К делу № 2-2750/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2018 года Адлерский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Надрага В.Л.,

при секретаре Матосян К.К., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Сочи к ФИО., ФИО о сносе самовольно возведенной постройки и исковому заявлению ФИО к администрации города Сочи о сохранении объекта в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к ФИО и ФИО о сносе самовольно возведенной постройки. 

В обоснование исковых требований указано, что 25.08.2017 года на основании распоряжения о проведении внеплановой выездной проверки от 19.10.2017 года № управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведена внеплановая выездная проверка в отношении ФИО на предмет соблюдения земельного законодательства при использовании земельного участка кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Управление муниципального земельного контроля администрации города Сочи согласно пункту 2 Положения об управлении муниципального земельного контроля администрации города Сочи, утверждённого постановлением администрации города Сочи от 20.10.2011 года №, является уполномоченным органом, осуществляющим муниципальный земельный контроль на территории муниципального образования город-курорт Сочи в отношении граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

По результатам проведенной проверки установлено, что земельный участок принадлежит на праве собственности ответчику, имеет площадь 551 кв.м, разрешенное использование — многоквартирный жилой дом, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.10.2017 года №. Земельный участок находится в территориальной зоне «ОЦ 1», которая в соответствии с пунктом 8.2 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи (утв. Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 года) является жилой и общественно-деловой зоной. 

В соответствии с таблицей 11 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи для данной территориальной зоны в числе прочего установлены следующие параметры разрешённого строительства объектов капитального строительства: максимальная высота здания до конька крыши - 12 м, максимальный коэффициент застройки 40%, минимальный отступ от границ земельного участка 3 м., минимальный процент озеленения — 30%, максимальная высота ограждения — 2м., максимальная высота ограждения -2м, коэффициент использования территории (КИТ)- 0,6%.

Администрацией города Сочи ФИО выдано разрешение от 15.04.2016 года № на строительство индивидуального жилого дома с параметрами: общая площадь 216,80 кв.м., площадь застройки 85 кв.м., количество этажей — 3, высота — 9,85 м.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 27.10.2017 года на рассматриваемом земельном участке расположено здание — многоквартирный дом, площадью 1324,2 кв.м., этажностью — 3, с кадастровым номером №.

В ходе проверки установлено, что ответчиком данный земельный участок частично огорожен, в фактических границах проверяемого земельного участка расположен четырехэтажный капитальный объект незавершенного строительства, с возведенными конструкциями пятого этажа, ориентировочной площадью застройки 500 кв.м.

Ответчику администрацией не выдавалось разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Анализ полученных в результате проверки сведений показал, что ответчиком при строительстве объекта недвижимости были допущены существенные нарушения градостроительных норм и правил, а именно в разрешение на строительство этажей разрешённому к строительству объекту составляет 3 этажа, а возводимый капитальный объект в стадии возведения конструкций пятого этажа. Также превышена площадь застройки, которая в соответствии с разрешением на строительство составляет 85 кв.м., но на момент проверки составила 500 кв.м. Таким образом, ответчик при строительстве спорного объекта недвижимости превысил разрешённое количество этажей и площадь застройки, чем нарушил требования пунктов 5.1, 5.3 главы 5 части I Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи.

Ответчиком нарушен максимальный коэффициент застройки. Согласно пункту 1.1. Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Сочи коэффициент застройки — это часть территории земельного участка, которая занята зданиями, строениями, сооружениями. Таблицей ПЗЗ для территориальной зоны установлен максимальный коэффициент застройки равный 40 % от площади земельного участка. Учитывая, что площадь застройки капитального объекта недвижимости составляет 500 кв.м, а площадь земельного участка 551 кв.м, то фактически коэффициент застройки участка составляет 90,7 ((500 кв.м / 551 кв.м) х 100%), что на 50,7 % больше максимального процента застройки участка, установленного ПЗЗ.

Также ответчиком указанными действиями нарушен коэффициент использования территории. Учитывая, что площадь застройки капитального объекта недвижимости составляет 500 кв.м., а площадь земельного участка 551 кв.м, то фактически коэффициент использования территории составляет 3,6% ((500кв.м х 4 этажа) / 551 кв.м.), что на 3% больше максимального процента коэффициент использования территории, установленного ПЗЗ.

