Мотивированное 

решение

 составлено 01 сентября 2017 года

Дело № 2-1873/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе

Председательствующего судьи Лазаревой М.И.

при секретаре Кузиковой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Формат», третьи лица: УФССП России по Ростовской области, судебный пристав-исполнитель Таганрогского городского отдела судебных приставов УФССП России по Ростовской области ФИО2, ФИО3 об оспаривании результатов оценки имущества должника,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, в обоснование которого указал, что в производстве Таганрогского городского отдела судебных приставов Ростовской области находится исполнительное производство №-ИП на предмет взыскания в пользу ФИО1 с ФИО3 задолженности в размере 758680 руб.

В рамках указанного исполнительного производства оценщиком ООО «Формат» была проведена оценка рыночной стоимости арестованного имущества должника – нежилого помещения площадью 31 кв. м, КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно отчету оценщика № 161/50-01-17 от 21.03.2017 г. рыночная стоимость нежилого помещения площадью 31 кв. м, КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 1934000 руб.

Истец полагает установленную оценщиком стоимость имущества должника не соответствующей его реальной стоимости, завышенной; а отчет оценщика – не соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, истец, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд признать недостоверным отчет ООО «Формат» № от 21.03.2017 г.; установить в целях использования в исполнительном производстве №-ИП стоимость имущества – нежилого помещения площадью 31,8 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего ФИО3, в размере 1191124 рубля; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, согласно заявлению просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца: ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил удовлетворить. Одновременно ходатайствовал о восстановлении срока на оспаривание отчета оценщика в случае, если суд сочтет его пропущенным.

Представитель УФССП России по Ростовской области Гречко Л.Н., действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила суд вынести законное и обоснованное решение. Пояснила, что на дату принятия решения срок действия отчета истец, следовательно, признание его недостоверным, не имеет правового значения для истца.

Представитель ФИО3 – ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, просила в иске отказать. Пояснила, что отчет ООО «Формат» соответствует положениям законодательства об оценочной деятельности и признанию недостоверным не подлежит.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уполномоченных представителей не направили, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали; извещены надлежащим образом. Дело в отсутствие неявившихся лиц рассмотрено судом в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 85 вышеуказанного Закона, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены в Федеральном законе от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) (ч. 1 ст. 11 Закона).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ст. 12 Закона).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Закона).

Требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (абз. 1 ст. 20 Закона).

Судом установлено, что в производстве Таганрогского городского отдела судебных приставов Ростовской области находится исполнительное производство №-ИП на предмет взыскания в пользу ФИО1 с ФИО3 задолженности в размере 758680 руб.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Таганрогского городского отдела судебных приставов Ростовской области от 13.01.2017 г. для оценки имущества должника - нежилого помещения площадью 31 кв. м, КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, был привлечен оценщик – ООО «Формат».

Согласно отчету оценщика ООО «Формат» № от 21.03.2017 г. рыночная стоимость нежилого помещения площадью 31 кв. м, КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 1934000 руб. Указанная оценка была принята судебным приставом-исполнителем.

Не согласившись со стоимостью объекта оценки, ФИО1 оспорил ее в суде.

В связи с тем, что предметом спора явилась действительная рыночная стоимость имущества должника - нежилого помещения площадью 31 кв. м, КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 июня 2017 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «ДЭКА».

На разрешение судебного эксперта поставлен вопрос определить рыночную стоимость нежилого помещения площадью 31 кв. м, КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно заключению эксперта № от 20 июля 2017 года рыночная стоимость нежилого помещения площадью 31 кв. м, КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на дату оценки составляет 1191124 рубля.

В процессе исследования экспертом использовались методы системного и комплексного анализа представленной документации. В части определения рыночной стоимости использовался сравнительный подход к оценке, обоснован отказ от затратного и доходного подходов к оценке. В рамках сравнительного подхода к оценке использовался метод сравнения продаж, поскольку в СМИ достаточно достоверных данных о вторичном рынке коммерческой недвижимости, аналогичного объекту исследования. Судебная экспертиза проводилась с осмотром объекта исследования.

При оценке стоимости объекта исследования эксперт использовал сравнительный подход, поскольку определение рыночной стоимости нежилых помещений в рамках сравнительного подхода является наиболее обоснованным и приемлемым, так как рынок нежилой недвижимости можно считать сложившимся. При развитом рынке недвижимости сравнительный подход дает наиболее точный результат, поскольку при его применении учитываются почти все факторы, влияющие на стоимость объекта: этаж, этажность дома, местоположение, уровень и качество отделки помещения, состояние дома и т.д.

