу: ***, заявление на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного жилого дома в администрацию г. Екатеринбурга не подала. Постановлением администрации г.Екатеринбурга от 26.11.2020 № 2423 с изменениями от 22.08.2022 № 2458 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: *** жилых помещений в нем». Данное постановление для регистрации направлено в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 13.12.2020. Для определения размера возмещения за изымаемую у собственника квартиру проведена оценка спорного жилого помещения. Согласно отчету об оценке от 22.08.2022 № 5152/22, подготовленному ООО «Центр Экономического Содействия», размер возмещения за изъятие спорного жилого помещения определен оценщиком в размере 1528 241 руб. При этом величина убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд данного жилого помещения, составляет 157564 руб. Проект соглашения о выкупе жилого помещения на указанных выше условиях был вручен собственнику ФИО1 07.10.2022. До обращения в суд с указанным иском собственник изымаемого недвижимого имущества указанное соглашение не подписал, никаких действий для заключения соглашения не предпринял.

На основании изложенного просит изъять у ФИО1 жилое помещение – квартиру, общей площадью 25,8 кв.м., кадастровый номер 66:41:0000000:78354, расположенную по адресу: ***, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой собственнику в качестве возмещения денежной суммы в размере 1528 241 руб. Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение. Возложить на ответчика ФИО1 обязанность принять причитающееся ей возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Признать право собственности на жилое помещение за муниципальным образованием «город Екатеринбург». Признать ФИО1 утратившим право пользования жилым помещением.

Определением суда от 01.06.2023 к производству суда приняты уточнения исковых требований, в соответствии с которыми истец также просит выселить ответчика из жилого помещения.

Представитель истца – ФИО2, действующая на основании доверенности от04.07.2022, в судебном заседании доводы иска поддержала по предмету и основаниям, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме, при определении размера возмещения принять во внимание отчет об оценке, подготовленный ООО «Центр экономического содействия». Кроме того, высказала возражения на заключение от 28.04.2023, подготовленное экспертом ООО «Многопрофильная компания «Право.Оценка.Недвижимость» ФИО3 Просила обратить внимание, что в нарушение п. «в» ч. 27 Федеральных стандартов оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), эксперт в заключении указывает на наличие четырех объектов-аналогов жилого помещения и шести объектов-аналогов земельного участка на рынке продаж. Вывод о том, почему при проведении оценки оценщиком выбрано именно такое малое количество объектов-аналогов и почему выбор сделан именно на данных объектах, заключение не содержит. В связи с этим, не понятно, являются ли выбранные экспертом объекты-аналоги самыми дорогими или самыми дешевыми, проверить их не представляется возможным, чем нарушается один из главных принципов - принцип проверяемости. Кроме того, объект-аналог № 4 жилого помещения, объекты-аналоги № 2, № 3, № 4 земельных участков в открытых источниках отсутствуют, в связи с чем, не представляется возможным проверить их. Стоимость объекта-аналога № 1 земельного участка составляет 13000 000 руб., что отличается от информации, указанной экспертом, так экспертом указано на стоимость 15000000 руб. На стр. 36-37 экспертного заключения в таб. 18 расчет удельной стоимости жилого помещения путем сравнения объектов-аналогов определена стоимость 1 кв.м. жилого помещения в размере 52 512 руб. На стр. 41 заключения произведен расчет стоимости объекта исследования в размере 1 033 000 руб. Согласно табл. 18, объем прав объектов-аналогов соответствует объему права объекта исследования, из чего следует, что право собственности объектов-аналогов, предлагаемых к продаже, включает в себя право собственности на жилое помещение, долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, долю в земельном участке. Поэтому стоимость объектов-аналогов включает в себя весь передаваемый объем прав на жилое помещение, в том числе и долю в праве на общее имущество многоквартирного дома в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно определению о назначении судебной оценочной экспертизы вопрос по определению стоимости капитального ремонта не ставился, в связи с чем, эксперт вышел за пределы поставленных судом вопросов. На основании изложенного, полагает, что экспертное заключение выполнено с грубым нарушением законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, имеется существенная разница между отчетом об оценке, представленной стороной истца, и заключением эксперта, которая составляет 2905 617 руб. Данное доказательство не может быть признано допустимым и не может быть положено в основу судебного решения.