Ответчик за разрешением на отклонение от предельных параметров не обращались.

Также, необходимо принять во внимание тот факт, что указанной самовольной постройкой грубо нарушены права муниципального образования города-курорта Сочи, а именно право на нормальное осуществление деятельности по градостроительному зонированию, так как в первую очередь спорное строение возведено с нарушением ПЗЗ.

Кроме того, спорным строением нарушены права неопределенного круга лиц, так как правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи были приняты с проведением общественных (публичных) слушаний, где граждане выражали свое волеизъявление относительно параметров градостроительных регламентов соответствующей территориальной зоны, в которой расположен земельный участок ответчиков.

На основании изложенного, просили суд признать возводимый ответчиками ФИО ФИО объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, самовольной постройкой.

Обязать ФИО., ФИО осуществить снос капитального объекта недвижимости за свой счет.

При вынесении решения и в случае удовлетворения иска администрации г. Сочи обратить решение к немедленному исполнению.

ФИО обратилась в суд с исковым заявлением о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии.

В обоснование встречных исковых требований указала, что она является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов – индивидуальное жилищное строительство, площадью 551 кв.м., кадастровый номер №, по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка от 05.04.2016 года.

В установленном законом порядке администрацией города Сочи был подготовлен градостроительный план земельного участка, который был утвержден Директором департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи.

Администрацией города Сочи 15.04.2016 года было выдано разрешение на строительство № жилого дома. 

При строительстве объекта недвижимого имущества ФИО отступила от проектной документации в части увеличения этажности и общей площади строения, кроме того, было изменено назначение объекта недвижимого имущества.

Согласно данным технического паспорта, выполненного отделением Южного филиала ОАО «Госземкадастрсъемка»- ВИСХАГИ по городу-курорту Сочи, инвентарный номер №, в результате реконструкции возведен многоквартирный жилой дом.

В связи с тем, что возведенное строение соответствует строительным нормам и правилам, просила суд признать за ФИО право собственности на многоквартирный жилой дом площадью всех частей здания 2710,4 кв.м., общая площадь квартир здания 2212,5 кв.м., в том числе жилая площадь 2195,5 кв.м., площадь мест общего пользования 348,6 кв.м., площадь вспомогательного использования (лоджий, балконов, веранд) 149,3 кв.м., количество этажей 6, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю произвести кадастровый учет изменений характеристик объекта с кадастровым номером здания (многоквартирный дом № и зарегистрировать за ФИО право собственности на квартиры и помещения, расположенные в нем. 

В удовлетворении исковых требований администрации города Сочи отказать в полном объеме.

В случае удовлетворения встречного искового заявления отменить обеспечительные меры.

В судебном заседании представитель истца администрации города Сочи, на исковых требованиях настаивала, просила иск удовлетворить в полном объеме. Исковые требования ФИО не признала, просила в их удовлетворении отказать. В обоснование своей правовой позиции пояснила, что спорное строение является самовольным, так как возведено в отсутствие разрешения на строительство. При возведении спорного строения нарушены Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи. 

Ответчики ФИО., ФИО в судебное заседание не явился, о дне, месте, времени судебного заседания надлежаще извещен, причины неявки суду не сообщены, ходатайств об отложении слушания дела не поступило.

Представители третьих лиц Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, отделения Южного филиала ОАО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ по городу-курорту Сочи, УФСГР кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, о дне, месте, времени судебного заседания надлежаще извещены, причины неявки суду не сообщены, ходатайств об отложении слушания дела не поступило.

Суд считает возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке, в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования администрации города Сочи к ФИО., ФИО о сносе самовольно возведенной постройки обоснованы и подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО к администрации города Сочи о сохранении объекта в реконструированном состоянии не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Как установлено в судебном заседании ФИО является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирный жилой дом, площадью 551 кв.м., кадастровый номер №, по адресу: 

<

адрес>.

На указанном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, принадлежащий ФИО по праву собственности.

Строительство жилого дома велось в соответствии с разрешением на строительство, выданным администрацией города Сочи от 15.04.2016 года года № №.

На основании пункта 5 ч. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся: выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Суд учитывает, что до начала строительства жилого дома, на основании градостроительного плана земельного участка, было получено разрешение на строительство от 15.04.2016 года года №. 

Пункт 2 ст. 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п. 2 ст. 263 ГК РФ).

25.08.2017 года на основании распоряжения о проведении внеплановой выездной проверки от 19.10.2017 года № 221 управлением муниципального земельного контроля администрации города Сочи проведена внеплановая выездная проверка в отношении ФИО на предмет соблюдения земельного законодательства при использовании земельного участка кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Управление муниципального земельного контроля администрации города Сочи согласно пункту 2 Положения об управлении муниципального земельного контроля администрации города Сочи, утверждённого постановлением администрации города Сочи от 20.10.2011 года №, является уполномоченным органом, осуществляющим муниципальный земельный контроль на территории муниципального образования город-курорт Сочи в отношении граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

По результатам проведенной проверки установлено, что земельный участок принадлежит на праве собственности ответчику, имеет площадь 551 кв.м, разрешенное использование — многоквартирный жилой дом, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.10.2017 года №. Земельный участок находится в территориальной зоне «ОЦ 1», которая в соответствии с пунктом 8.2 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи (утв. Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 года) является жилой и общественно-деловой зоной. 

В соответствии с таблицей 11 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи для данной территориальной зоны в числе прочего установлены следующие параметры разрешённого строительства объектов капитального строительства: максимальная высота здания до конька крыши - 12 м, максимальный коэффициент застройки 40%, минимальный отступ от границ земельного участка 3 м., минимальный процент озеленения — 30%, максимальная высота ограждения — 2м., максимальная высота ограждения -2м, коэффициент использования территории (КИТ)- 0,6%.

Администрацией города Сочи ФИО выдано разрешение от 15.04.2016 года № на строительство индивидуального жилого дома с параметрами: общая площадь 216,80 кв.м., площадь застройки 85 кв.м., количество этажей — 3, высота — 9,85 м.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 27.10.2017 года на рассматриваемом земельном участке расположено здание — многоквартирный дом, площадью 1324,2 кв.м., этажностью — 3, с кадастровым номером №.

В ходе проверки установлено, что ответчиком данный земельный участок частично огорожен, в фактических границах проверяемого земельного участка расположен четырехэтажный капитальный объект незавершенного строительства, с возведенными конструкциями пятого этажа, ориентировочной площадью застройки 500 кв.м.

Ответчику администрацией не выдавалось разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Анализ полученных в результате проверки сведений показал, что ответчиком при строительстве объекта недвижимости были допущены существенные нарушения градостроительных норм и правил, а именно в разрешение на строительство этажей разрешённому к строительству объекту составляет 3 этажа, а возводимый капитальный объект в стадии возведения конструкций пятого этажа. Также превышена площадь застройки, которая в соответствии с разрешением на строительство составляет 85 кв.м., но на момент проверки составила 500 кв.м. Таким образом, ответчик при строительстве спорного объекта недвижимости превысил разрешённое количество этажей и площадь застройки, чем нарушил требования пунктов 5.1, 5.3 главы 5 части I Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи.

Ответчиком нарушен максимальный коэффициент застройки. Согласно пункту 1.1. Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Сочи коэффициент застройки — это часть территории земельного участка, которая занята зданиями, строениями, сооружениями. Таблицей ПЗЗ для территориальной зоны установлен максимальный коэффициент застройки равный 40 % от площади земельного участка. Учитывая, что площадь застройки капитального объекта недвижимости составляет 500 кв.м, а площадь земельного участка 551 кв.м, то фактически коэффициент застройки участка составляет 90,7 ((500 кв.м / 551 кв.м) х 100%), что на 50,7 % больше максимального процента застройки участка, установленного ПЗЗ.

Также ответчиком указанными действиями нарушен коэффициент использования территории. Учитывая, что площадь застройки капитального объекта недвижимости составляет 500 кв.м., а площадь земельного участка 551 кв.м, то фактически коэффициент использования территории составляет 3,6% ((500кв.м х 4 этажа) / 551 кв.м.), что на 3% больше максимального процента коэффициент использования территории, установленного ПЗЗ.

