дело № 2-2946/2025

УИД 26RS0029-01-2024-008804-49

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 декабря 2025 года г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе

председательствующего судьи Приходько О.Н.,

при секретаре Оганян А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в г.Пятигорске гражданское дело по исковому заявлению администрации города Пятигорска к Алояну ФИО6 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, -

установил:

Администрация города Пятигорска обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований представитель истца - администрации города Пятигорска в исковом заявлении указала, что 04.04.2022 между администрацией и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №818/22Д. В соответствии с указанным договором, арендодатель предоставил арендатору ФИО1 за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: 

<

адрес> На вышеуказанном земельном участке на момент заключения договора имелся объект незавершенного строительства (технический план объекта незавершенного строительства), правообладателем которого является ФИО1, право собственности на который не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Участок был предоставлен однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства в соответствии с п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с решением пятигорского городского суда от 24.11.2021, вступившим в законную силу – 11.01.2022 и заявления от 16.02.2022.

Спорный участок является объектом муниципальной собственности города Пятигорска, что подтверждается соответствующими записями о праве собственности в ЕГРН. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.04.2022, номер государственной регистрации №

Срок аренды участка установлен в соответствии с пп.17 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса РФ с 21.07.2021 по 21.07.2024.

В соответствии с п.2.1. договора, 21.07.2024, срок аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:090609:56, истек.

28.06.2024 истец направил в адрес ответчика ФИО1 уведомление об отказе от исполнения договора аренды земельного участка, а также сообщил о намерении обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного в границах указанного земельного участка, путем продажи с публичных торгов. На основании данного уведомления, ФИО1 необходимо было освободить предоставленный в аренду земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования и вернуть его путем подписания акта возврата.

Специалистами Отдела муниципального земельного контроля администрации города Пятигорска был проведен осмотр земельного участка, в ходе которого установлено, что территория участка не имеет ограждений, на ней расположен объект незавершенного строительства, на момент осмотра не велись строительные работы. На основании контрольных промеров установлено, что объект незавершенного строительства имеет габариты шириной 11 м., длиной -13 м., высотой -2 м.

Таким образом, требования уведомления об освобождении земельного участка ответчиком исполнено не было. До настоящего времени земельный участок администрации не возвращен.

На основании изложенного, просят изъять объект незавершенного строительства с габаритными размерами шириной 11 м., длиной -13 м., высотой 2 м., расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 26:№: г. 

<

адрес> продажи с публичных торгов.

Представитель истца администрации города Пятигорска, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, не явился, причины неявки суду не сообщила, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.

Ответчик ФИО1 о дате и времени судебного заседания извещался надлежащим образом путем направления извещения, причины неявки неизвестны.

Представитель ответчика Файнштейн Ю.В., надлежащим образом извещенная о дате и времени судебного заседания, не явилась, причины неявки суду не сообщила, об отложении судебного заседания не ходатайствовала, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

В ранее поданных возражения указала, что в период действия договора на указанном земельном участке ФИО1 завершил строительство индивидуального жилого дома. Готовность объекта составляет 100%. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Согласно ч. ч. 1, 4 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Таким образом, судом были предприняты все возможные меры по своевременному и надлежащему извещению сторон о датах и времени судебных заседаний.

Доказательств, подтверждающих уважительные причины неполучения (или невозможности получения) корреспонденции ответчиком по данному адресу, судом не установлено.

В деле имеется сведения о надлежащем уведомлении ответчика о судебном заседании путем направления почтовой корреспонденции.

Суд, исследовав представленные письменные доказательства и оценив их с учётом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учётом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, а также принимая во внимание признание иска ответчиком, в соответствии со ст.67 ГПК РФ, считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 04.04.2022 между администрацией и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №818/22Д, в соответствии с которым, арендодатель в лице администрации города Пятигорска предоставил арендатору - ФИО1 за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером 26№ видом разрешенного использования – для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: г.

<

адрес>

Как усматривается из материалов дела и не оспаривалось сторонами, на вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером 26:№ на момент заключения договора имелся объект незавершенного строительства (технический план объекта незавершенного строительства), правообладателем которого является ФИО1, право собственности на который не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Участок был предоставлен однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства в соответствии с п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации», на основании заявления от 05.07.2021.

Как следует из материалов дела, спорный участок является объектом муниципальной собственности города Пятигорска, что подтверждается соответствующими записями о праве собственности в ЕГРН.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.10.2021, номер государственной регистрации №

Срок аренды участка установлен в соответствии с пп.17 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса РФ с 21.07.2021 по 21.07.2024.

В соответствии с п.2.1. договора, 05.07.2024, срок аренды земельного участка с кадастровым номером 26№, завершился.

28.06.2024 истец направил в адрес ответчика ФИО1 уведомление об отказе от исполнения договора аренды земельного участка, а также сообщил о намерении обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного в границах указанного земельного участка, путем продажи с публичных торгов. На основании данного уведомления, ФИО1 необходимо было освободить предоставленный в аренду земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования и вернуть его путем подписания акта возврата.

Специалистами Отдела муниципального земельного контроля администрации города Пятигорска был проведен осмотр земельного участка, в ходе которого состален акт от 22.08.2024 и установлено, что территория участка не имеет ограждений, на ней расположен объект незавершенного строительства, на момент осмотра не велись строительные работы по возведению первого этажа. На основании контрольных промеров установлено, что объект незавершенного строительства имеет габариты шириной 11 м., длиной -13 м., высотой – 2 м.

