25RS0003-01-2018-004164-47 

№ 2-3/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июня 2021 года гор. Владивосток

Первореченский районный суд гор.Владивостока Приморского края в составе: председательствующего судьи Смадыч Т.В., 

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности администрации г. Владивостока к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился в суд с иском к ФИО2 указав, что между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «ТехноПарк» 10.12.2013 заключен договор аренды № 04-Ю-18367 земельного участка с кадастровым номером № площадью 150 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> для использования в целях строительства парка отдыха. Срок аренды земельного участка установлен 5 лет с даты государственной регистрации договора в управлении Росреестра по Приморскому краю, который зарегистрирован 06.10.2014 № 25-25-01/140/2014-079. На основании соглашения о переходе прав и обязанностей от 07.12.2015 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переданы ФИО3 На основании соглашения от 13.06.2016 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переданы ФИО2 Согласно п. 2.1 договора установлена арендная плата в размере 256 987,50 рублей в месяц, которая вносится ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор установлена пеня в размере 1/300 действовавшей в этот период ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. По указанному договору произведен перерасчет арендной платы с 01.07.2016 по 31.12.2016 – 51 397,50 рублей в месяц, с 01.01.2017 – 113 480,63 рублей в месяц. Задолженность ФИО2 по состоянию на 05.04.2018 составляет 2 145 489,64 рублей, в том числе по основным платежам за период с 01.02.2017 по 31.03.2018 – 1 999 580,22 рублей, пени с 02.03.2017 по 05.04.2018 – 145 909,42 рублей. Письмом от 19.07.2018 Департамент направлял в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения обязательств, однако указанную задолженность ответчик до настоящего времени не оплатила. 

Просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 10.12.2013 № 04-Ю-18367 в сумме 2 145 489,64 рублей.

На основании закона Приморского края от 18.11.2014 № 497 – КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в ред. от 03.12.2018) полномочия Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к Администрации гор.Владдивостока.

Судом была произведена замена истца с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края на администрацию гор.Владивостока.

Истец неоднократно уточнял исковые требования, окончательно просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 20 677 244,44 рубля, за период с 01.07.2016 по 31.12.2020 и пеню в размере 3 699 370,99 рублей, за период с 02.08.2016 по 28.01.2021, всего 24 376 615,43 рублей. 

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 настаивала на удовлетворении требований, дополнив, что ответчик условия заключенного договора выполняла ненадлежащим образом. Изначально задолженность по договору аренды рассчитывалась исходя из условий договора, позже кадастровая стоимость земельного участка установлена решением Приморского краевого суда от 20.12.2018 в размере 58 000 500 рублей. Данная стоимость применяется с 01.01.2018. Правовых оснований для перерасчета арендной платы не имеется. Земельный участок по акту приема-передачи не возвращен УМС гор. Владивостока. 

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражал против требований истца, пояснив, что решение Приморского краевого суда об установлении кадастровой стоимости участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 58 500 000 рублей по состоянию на 01.02.2015 обязывает истца произвести перерасчет арендной платы. 06.06.2019 ответчик обратилась в МФЦ «Мои документы» с заявлением о перерасчете арендной платы и производстве сверки по взаиморасчетам. До настоящего времени ответ на указанное обращении заявителю не направлен. Расчеты, произведенные истцом, являются недостоверными, поскольку применен неверный коэффициент аренды. Вместо единичного коэффициента в формуле использован коэффициент 5 единиц, что необоснованно увеличивает стоимость аренды в пять раз. Примененный истцом коэффициент используется при расчете арендной платы земельных участков, выделенных для целей капитального строительства, тогда как согласно договору аренды вид разрешенного использования: дома и зоны отдыха, для использования в целях строительства парка отдыха, применяется коэффициент 1. Кроме того, данный земельный участок находится в зоне, отведенной для размещения военных объектов. Договор аренды вступил в силу 06.10.2014, когда кадастровая стоимость составляла 41 118 000 рублей. Согласно решению Приморского краевого суда, с 01.02.2015 арендная плата должна составлять 73 125 рублей в месяц. То есть в период с 06.10.2014 за 118 дней аренда составила 199 394 рубля, а в период с 01.02.2015 до окончания срока действия договора, за 1708 дней составила 4 106 219,18 рублей. Итого, за весь период действия договора арендная плата составила 4 305 613,32 рубле. Все арендаторы за период действия договора оплатили сумму арендной платы в общем размере 3 412 887,50 рублей. Полагал, что задолженность по договору аренды от 10.12.2013 за весь период составила 892 725,82 рублей.

Также в судебном заседании представитель ответчика указал, что спора по датам и суммам внесения ответчиком денежных средств в счет оплаты по договору аренды не имеется, а имеется спор по способу начисления арендных платежей и примененного ответчиком коэффициента. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, давая оценку всем доказательствам в их совокупности, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным, формами оплаты являются земельный налог и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьями 606, 610, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, указанными в ст. 3.1 данного Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если федеральным законом не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 28, п. 6 ст. 34 ЗК РФ при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должен быть заключен соответствующий договор.

На основании п. 8 ст. 7 закона Приморского края от 29.12.2003 № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае», п.п. 1.1.1 Положения о Департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 № 374-ПА, Департамент является уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными ресурсами, находящимися в собственности и ведении Приморского края. 

Из материалов дела следует, что 10.12.2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «ТехноПарк» заключен договор № 04-Ю-18367 аренды земельного участка, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 150 000 кв.м., расположенного по адресу: г.Владивосток, Адмирала ФИО5, д. 40 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1364 м от ориентира на северо-восток), для использования в целях строительства парка отдыха.

Срок аренды участка установлен 5 лет момента государственной регистрации договора.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморскому краю 06.10.2014 № 25-25-01/140/2014-079.

В дальнейшем по соглашениям права и обязанности арендатора были переданы третьим лицам и в окончательной форме по соглашению от 13.06.2016 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переданы ФИО2

Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата в размере 256 987,50 рублей в месяц.

При этом, пунктом 2.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, либо направления арендатору его заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течение 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать и возвратить в адрес арендодателя. 

Согласно п. 2.3 арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца.

Пунктом 4.2 договора установлено, что в случае несвоевременной оплаты арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Решением Приморского краевого суда от 20.12.2018 административное исковое заявление ФИО2 удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 150 000 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования : дома и зоны отдыха; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 364 м от ориентира на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> равной его рыночной стоимости в размере - 58 500 000 рублей по состоянию на 01.02.2015, на период с 01.01.2018 и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Таким образом, при расчете задолженности по арендной плате и пени по договору аренды от 10.12.2013 № 04-Ю-18367 с 01.01.2018 была учтена новая кадастровая стоимость 

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Таким образом, величина арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. 

Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. 

Согласно разъяснениям пункта 19 Постановления N 73 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно карты градостроительного зонирования на территории г. Владивостока в составе Правил землепользования и застройки ВГО, утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462, спорный земельный участок расположен в зоне объектов отдыха и туризма. 

В соответствии с п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 10 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации к видам зон с особыми условиями использования территорий относится зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов.

Согласно ч. 1 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

К таким ограничениям согласно п.п. 2 п. 1 ст. 104 Кодекса зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в целях безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства. 

В целях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий (пункт 2 статьи 104 ЗК РФ).

В соответствии с п. 12 Постановления N 405 на территории запретной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства производственного, социально-бытового и иного назначения, а также проведение ландшафтно-реабилитационных, рекреационных и иных работ, создающих угрозу безопасности военного объекта и сохранности находящегося на нем имущества.

Так, пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Пунктом 1 вышеназванного постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Однако, Администрацией г. Владивостока выдано ФИО2 разрешение на строительство № RU25304000-492/2016 от 25.08.2016. 

Из акта осмотра от 30.11.2020 следует, что на территории земельного участка располагается сооружение, площадью 10004,2 кв.м., тип объекта: здание: (нежилое здание, склад) с кадастровым номером 25:28:040014:6309, право собственности на которое зарегистрировано 25:28:040014:6309-25/001/2019-3 от 08.11.2019. 

Как следует из выписки ЕГРН, вид разрешенного использования спорного земельного участка – дома и зоны отдыха, что не подпадает под перечень, установленный п. 5 ст. 27 ЗК РФ, следовательно, данный участок не относится к землям, ограниченным в обороте. 

До момента выдачи разрешения на строительство ФИО2 с 01.07.2016 при расчете арендной платы применялась ставка арендной платы равной 2, с 22.08.2016 ставка земельного налога равной 1/,5 % х 2. 

С момента выдачи разрешения на строительство, то есть с 25.08.2016 УМС г. Владивостока применил КФИ 5, соответственно правовых оснований для перерасчета арендной платы не имеется. 

Из иска следует, что ответчиком обязательства по своевременному внесению арендных платежей выполнялись не надлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.07.2016 по 31.12.2020 в размере 20 677 244,44 рублей и начислены пени за период с 02.08.2016 по 28.01.2021 в размере 3 699 370,99 руб. 

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В части взыскания пени за нарушение срока внесения арендных платежей, суд, принимает во внимание положения п. 4.2 договора, в соответствии с которым предусмотрена ответственность стороны за нарушение сроков внесения арендной платы.

На основании изложенного с ответчика в пользу Управления муниципальной собственности администрации г. Владивостока подлежат взысканию арендная плата за период с 01.07.2016 по 31.12.2020 в размере 20 677 244,44 рублей и сумма пени за период с 02.08.2016 по 28.01.2021 в размере 3 699 370,99 рублей. 

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ, ст. ст. 98, 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в размере 60 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Взыскать со ФИО2 в пользу Управления муниципальной собственности администрации гор. Владивостока задолженность по арендной плате в размере 20 677 244,44 рубля, суму пени в размере 3 699 370,99 рублей. 

Взыскать со ФИО2 в доход местного бюджета Владивостокского городского округа государственную пошлину в размере 60 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Первореченский районный суд г.Владивостока.

Председательствующий