Ответчик ФИО1, представитель ответчика – ФИО4, действующий на основании доверенности от 03.02.2023, в судебном заседании выразили согласие с результатами судебной оценочной экспертизы, просили при определении размера возмещения принять во внимание отчет об оценке, подготовленный в рамках судебной экспертизы.

Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч.ч. 1, 2 и 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Как установлено судом, спорное жилое помещение – ***, общей площадью 25,8кв.м., кадастровый номер 66:41:0000000:78354, расположенное по адресу: Свердловскаяобл., ***, принадлежит на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от02.06.2012.

Согласно справке МКУ «Центр муниципальных услуг» от 05.12.2022 № 196614 в спорной квартире на момент рассмотрения дела никто не зарегистрирован.

Как установлено в судебном заседании, ответчик ФИО1 фактически проживает в спорном жилом помещении.

Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 16.04.2020 № 727 многоквартирный жилой ***, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, из содержания которой с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Таким образом, в силу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации права собственника жилого помещения, признанного непригодным для проживания и подлежащим сносу, обеспечиваются путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Если дом не включен в такую программу, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Таким образом, законодатель определил, что жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В силу ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

05.06.2020 в адрес собственника спорной квартиры ФИО5 было направлено требование о сносе жилого дома с установлением срока для совершения данных действий до 14.09.2020, однако на момент обращения в суд с указанным иском собственник жилого помещения не осуществил снос либо реконструкцию объекта по ***, заявление на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного аварийного жилого дома в администрацию г. Екатеринбурга не подал.

Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 26.11.2020 № 2423 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ***, и жилых помещений под нем». Указанное постановление 03.12.2020 направлено для регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Таким образом, совокупностью вышеприведенных доказательств подтверждается наличие необходимости изъятия спорной квартиры и земельного участка под домом для муниципальных нужд и соблюдение администрацией г. Екатеринбурга процедуры изъятия.

Принимая во внимание, что решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений принято компетентным органом местного самоуправления, порядок принятия и государственной регистрации данного решения соблюден, суд на основании установленных юридически значимых обстоятельств и вышеприведенных правовых норм приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований о принудительном выкупе и прекращения права собственности ФИО6 на изымаемое жилое помещение – ***, общей площадью 25,8 кв.м., кадастровый номер 66:41:0000000:78354, расположенную по адресу: ***, с момента выплаты выкупной цены и признании с указанного времени права собственности на указанную квартиру за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

В силу ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд проведение оценки объектов является обязательным.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены, подлежащей выплате ответчику, суд приходит к следующим выводам.

Для определения размера возмещения за изъятие у собственника квартиры оценщиком ООО «Центр Экономического Содействия» проведена оценка спорного жилого помещения. Согласно отчету об оценке 22.08.2022 № 5152/22 размер возмещения за изъятие спорного жилого помещения по состоянию на 22.08.2022 составил 1528241 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения, включая права на общее имущество многоквартирного дома и земельный участок под многоквартирным домом – 1370677 руб., величина убытков, понесенных собственником в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд – 157 564 руб. Проект соглашения о выкупе жилого помещения на указанных условиях 07.10.2022 вручен ответчику. До настоящего времени собственник изымаемого помещения соглашение не подписал, никаких действий для заключения соглашения не предпринимал.

В соответствии с ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Подпунктом «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Возражая против размера выкупной цены за изымаемое жилое помещение, ответчиком в материалы дела представлен отчет об оценке от 03.11.2022 № 475-22/Н, подготовленный ООО «Региональный центр оценки и экспертизы». Согласно указанному отчету рыночная стоимость изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения составляет 3614200 руб., из которых 1388200 руб. – стоимость жилого помещения, в том числе доли общего имущества в многоквартирном доме, 2226600 руб. – стоимость земельного участка под жилым объектом, а также 241400 руб. – убытки.

В связи с разногласиями сторон в оценке размера суммы возмещения за изымаемое имущество в целях определения размера выкупной цены изымаемого жилого помещения определением суда от 27.02.2023 по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» ***8

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы, заключение от 28.04.2023 №08-Э/01-2022, рыночная стоимость жилого помещения – ***, общей площадью 25,8кв.м., кадастровый номер 66:41:0000000:78354, расположенной по адресу: ***, включая рыночную стоимость самого жилого помещения, прав на общее имущество многоквартирного дома, земельный участок под многоквартирным домом, величину убытков, понесенных собственником в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 4433857,90 руб., из которых рыночная стоимость жилого помещения без учета прав на земельный участок составляет 1033 000 руб., рыночная стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома – 164000руб., рыночная стоимость доли изымаемого земельного участка – 2642000 руб., величина убытков, понесенных собственником в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд с учетом округления – 293000 руб., размер компенсации, полагающейся собственнику за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома – 301857,90 руб.