Затратный подход судебным экспертом не применялся, поскольку затраты на строительство помещений в любой части города Таганрога примерно одинаковы, однако стоимости аналогичных помещений в разных местах города отличаются в 1,5 и более раз. Таким образом, стоимость помещений в значительной части зависит от их местоположения, а корректировка стоимости помещений по местоположению определяется рыночными офертами, поэтому чистый затратный подход к оценке помещений реализовать практически невозможно. К тому же корректировки стоимости соизмеримы с самой измеряемой величиной, что вносит большую погрешность в расчеты.

Доходный подход судебным экспертом не применялся в виду того, что заказчиком не были предоставлены репрезентативные данные о доходах и расходах на содержание объекта оценки. 

Оценивая заключение эксперта ООО "ДЭКА", суд не усматривает в нем недостатков, вызванных необъективностью или неполнотой исследования, поскольку экспертное заключение содержит "Расчетные таблицы", в тексте экспертного исследования применительно к конкретным методам и подходам приведены формулы расчетов, содержатся ссылки на источники информации относительно объектов-аналогов, указаны места нахождения данных объектов с полной характеристикой и ценой, проведен анализ рынка, обоснован выбор аналогов по совпадению ряда характеристик, применение корректировок. 

Кроме того, экспертиза назначена судом, эксперт не заинтересован в исходе дела в чью-либо пользу, заключение составлено экспертом соответствующей квалификации, который предупрежден об уголовной ответственности по ст. ст. 307, 308 УК РФ. 

Оценив заключение судебной экспертизы в совокупности с иными представленными сторонами доказательствами, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, которые могут быть положены в основу выводов суда в порядке ст. 67 ГПК РФ.

Проанализировав оспариваемый в рамках настоящего дела отчет оценщика ООО «Формат» № от 21.03.2017 г., суд приходит к выводу о том, что оценщиком были неверно выбраны объекты – аналоги, которые аналогичными объекту исследования не являются, поскольку, исходя из содержащейся в отчете информации, имеют существенно отличающуюся площадь и техническое состояние. Вместе с тем, выбранные оценщиком объекты аналоги сравнивались с объектом исследования только по назначению, транспортной доступности и местоположению. При этом техническое состояние объекта исследования и объектов-аналогов в качестве элемента сравнения оценщиком не использовалось.

Исходя из вышеизложенного, суд усматривает в отчете оценщика ООО «Формат» № от 21.03.2017 г. такие недостатки, как необъективность и неполнота исследования, приведшие к недостоверному результату при определении рыночной стоимости объекта исследования.

На основании изложенного, суд, с учетом требований ст. 85 ФЗ "Об исполнительном производстве" и соответствии с п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" приходит к выводу, что доводы истца о недостоверности представленного отчета об оценке, утвержденного судебным приставом-исполнителем, являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, руководствуясь вышеприведенными положениями действующего законодательства, суд полагает возможным установить рыночную стоимость имущества должника, подлежащего реализации в рамках исполнительного производства, - нежилого помещения площадью 31 кв. м, КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 1191124 рубля в соответствии с заключением эксперта ООО «ДЭКА» № от 20 июля 2017 года.

Доводы третьего лица УФССП России по Ростовской области об отсутствии нарушения прав истца в связи с истечением шестимесячного срока с даты составления отчета оценщика, судом отклоняется, поскольку факт недостоверности оспариваемой оценки свидетельствует как о нарушении имущественного положения должника, так и о нарушении прав взыскателя, претендующего на исполнение требований исполнительного документа за счет имущества должника.

Довод третьего лица ФИО3 о пропуске истцом срока на подачу искового заявления об оспаривании стоимости объекта оценки, произведенной оценщиком, судом отклоняется.

Согласно п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Из материалов дела следует, что с результатами произведенной ООО «Формат» оценки имущества должника представитель взыскателя ознакомился 16 апреля 2017 года (л.д. 114). Сведений о том, что истец либо его представитель были ознакомлены с результатами оценки ранее, материалы дела не содержат, таких доказательств суду представлено не было.

В суд с настоящим исковым заявлением ФИО1 обратился 25.04.2017 г., что подтверждается почтовым штампом на конверте, в котором иск был направлен в суд (л.д. 71). Таким образом, 10-дневный срок на предъявление иска об оспаривании стоимости объекта оценки истцом не пропущен.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч.1 ст. 88 ГПК РФ, расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истец просит взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Принимая во внимание, что исковые требования ФИО1 суд счел подлежащими удовлетворению, а расходы по уплате государственной пошлины связаны с настоящим делом и документально подтверждены, суд находит возможным взыскать указанные расходы истца с ответчика ООО «Формат».

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недостоверным отчет ООО Формат» об оценке рыночной стоимости недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Установить в целях использования в исполнительном производстве №-ИП стоимость имущества – нежилого помещения площадью 31,8 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего ФИО3, в размере 1191124 рубля.

Взыскать с ООО «Формат» в пользу ФИО1 расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий