№ 2-920/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 мая 2020 г. г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе 

председательствующего судьи Кузьменко И.А., 

при секретаре Слободчиковой Е.А.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ООО «РИЭЛТИ» - ФИО2, представителя ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5 – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ПадашульНэлли В., ФИО5, ООО «РИЭЛТИ» о взыскании аванса, штрафа за необоснованную задержку выплаты аванса, компенсации морального вреда, денежных средств, переданных по договору оказания услуг, встречному иску ПадашульНэлли В. к ФИО1 о взыскании убытков,

установил:

ФИО1 обратилась в Шахтинский городской суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о взыскании денежных средств, переданных в качестве аванса за покупку квартиры в сумме 50 000 руб., с ООО «РИЭЛТИ» -30 000 руб. по договору оказания услуг покупателю квартиры, взыскании со всех ответчиков расходов по оплате услуг представителя в сумме 1200 руб., компенсации морального вреда в сумме 80 000 руб., штрафа за задержку выплат в сумме 80 000 руб. В обоснование требований указала следующее:ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3,ФИО4, ФИО5, являющимися собственниками квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого в агентстве недвижимостиООО «РИЭЛТИ» (

<

адрес>) она передала Продавцам в качестве аванса 50000 руб. За услуги риэлтерского агентства ею оплачено 30000 руб.Сделка должна была осуществляться с привлечением кредитных средств ПАО «ВТБ», о чем имеется указание в предварительном договоре. Однако основной договор не был заключен в связи с отказом ПАО «ВТБ» в предоставлении ей кредитав сумме 1350000 руб. на приобретение объекта недвижимости. Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5 отказались ждать результат повторного обращения в банк по вопросу оформления ипотечного кредита и деньги ей не вернули. Считает, что договор, заключенный с ООО «РИЭЛТИ», составлен с нарушением закона, так как ко дню его подписания срок действий сертификации риэлтерских услуг истек. Своим отказом возвратить уплаченные ею деньги ответчики причинили ей физические, духовные и нравственные страдания, что отразилось на состоянии её здоровью. Она была беременна, из-за стресса ей было сделано кесарево сечение. 

ФИО4 предъявила встречный иск к ФИО1 о взыскании убытков в сумме 21542,98 руб., ссылаясь на то, что она, по настоянию ФИО1 взяла на себя обязательства по освобождению объекта недвижимости от личных вещей и выселению из квартиры не позднее 24.12.2018г. Для хранения и перевозки личных вещей заключила договор со сторонними организациям, оплатила вознаграждение за оказанные услуги. Так, ею оплачено 15000 руб. за аренду складского помещения и 6542,98 руб. – за транспортировку личных вещей. Просит взыскать с ФИО1 денежные средства в сумме 21542,98 руб. в качестве убытков, понесенных ею в связи с исполнением обязательств по предварительному договору. 

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, иск поддержала. В удовлетворении встреченного иска просил отказать, ссылаясь на то, что не торопила продавцов освободить квартиру от личных вещей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Она, как покупатель, не может нести расходы продавцов по транспортировке вещей. Дала объяснения о том, что в 

<

адрес> семья ФИО7 выставила на продажу две квартиры. Поэтому считает, что перевозка вещей осуществлялась ими из двух квартир. 

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены, уполномочили доверенностью на представление своих интересов ФИО6

Представитель ответчиков ФИО6 просил в удовлетворении встречного иска отказать, требования встречного иска поддержал.

Представитель ответчика «РИЭЛТИ»ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил в удовлетворении иска ФИО1 отказать, ссылаясь на выполнение ООО «РИЭЛТИ» своих обязательств по договору об оказании услуг от 21.12.2018, а именно: подбор варианта объекта недвижимости, осмотр выбранного объекта, консультационные и информационные услуги по оформлению договора купли-продажи, проверка документов, удостоверяющих право собственности фактических владельцев объекта, составлениепредварительного договора купли-продажи объекта и организация его подписания между продавцом и заказчиком. В связи с не подписанием основного договора купли-продажи квартиры ФИО1 было возвращена сумма в размере 14000 руб. из 44000 руб. оплаченных ею по договору.

Выслушав явившихся лиц, изучив письменные материла дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 22.12.2018 между ФИО4, ФИО3, ФИО5 (Продавцы) и ФИО1 (Покупатель) при содействии ООО «РИЭЛТИ» был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 51,3 кв.м., находящейся по адресу: 

<

адрес>.

Согласно пункту 1.1. предварительного договора, Продавцы и Покупатель обязались в срок до 28.12.2018 заключить основной договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости.