Ответчик за разрешением на отклонение от предельных параметров не обращались.

Также, необходимо принять во внимание тот факт, что указанной самовольной постройкой грубо нарушены права муниципального образования города-курорта Сочи, а именно право на нормальное осуществление деятельности по градостроительному зонированию, так как в первую очередь спорное строение возведено с нарушением ПЗЗ.

Кроме того, спорным строением нарушены права неопределенного круга лиц, так как правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи были приняты с проведением общественных (публичных) слушаний, где граждане выражали свое волеизъявление относительно параметров градостроительных регламентов соответствующей территориальной зоны, в которой расположен земельный участок ответчиков.

ФИО после возведения объекта недвижимого имущества в соответствии с разрешением на строительство и регистрации права собственности на него, произвела его реконструкцию, в результате чего увеличилась площадь и этажность объекта. 

Факт реконструкции подтверждается техническим паспортом на здание - многоквартирный дом, выполненным отделением Южного филиала ОАО «Госземкадастрсъемка»- ВИСХАГИ по городу-курорту Сочи, инвентарный номер №, согласно которого площадь всех частей здания составляет 2710,4 кв.м., общая площадь квартир 2212,5 кв.м., в том числе жилая площадь 2195,5 кв.м., площадь мест общего пользования 348,6 кв.м., площадь балконов, лоджий, террас 149,3 кв.м., этажность 6.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Статьей 222 часть 1 ГК РФ, определены признаки, по которым строение может быть признано самовольным. К ним относятся: возведение строения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В судебном заседании установлено, что, осуществляя реконструкцию объекта капитального строительства, ФИО нарушила положения ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающие необходимость получения разрешения не только на строительство, но и на реконструкцию объектов недвижимости.

Истцом представлено достаточно доказательств в подтверждение указанных в иске обстоятельств: нарушение ФИО требований действующего законодательства и строительных норм и правил, и, во-вторых, что указанными действиями нарушены права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Суд относиться критически к экспертному судебно-технической экспертизы, выполненной экспертом ФИО1, т.к. выводы эксперта не отменяют факт нарушения ответчиками законодательства в сфере строительства. 

На основании положений ст.1 п.10 Градостроительного кодекса Краснодарского края под существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил понимают несоответствие параметров объектов капитального строительства, требованиям градостроительных и строительных нормативов, создающее угрозу причинения ущерба правам, законным интересам, имуществу, здоровью граждан, а так же имуществу, правам законным интересам юридических лиц. 

Статьей 222 часть 1 ГК РФ, определены признаки, по которым строение может быть признано самовольным. К ним относятся: возведение строения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В подтверждение совершения ФИО действий, направленных на легализацию спорного объекта, в материалы дела представлен технический паспорт реконструированного объекта.

В силу ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Как указано в ст. 65 ГПК РФ, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие обращение ответчиков в администрацию г. Сочи для легализации реконструкции объекта недвижимости. Наличие технического паспорта на объект недвижимости не может свидетельствовать о намерениях собственника узаконить реконструкцию в предусмотренном законодательством РФ административном порядке. 

На основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, суд приходит к убеждению, что истцом по встречному иску ФИО не приведено достаточных оснований для удовлетворения искового заявления о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости. 

В соответствии со ст. 144 ч. 3 ГПК РФ, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. 

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований администрации города Сочи о сносе самовольной постройки и отказе заявленных требований ФИО. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования администрации города Сочи к ФИО и ФИО о сносе самовольной постройки– удовлетворить.

Признать железобетонные конструкции фундамента площадью застройки 500 кв. м., возведенной на земельном участке площадью 551 кв.м. с кн №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, самовольным строением. 

Обязать ФИО и ФИО осуществить снос, капитального объекта недвижимости площадью застройки 500 кв.м., возведенного на земельном участке площадью 551 кв.м. с кн №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

В удовлетворении исковых требований ФИО к администрации города Сочи о сохранении объекта в реконструированном состоянии – отказать. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд в течение одного месяца, со дня изготовления в окончательной форме.

Судья: В.Л. Надрага