Дело № 2-62/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 января 2025 года г. Елизово, Камчатского края

Елизовский районный суд Камчатского края в составе председательствующего судьи Анофриковой С.Н., при секретаре Титовой М.М., рассмотрев с участием представителя Елизовского городского прокурора Панчук О.В., третьих лиц ФИО1, ФИО4, представителя третьих лиц ФИО5, в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя Елизовского городского прокурора в интересах Елизовского городского поселения и неопределенного круга лиц к ФИО6 ИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Заместитель Елизовского городского прокурора (далее по тексту прокурор), действуя в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования – Елизовского городского поселения, обратился в суд с иском к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Управлением имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения и ФИО6 и применении последствий недействительности сделки в виде возложения обязанности на ответчика возвратить Управлению имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения земельный участок с кадастровым номером №, площадью 990 кв. метров, расположенный по адресу: 

<

адрес> в первоначальном состоянии в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу, а также признать отсутствующим право собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером №. В обоснование заявленных требований прокурор ссылается на то, что Елизовской городской прокуратурой проведена проверка соблюдения земельного законодательства на территории Елизовского городского поселения, которой установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения и ФИО6 заключен договор аренды, находящегося в государственной неразграниченной собственности земельного участка с кадастровым номером №, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения и ФИО6 на основании ст. 39.20 ЗК РФ заключен договор купли-продажи (купчая) № вышеуказанного земельного участка. Приобретение земельного участка осуществлено без проведения торгов в связи возведением ответчиком на нем сооружения, которое зарегистрировано на основании заявления ответчика в ЕГРН в качестве объекта индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, назначение жилое, наименование – индивидуальный жилой дом, количество этажей объекта 1. Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ проведена выездная проверка соблюдения требований земельного законодательства с привлечением специалистов Управления Росреестра по Камчатскому краю и инспектора по государственному контролю (надзору) Инспекции государственного строительного надзора Камчатского края, в ходе которой Елизовской городской прокуратурой установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером №, зарегистрированный в качестве объекта индивидуального жилищного строительства, таковым фактически не является. Поскольку предусмотренные законом основания для заключения договора купли-продажи земельного участка отсутствовали, так же как и основания для регистрации права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером № прокурор обратился в суд с данным иском. 

В судебном заседании представитель процессуального истца Елизовского городского прокурора на заявленных требованиях настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Третьи лица и их представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требовании, поскольку являются добросовестными приобретателями спорного земельного участка и оснований для признания сделки не действительной с возвратом земельного участка повлечет для них негативные последствия. 

Представители истца Управления архитектуры и градостроительства администрации Елизовского городского поселения, Администрации Елизовского городского поселения, представитель ответчика Управления имущественных отношений Администрации ЕГП в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте рассмотрения дела. Из пояснений представителя администрации Елизовского городского поселения следует, что земельный участок был предоставлен ФИО6 с соблюдением установленного порядка (т. 1 л.д. 180-182).

Ответчик ФИО6 в судебном заседании не участвовала, направила в адрес суда письменные возражения по существу заявленных требований (т. 1 л.д. 170-171).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Камчатскому краю, третье лицо кадастровый инженер ФИО7 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения (Арендодатель) и ФИО6 ИО1 (Арендатор) заключен договор аренды № находящегося в государственной неразграниченной собственности земельного участка с кадастровым номером №, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 990 кв. метра, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 37-42).

С ДД.ММ.ГГГГ по выписке из ЕГРП ответчик является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №, площадью 36,1 кв. метра, назначение объекта - жилое, наименование – индивидуальный жилой дом, количество этажей (в том числе подземных) - 1, год завершения строительства 2021, расположенного по адресу: Елизовский муниципальный район 

<

адрес>. Объект недвижимости располагается на земельном участке с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 14-16).

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения и ФИО6 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 69).

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения (Продавец) и ФИО6 (Покупатель) заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка № с кадастровым номером №, на котором расположен объект недвижимого имущества - индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 43-44).

По условию оспариваемого договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок с кадастровым номером №. Право собственности ФИО6 на земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Камчатскому краю. 

ДД.ММ.ГГГГ Елизовской городской прокуратурой проведена выездная проверка соблюдения требований земельного законодательства с привлечением специалистов Управления Росреестра по Камчатскому краю и Инспекции государственного строительного надзора Камчатского края, по результатам которой составлен акт с приложением фототаблиц, в котором указано, что объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, представляет из себя конструкцию, состоящую из металлического каркаса, опирающегося на металлические опоры, углубленные в грунт, и обшитого древесно-стружечной плитой (далее-ДСП) в один слой, при этом частично разрушено, выполнено устройство перекрытия на отм. 0.000 (пол) путем настил плиты ДСП в один слой, при этом имеется частичное разрушение плиты ДСП, сверху металлического каркаса выполнено двухскатное покрытие из листов ДСП по деревянным балкам. У объекта отсутствуют: заполнение оконных и дверных проемов, внутренние инженерные коммуникации, что не соответствует требованиям, предъявляемым к объектам капительного строительства. Объект не подключен к наружным инженерным коммуникациям (водопроводу, водоотведению, отоплению, электрическим сетям). К объекту имеется свободный доступ, территория земельного участка не имеет ограждения. Внутри объекта имеется мусор. На момент проведения выездной проверки никакие работы не ведутся (т. 1 л.д. 50).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации утратила силу. Предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, виду разрешенного использования земельного участка.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статьи 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Прокурор, обращаясь с иском в суд, ссылается на то, что ответчик зарегистрировала право собственности на объект с кадастровым номером № как на объект недвижимости - индивидуальный жилой дом, который фактически не являлся объектом капитального строения, что исключало для ответчика возможность приобретения арендованного земельного участка в упрощенном порядке без проведения торгов, поскольку гражданин, владеющий земельным участком с видом разрешенного использования для ИЖС на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе только после окончания возведения основного строения. 