Из экспертного заключения следует, что общая площадь многоквартирного дома составляет 162,6 кв.м., жилая площадь многоквартирного дома - 97,2 кв.м., площадь земельного участка, расположенного на берегу оз. Шарташ с выходом к озеру, кадастровый номер 66:41:0711024:15, - 2268 кв.м., земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, доля в праве пропорциональна размеру доли в праве общей долевой собственности на квартиру. 

При определении стоимости жилого помещения и земельного участка экспертом использован сравнительный подход, для расчета убытков, возникающих при изъятии имущества у собственников, экспертом принято решение использовать затратный подход. 

Для анализа фактических данных о ценах жилья эксперт использовал данные по ценам предложений в рассматриваемом сегменте рынка, взятых из открытых источников информации. Экспертом была осуществлена выборка предложений о продаже объектов из сегмента рынка исследования: 1-комнатные квартиры, расположенные в микрорайоне Шарташ 4 ценового пояса, в пригодных для проживания (не авариных) многоквартирных домах с годом постройки до 2000 года. Экспертом выявлено 4 предложения, цены предложений в рассматриваемом сегменте представлены в диапозоне от 61350 руб. до 81185 руб. за 1 кв.м., среднее значение цены предложения рассчитано и составляет 76599руб. за 1 кв.м. Стоимость 1 кв.м. жилого помещения определена экспертом в размере 46168,27 руб. Поскольку рассчитанная стоимость 1 кв.м. жилого помещения включает в себя стоимость земельного участка, экспертом определена стоимость объекта капитального строительства (исследуемого жилого помещения без учета стоимости земли). Расчет стоимости произведен путем перемножения удельной стоимости единого объекта недвижимости на площадь жилого помещения и вычитанием стоимости нормативной площади земельного участка, таким образом, стоимость оцениваемого жилого помещения составила 1033 000 руб. (т. 2 л.д. 42). Посредством представленного расчета стоимость нормативного участка выделена из стоимости единого объекта недвижимости и учтена в общей стоимости доли земли. Доля собственников в общем имуществе многоквартирного дома рассчитана на основании ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации исходя из площади жилого помещения, деленной на общую площадь многоквартирного дома – 0,1587 (25,8/162,6). Стоимость доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома с учетом округления определения в размере 164000 руб. (1033 000 Руб. ? 0,1587).