Цена продаваемой квартиры согласована сторонами в сумме 1 400 000 руб., из которых 140 000 руб. истец обязалась оплатить Продавцам за счет собственных средств в следующем порядка: 50000 руб. - в день подписания предварительного договора, 90000 руб. – в день подписания основного договора купли-продажи. Часть стоимости объекта недвижимости в размере 1 260 000 руб. должна быть оплачена Покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО «ВТБ», в срок до 25.01.2019 (п. 1.3. предварительного договора).

Таким образом, уплаченная ответчикам ФИО4, ФИО3, ФИО5 денежная сумма в размере 50 000 руб.являлась гарантией истца в выполнении им своих обязательств по предварительному договору и при надлежащем исполнении сторонами этого договора подлежала зачислению в счет оплаты по основному договору купли-продажи.

В срок до 28.12.2018основной договор купли-продажи заключен не был по причине отказа ПАО «ВТБ» в предоставлении истцу заемных средств для покупки квартиры, что подтверждается письменным ответом ПАО «ВТБ» от 29.12.2018 (л.д. 11).

07.03.2019 ФИО1 в адрес Продавцов была направлена претензия с требованием о возврате суммы в размере 50000 руб., уплаченной по предварительному договору купли-продажи от 22.12.2018, которая оставлена без удовлетворения.

Поскольку стороны не заключили в установленный срок основной договор купли-продажи, то на основании ст. 429 Гражданского кодекса РФ их обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены уже 29.12.2018.

Как следует из пункта 4.2. предварительного договора, в случае невозможности заключения договора купли-продажи объекта по вине Покупателя, денежная сумма в размере 50000 руб. в качестве неустойки остается у Продавцов.

Оценивая условия предварительного договора купли-продажи в части квалификации переданных Покупателем денежных средств, суд приходит к выводу о том, что данные денежные средства являются задатком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 названной статьи Кодекса). По смыслу указанной нормы предусмотрено лишь требование о письменной форме соглашения о задатке, но не указано, что соглашение должно быть составлено в виде отдельного документа.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на включение в договор купли-продажи условия о задатке.

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ); задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ).

Применительно к пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Рассматриваемый предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи и условие о задатке.

Таким образом, именно задатком в данном случае, обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть ФИО4, ФИО9, ФИО5 (продавцы) и ФИО1 (Покупатель) заключить основной договор купли-продажи конкретной жилого помещения на согласованных условиях и в определенный срок.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве.Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда является результатом нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Как указано выше, к дате окончания срока действия предварительного договора ПАО «ВТБ» не одобрил ФИО1 предоставление кредита для приобретения квартиры. Следовательно, в данном случае вина обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора отсутствует.

При этом суд учитывает, что истец своевременно поставила в известность ответчиков о том, что она не может заключить основной договор ввиду отказа банка предоставить ей кредит, а также о необходимости возврата ей уплаченного задатка, в том числе посредством направления в последующем ответчикам претензии.

Согласно пункту 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Принимая во внимание, что стоимость квартиры подлежала оплате ФИО1, в том числе, за счет кредитных средств, в предоставлении которых ей было отказано ПАО «ВТБ», суд приходит к выводу об отсутствии вины ФИО1 в незаключении договора купли-продажи квартиры в срок, установленный предварительным договором купли-продажи квартиры от 22.12.2018, и находит исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению в части взыскания с ФИО3, ФИО4, ФИО5 суммы задатка в размере 50 000 руб.

Вместе с тем, требование о взыскании с ООО «РИЭЛТИ» уплаченной по договору об оказании услуг покупателю квартиры от 21.12.2018 суммы в размере 30000 руб. удовлетворению не подлежит исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 21.12.2018 между ФИО1 (Заказчик) и ООО «РИЭЛТИ» (Исполнитель) был закачен договору об оказании услуг покупателю квартиры (Домовладения). По условиям названного договора ООО «РИЭЛТИ» приняло на себя обязательства по поиску объектов недвижимости для приобретения их в собственность. Данная обязанность Исполнителя, считается исполненной с момента подписания Заказником протокола осмотра объектов недвижимости (п. 1.2.).

В соответствии с пунктом 3.2. Договора предусмотрена оплата вознаграждения в размере 30 000 руб. плюс 1% от стоимости приобретаемого объекта. Оплата Заказчиком 30000 руб. производится в день подписания предварительного договора купли-продажи-объекта, а 1% от стоимости объекта – в день подписания основного договора купли-продажи (п. 3.3.).

В случае незаключения основного договора купли-продажи по причинам, зависящим от Заказчика, сумма полученного исполнителем вознаграждения не возвращается (п. 3.4.).

Судом установлено, и истцом не оспаривается, что услуга по подбору жилого помещения ООО «РИЭЛТИ» исполнена в полном объёме, о чем свидетельствует заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости от 22.12.2018 между ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО1

Заключение основного договора не состоялось по причинам, не зависящим от ООО «РИЭЛТИ». Из пояснений истца и представителя ООО «РИЭЛТИ» следует, что за услуги ООО «РИЭЛТИ» ФИО1 оплачено 44000 руб. 19.02.2019 истцу возвращена часть денежных средств в сумме 14000 руб., что составляет 1% от цены квартиры (1 400 000 руб.) (л.д. 46).

В течение оставшегося срока действия договора об оказании услуг – до 21.12.2019 подбор других объектов недвижимости не осуществлялся в виду неплатежеспособности истца. Истец дала объяснения суду о том, что после отказа ПАО «ВТБ» в предоставлении ипотечного кредита, другие банки на ее обращение также отказали в кредитовании. Она не имела возможности заниматься подбором жилья в связи с рождением ребенка 09.01.2019, уходом за ним.

Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу пункта 1 статьи 782 Гражданского кодекса РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Учитывая, что ФИО1 после рождения ребенка фактически отказалась от исполнения договора оказания услуг, понесенные ООО «РИЭЛТИ» расходы в сумме 30 000 руб. возврату не подлежат.

Ввиду отсутствия нарушения прав истца со стороны ООО «РИЭЛТИ», иные предъявленные к данной организации требования, удовлетворению не подлежат.

В удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО3, ФИО4, ФИО5 компенсации морального вреда суд полагает необходимым отказать, поскольку в соответствии с разъяснениями п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1994 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о компенсации морального вреда" ответственность за моральный вред безусловна лишь для случаев его причинения действиями, нарушающими личные неимущественные права гражданина либо посягающие на принадлежащие ему нематериальные блага. В иных случаях компенсация морального вреда возможна лишь при наличии указания об этом в законе.

Гражданское законодательство, регулирующее возникшие между сторонами правоотношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, не предусматривает ответственность ответчиков перед истцом в виде компенсации морального вреда.

Требование о взыскании с названных ответчиков штрафа в сумме 80 0000 руб. за несвоевременную задержку возврата денежных средств также не подлежит удовлетворению, поскольку предварительным договором такая ответственность продавцов не установлена.

Оснований для удовлетворения встречного иска ФИО4 о взыскании денежных средств в сумме 21 542, 98 руб., потраченных на перевозку личных вещей из квартиры, суд не находит.

Указанная сумма расценена ФИО4 как убытки, понесенные в связи с невозможностью заключить основной договор купли-продажи квартиры по вине ФИО1

Между тем, как ранее отмечалось судом, не заключение основного договора купли-продажи объекта недвижимости не связано с неправомерными действиями ФИО1 Кроме того, условиями предварительного договора купли-продажи квартиры от 22.12.2018 не предусмотрено обязательство Покупателя возмещать Продавцам стоимость перевозки личных вещей из продаваемой ими квартиры. При таких данных расходы истца по встречному иску по перевозке вещей возмещению не подлежат.

По общему правилу, предусмотренному положениями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые согласно статье 88 указанного Кодекса состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К судебным издержкам относятся, в том числе связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).

Пленум Верховного Суда РФ в пункте 3 Постановления от 21.01.2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснил, что расходы, обусловленные рассмотрением, разрешением и урегулированием спора во внесудебном порядке, не являются судебными издержками и не возмещаются согласно нормам главы 7 ГПК РФ. В случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (пункт 4).

Под досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

Действующим законодательством обязательная досудебная процедура урегулирования спора о взыскании задатка по предварительному договору не установлена. Поэтому расходы ФИО1 за услуги адвоката за составление претензии, консультацию 1200 руб., а также почтовые расходы по направлению претензии в адрес ФИО3, ФИО4, ФИО5 возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1– удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3, ФИО4, ФИО5 в пользу ФИО1 уплаченную по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 22.12.2018г. денежную сумму 50 000 рублей в равных долях, то есть по 16666 рублей 67 копеек с каждого.

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 – отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО4 к ФИО1 о взыскании убытков – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательно форме.

Резолютивная часть решения отпечатана в совещательной комнате.

Судья И.А. Кузьменко

Решение в окончательной форме изготовлено 29.05.2020.