В качестве доказательства, подтверждающего заявленные требования, прокурором представлен акт проверки соблюдения требований законодательства от ДД.ММ.ГГГГ

Ответчиками в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено суду бесспорных доказательств, подтверждающих наличие возведенных на испрашиваемом земельном участке капитального объекта недвижимости, возведенного с соблюдением действующего законодательства. Представленный суду договор подряда заключенный с ООО «Камстрой-М» ДД.ММ.ГГГГ по которому подрядчик обязался выполнить работы по сносу жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу 

<

адрес> не опровергает обстоятельств, установленных прокурором при проведении проверки ДД.ММ.ГГГГ и отраженных в акте проверки (т. 2 л.д. 17-19, 20). 

Доводы представителя третьего лица о том, что акт проверки, представленный прокурором, не соответствует требованиям ст. 55 ГПК РФ, поскольку порядок проведения проверки, предусмотренный ст. 21-22 Федерального закона о прокуратуре РФ не соблюден, в связи с чем он подлежит исключению из доказательств, как ненадлежащее доказательство, не основаны на законе, поскольку акт представленный прокурором по результатам проведенной проверки соответствует требованиям действующего законодательства, составлен помощником Елизовского городского прокурора в пределах своих полномочий с привлечением специалистов, поскольку к участию в проведении проверки могут привлекаться представители иных государственных органов в целях осуществления ими экспертно-аналитических функций (пункт 13 статьи 21 Закона Российской Федерации от 17 января 1992 г. N 2202-I "О прокуратуре Российской Федерации"). Ответчики имели право обжаловать в установленном законом порядке действия (бездействие) и решения прокурора, связанные с проведением проверки, на что прямо указано в пункте 15 статьи 21 Закона о прокуратуре, но данным правом не воспользовались.

Доводы представителя третьего лица о том, что каркасно-щитовой дом построен на свайном фундаменте, что не противоречит требованиям Градостроительного кодекса РФ, также не может являться основанием к отказу в иске, поскольку из акта прокурора и фотографий приложенных к нему на спорном земельном участке вообще отсутствует сооружение в виде жилого дома (объекта недвижимости).

По смыслу вышеприведенных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статьи 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

При этом выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, виду разрешенного использования земельного участка.

На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статей 10, 166 - 168 ГК РФ, статей 1, 39.3, 39.20 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» суд приходит к выводу, что ответчик ФИО6 зарегистрировала право собственности на объект с кадастровым номером № как на объект недвижимости - индивидуальный жилой дом, который не является таковым, что исключало для ответчика возможность приобретения спорного арендованного земельного участка в упрощенном порядке без проведения торгов, поскольку гражданин, владеющий земельным участком с видом разрешенного использования для ИЖС на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе только после окончания возведения основного строения, в данном случае - оконченного строительством индивидуального жилого дома; ответчик, возведя объект, не отвечающий требованиям, предъявляемым к объекту капитального и индивидуального жилищного строительства, не имеющий прочной связи с фундаментом, инженерных конструкций, не пригодный для постоянного проживания людей, имел целью выкуп земельного участка с кадастровым номером № по заниженной цене, что нельзя признать добросовестным пользованием правом, и данными действиями ответчика ФИО6 нарушаются права граждан на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, право муниципального образования на продажу земельных участков на торгах по цене, не ниже кадастровой, право муниципального образования на получение арендных платежей.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка недействительная по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Это правило распространяется и на признанную недействительной оспоримую сделку.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанный с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспариваемая сделка купли-продажи земельного участка является недействительной (ничтожной) в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, как нарушающая требования статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и публичные интересы, а также права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, поскольку договор заключен с лицом, которое не имело права на приобретение в собственность в упрощенном порядке без торгов земельного участка ввиду отсутствия на нем жилого дома, отвечающего признакам основного объекта недвижимости на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи, что является основанием для удовлетворения заявленных прокурором исковых требований в части признания договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Управлением имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения и ФИО6 недействительным.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, спорный земельный участок выбыл из обладания ответчика, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 по договору купли-продажи недвижимого имущества земельный участок с кадастровым номером № продала его Бондарь ИО2 (т. 1 л.д. 160-169).

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи недвижимого имущества ФИО2 («Продавец») продал ФИО9 («Покупателю») земельный участок с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 213). Все сделки купли-продажи зарегистрированы в установленном законом порядке.

Возлагая на ответчика обязанность возвратить Управлению имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения земельный участок с кадастровым номером №, площадью 990 кв. метров, расположенный по адресу: 

<

адрес> в первоначальном состоянии в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу суд разрешит вопрос о праве собственности ФИО1 на указанное имущество без предъявления к нему со стороны истца каких-либо требований.

Таким образом, поскольку на момент рассмотрения дела судом спорное имущество выбыло из юридического и фактического владения ФИО6, то оснований для применения последствий недействительности сделки в виде возложения на ответчика обязанности по возврату земельного имущества не имеется.

Учитывая, что спорный земельный участок по договору купли-продажи был передан третьему лицу, исходя из разъяснений, содержащихся в пп. 32 и 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" истец вправе предъявить иск о возврате имущества по правилам ст. 301, 302 ГК РФ.

Требование признать отсутствующим право собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером № также не подлежит удовлетворению, поскольку в настоящее время право собственности ответчика на спорный земельный участок отсутствует. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № заключенный между Управлением имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения и ФИО6 ИО1 недействительным.

В остальной части заявленных требований Елизовскому городскому прокурору отказать.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме – 20 января 2025 г.

Председательствующий (судья) С.Н.Анофрикова