Истец Администрация города Пятигорска просит суд изъять объект незавершенного строительства с габаритными размерами шириной 11 м., длиной -13 м., высотой 2 м., расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 26№ по адресу: г. 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов

В обоснование искового заявления истец Администрация города Пятигорска ссылается на положения ст. 239.1 ГК РФ, предусматривающей основания отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Положениями п. 4 ст. 239.1 ГК РФ предусмотрено, что начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно п. 5 раздела III Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, при использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость. Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Положениями ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.

Из положений ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В данном случае рыночная стоимость недвижимого имущества подлежит установлению по основаниям, предусмотренным законом - ст. 239.1 ГК РФ.

Согласно положений ст. 9 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Из Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 года N 1299 следует, что настоящие Правила устанавливают порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков (п. 1). Публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов (п. 2). Извещение о проведении аукциона должно содержать: б) сведения о суде, принявшем решение об изъятии объекта не завершенного строительством у собственника путем продажи с публичных торгов, с указанием резолютивной части решения суда; з) начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (п. 7).

Применительно к вышеизложенному, решение суда об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов должно содержать начальную цену продажи объекта незавершенного строительства, определяемую на основании оценки его рыночной стоимости.

Принудительное изъятие объекта незавершенного строительства может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда.

Из положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 4 ГПК РФ суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

Согласно положений ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ч. 1). Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (ч. 2).

Доказательств соблюдения требований закона истцом Администрация города Пятигорска относительно определения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства суду представлено не было и такого требования суду заявлено не было.

Аналогичная позиция содержится в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 03.04.2019 по делу N 33-2652/2019.

Кроме того, судом учитывается следующее.

Из представленных суду ответчиком возражений следует, что в период действия договора на указанном земельном участке ФИО1 завершил строительство индивидуального жилого дома. Готовность объекта составляет 100%.

В 2020 году по заказу ФИО1 МУП «АРХ-проект-бюро» г. Пятигорска подготовлена проектная документация на жилой дом по 

<

адрес>

В октябре 2021 года подготовлен технический план на жилой дом по адресу: г

<

адрес>

Решением Пятигорского городского суда от 24.11.2021 административные исковые требования ФИО1 к администрации г. Пятигорска о признании незаконным решения об отказе в предоставлении на условиях аренды земельного участка, возложении обязанности предоставить земельный участок в аренду, удовлетворены.

Признан незаконным отказ администрации г. Пятигорска Ставропольского края от 29.07.2021г. №71 в предоставлении земельного участка без проведения торгов, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> на условиях аренды для завершения строительства.

Возложена обязанность на администрацию г. Пятигорска Ставропольского края предоставить ФИО1 на условиях аренды для завершения строительства индивидуального жилого дома без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером №:56, площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> в районе 

<

адрес> сроком на 3 (три) года.

Решение суда вступило в законную силу 11.01.2022 года.

19.12.2024 был подготовлен технический план на жилой дом по адресу: 

<

адрес>

Согласно заключению кадастрового инженера №1 от 14.01.2025 готовность объекта капитального строительства на момент подготовки технического плана (дата работ 19.12.2024) – 100%.

Определением Пятигорского городского суда от 16.07.2025г. по гражданскому делу назначена судебная строительно- техническая экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению – АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ – ПРОФИ».

Согласно экспертному заключению №125 от 31.10.2025г., индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке 

<

адрес>, кадастровый номер №, площадью 1000 кв.м., имеет степень готовности 100%.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, которые могут быть получены также из заключения экспертов.

На основании ст. 55 ГПК РФ заключение эксперта одно из средств, с использованием которого устанавливаются фактические данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ст. 86 ГПК РФ, разъяснений п. 7 постановления Пленума Верховного суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ в соответствии со всеми имеющимися в деле доказательствами.

В силу ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (определение от 17.07.2007 № 566-О-О, от 18.12.2007 № 888-О-О, от 15.07.2008 № 465-О-О и другие). При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Суд оценивает заключение экспертов с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Данное заключение являются достоверным, научно-обоснованным, объективным, выводы эксперта неясностей и разночтений не содержат, оно соответствует требованиям действующего законодательства.

Каких-либо достоверных и убедительных доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, или позволяющих усомниться в правильности или обоснованности данного заключения, сторонами не представлено, сделанные выводы не оспорены.

Оснований не доверять выводам судебных экспертиз у суда не имеется, поскольку они назначены и проведены в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведённых экспертизы, либо ставящих под сомнение их выводы сторонами не представлено, эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют основания сомневаться в их компетентности и квалификации, поэтому суд кладёт в основу решения суда данные заключения экспертного учреждения АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ – ПРОФИ».

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Статья 239.1 ГК РФ закрепляет, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии основания для изъятия объекта недвижимости, поскольку спорный объект является завершенный строительством объект на 100%.

Аналогичная позиция содержится в Определении Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 09.12.2021 по делу N 88-9065/2021.

Таким образом, принимая во внимание установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований администрации города Пятигорска Ставропольского края.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, -

решил:

В удовлетворении исковых требований администрации города Пятигорска Ставропольского края к Алояну ФИО6 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятигорский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 23.12.2025 года.

Судья О.Н. Приходько