Для анализа фактических данных о ценах земельных участков эксперт использовал данные по ценам предложений в рассматриваемом сегменте рынка, взятых из открытых источников информации. Экспертом была осуществлена выборка предложений о продаже земельных участков из сегмента рынка объекта исследования, расположенных в г.Екатеринбурге земельных участков, относящихся к категории земель: земли населенных пунктов, вид использования – индивидуальное жилое строительство и отсутствуют действующие строения. Экспертом выявлено 6 предложений о продаже незастроенных участков, цены предложений в рассматриваемом сегменте представлены в диапазоне от 3766руб. до 10000 руб. за 1 кв.м., среднее значение составляет 6828 за 1 кв.м. Поскольку объект исследования расположен на берегу озера и имеет прямой выход к воде, экспертом учтен данный фактор и внесены корректировки в цены аналогов. Стоимость 1 кв.м. земельного участка определена в размере 7339 руб. Площадь земельного участка под многоквартирным домом составляет 2268 кв.м., расчет доли в земельном участке аналогичен расчету доли в общем имуществе многоквартирного дома и составляет 0,1587. Границы и размер (площадь) земельного участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В случае, когда фактический размер земельного участка меньше нормативного, стоимость такого земельного участка включена в стоимость жилого помещения. В случае, когда фактический размер земельного участка больше нормативного, рассчитывается площадь земельного участка, стоимость которой включена в стоимость жилого помещения, а также избыточная (сверхнормативная) площадь земельного участка, стоимость которой учитывается дополнительно для собственников жилого помещения. Такой подход обусловлен тем, что земельные участки под многоквартирными жилыми домами разграничены неравномерно, если участок под многоквартирным домом имеет большую площадь, то жилому дому отведены значительная придомовая территория. Нормативный размер земельного участка под многоквартирными жилыми домами рассчитывается на основании СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах». Исследуемый многоквартирный дом 1939 года постройки, нормативная площадь участка под жилым домом составляет 97,2 ? 2,84 = 276,05 кв.м. (т. 2 л.д. 59). Следовательно 276,05 ? 0,1587 = 43,81 к.в.м - нормативная площадь участка, приходящаяся на исследуемое жилое помещение. Поскольку площадь земли под жилым домом превышает нормативное значение, собственник вправе на компенсацию за сверхнормативную площадь. Избыточная (сверхнормативная) площадь участка под жилым домом составляет: 2 268 – 276,05 = 1991,95 кв.м. Следовательно 1991,05 ? 0,1587 = 316,12 кв.м. – избыточная (сверхнормативная) площадь участка, приходящаяся на исследуемое жилое помещение. Экспертом рассчитана стоимость доли земельного участка, исходя из рассчитанной рыночной стоимости права за 1 кв.м. земельного участка: 43,81 ? 7339 = 321521,59 руб. – стоимость нормативной площади участка, 316,12 ? 7339 = 2320004,68 руб. – стоимость избыточной (сверхнормативной) площади участка. Итого стоимость доли в праве на земельный участок для собственника исследуемого жилого помещения составляет: 321521,59 руб. + 2320004,68 руб. = 2641526,27 руб., таким образом, стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным жилым домом с учетом округления составила 2642000 руб. 

В судебном заседании допрошен эксперт ***8, подготовившая заключение судебной оценочной экспертизы. Эксперт на вопросы истца и ответчика пояснила, что на стр. 22 заключения экспертом перечислены критерии поиска предложений о продаже в сегменте рынка объекта исследования, в микрорайоне Шарташ на момент проведения экспертизы предлагалось к продаже четыре однокомнатные квартиры, такого количества предложений были достаточно для проведения расчетов, ввиду достаточного количества аналогов в микрорайоне расположения объекта исследования экспертом принято решение рассчитать стоимость по выявленным аналогам. Экспертом была вычтена стоимость нормативной части участка из стоимости квартиры для исключения завышения выкупной стоимости. Пояснила, что на основании п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общедомовое имущество не является частями квартир, следовательно, объекты-аналоги не включают в стоимость долю в общем имуществе многоквартирного дома. 

Оценив представленные суду доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд полагает возможным при определении размера денежного возмещения за выкуп квартиры ответчика ФИО1 руководствоваться выводами судебной экспертизы, поскольку экспертное заключение выполнено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности. Выводы судебной экспертизы суд находит обоснованными, полными, последовательными и подробными, объективность, обоснованность и всесторонность выводов данного заключения у суда сомнений не вызывает, поскольку оно оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, содержит необходимые ссылки на нормативные документы и специальную литературу, составлено с изучением материалов настоящего гражданского дела и осмотром спорного объекта, выполнено экспертом, не имеющим заинтересованности в исходе настоящего гражданского дела.

Вопреки доводам представителя истца, Приказ Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 № 59, утвердивший «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», является действующим нормативным актом.

Доводы истца о том, что экспертное заключение от 28.04.2023 является ненадлежащим доказательством, поскольку объект-аналог № 4 жилого помещения, объекты-аналоги №2, № 3, № 4 земельных участков в открытых источниках отсутствуют, в связи с чем не представляется возможным проверить их, а стоимость объекта-аналога № 1 земельного участка составляет не 15000000 руб., как указано в заключении, а 13000000руб., судом отклоняются. Стоимость объектов-аналогов на момент проведения экспертного исследования и рассмотрения дела по существу как в меньшую так и большую сторону, а также их наличие либо отсутствие в открытых источниках информации может отличаться с учетом динамики на рынке недвижимости.

Вопреки доводам истца, расчет доли в земельном участке аналогичен расчету доли в общем имуществе многоквартирного дома и составляет 0,1587.

Предусмотренных ч. 2 ст. 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы по ходатайству истца не имеется, само по себе несогласие истца с выводами судебной экспертизы не может служить основанием для назначения повторной экспертизы.

Доводы представителя истца о выходе эксперта ***8 за пределы поставленных судом вопросов при определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт судом отклоняются ввиду следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. 

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относится в том числе ремонт внутридомовых систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. 

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

Таким образом, суд при определении возможности взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, приходит к выводу о том, что в материалы дела не представлено доказательств проведения капитального ремонта многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***, и эксперт обоснованно произвел оценку размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, верно определил размер причитающейся ответчику компенсации в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 05.06.2020 № 366-ПП, и не вышел за пределы своей компетенции. Расчет произведен исходя из укрупненных показателей стоимости капитального ремонта многоквартирных жилых домов по наиболее часто встречающимся типам, разработанных Информационным онлайн-сервисом U-Data.Net с использованием данных справочника оценщика КО-Инвест.

Невыполнение капитального ремонта привело к накоплению физического износа конструкций здания многоквартирного дома и, соответственно, квартиры ответчика, расположенной в данном доме, до величины, при котором состояние дома соответствует категории «аварийное».

Таким образом, в пользу ответчика ФИО1 подлежит возмещению денежная компенсация за изъятие ***, общей площадью 25,8 кв.м., кадастровый номер 66:41:0000000:78354, расположенной по адресу: ***, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ей в качестве возмещения денежной суммы в размере 4433857,90 руб., одновременно возложив на ответчика обязанность принять причитающуюся выкупную цену в указанном размере и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что правовым последствием изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения.

Исходя из положений ст. 31, 32, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд право пользования спорной квартирой у собственника ФИО1 прекращается, она подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Следовательно, требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению. 

В соответствии со ст. ст. 88, 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам. 

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как следует из материалов дела, ответчиком ФИО1 понесены расходы по оплате судебной экспертизы ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» в размере 12 000 руб., что подтверждается кассовым чеком от 30.03.2023.

С учетом положений ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворения исковых в большем размере на основании выводов судебной экспертизы (4433857,90 руб.), в сравнении с изначально заявленными исковыми требованиями на основании отчета об оценке ООО «Центр экономического содействия» (1528 241 руб.), суд определяет расходы по оплате судебной экспертизы на истца в размере 7863,6 руб., в связи с чем, с учетом оплаты экспертизы ответчиком ФИО1, указанная сумма подлежит взысканию с истца в его пользу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд 

Р Е Ш И Л:

исковые требования муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, признании утратившим право пользования, выселении, удовлетворить.

Изъять у ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) жилое помещение – квартиру, общей площадью 25,8 кв.м., расположенную по адресу: ***, кадастровый номер 66:41:0000000:78354, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой собственнику в качестве возмещения выкупной стоимости изымаемого недвижимого имущества в размере 4433857,90 руб.

Взыскать с администрации г. Екатеринбурга (ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) выкупную цену жилого помещения - квартиры, общей площадью 25,8 кв.м., расположенной по адресу: ***, кадастровый номер 66:41:0000000:78354, в размере 4433857,90 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение - квартиру, общей площадью 25,8 кв.м., расположенную по адресу: ***, кадастровый номер 66:41:0000000:78354, после выплаты возмещения.

Возложить на ФИО1 обязанность принять от администрации г.Екатеринбурга причитающееся ей возмещение за изымаемое жилое помещение - квартиру, общей площадью 25,8 кв.м., расположенную по адресу: ***, кадастровый номер 66:41:0000000:78354, и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Признать право собственности на жилое помещение - квартиру, общей площадью 25,8кв.м., расположенную по адресу: ***, кадастровый номер 66:41:0000000:78354, за муниципальным образованием «город Екатеринбург» после выплаты возмещения в размере 4433857,90 руб. в пользу ФИО1. 

Признать ФИО1 утратившей право пользования жилым помещением - квартирой, общей площадью 25,8 кв.м., расположенной по адресу: ***, кадастровый номер 66:41:0000000:78354. 

Выселить ФИО1 из жилого помещения - квартиры, общей площадью 25,8 кв.м., расположенной по адресу: ***, кадастровый номер 66:41:0000000:78354.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений о правах на объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав.

Взыскать с администрации г. Екатеринбурга (ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) расходы по оплате услуг эксперта в размере 7863,6 руб. 

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировский районный суд *** в течение месяца с момента изготовления решения судом в окончательной форме. 

Судья Е.В. Королева