К О П И Я

Дело №2-241/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

с. Малояз 01 августа 2017 года

Салаватский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Муллахметова P.P. при секретаре Латыповой Г.Д., с участием представителя ответчика ФИО1, представителя третьего лица СП Салаватский сельсовет MP 

<

адрес> РБ ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 и ФИО5 РР. к ФИО4 об установлении факта исполнения договора и признания права долевой собственности,

установил:

ФИО3 и ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО4, в котором просят установить факт исполнения истцом договора и признать право -совместное долевое право собственности ФИО3 и ФИО5 на объект недвижимости: металлический ангар общей площадью 504 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор, в соответствии с которым истцы и ответчик, обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 504 кв. м., стоимостью 

<

данные изъяты> рублей, принадлежащей ответчику на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения был оформлен в письменной форме ДД.ММ.ГГГГ. После подписания данного предварительного договора купли-продажи истец выполнил условия договора, передал денежные средства ответчику наличным и безналичным банковским переводом на банковский счет супруги. Однако, ответчик, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, уклоняется от исполнения договора в части регистрации его в Регистрационной палате. Кроме того, истец завез и смонтировал в данном помещении печь по производству угля и необходимое в производстве оборудование.

Истцы ФИО3 и ФИО5, их представитель ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, посредством электронной почты направили ходатайство о поддержании исковых требований в полном объеме и рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, ходатайств об отложении судебного разбирательства не предоставил.

Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, так как до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи заключен не был, истцами не заявлялись требования о понуждении к заключению основного договора купли-продажи в течение 6 месяцев, соответственно предварительный договор потерял свою силу и стороны освободились от выполнения обязательств. Кроме того, с ДД.ММ.ГГГГ прошло уже более 6 лет, то есть истекли сроки исковой давности. Также договор не отвечает требованиям ст. 429 ГК РФ, так как отсутствуют сведения о земельном участке, на котором находится объект недвижимости. Истцы не представили доказательств, подтверждающих уклонение ФИО4 от регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости. Более того, за ФИО4 не зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости.

Представитель третьего лица СП Салаватский сельсовет MP 

<

адрес> РБ ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, так как спорный объект недвижимости и земельный участок, на котором находится данный объект недвижимости не принадлежат на праве собственности ФИО4

Третье лицо ФИО7, представитель третьего лица Федеральной службы кадастра и картографии Росреестра РБ, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания и возражений не представили.

Исследовав материалы дела, суд, полагая возможным принятие решение в отсутствие не явившихся лиц, приходит к следующему.

Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО3 и ФИО5 (покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого стороны обязуются до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 504 кв. м. Стоимость нежилого помещения составляет 

<

данные изъяты> руб. До ДД.ММ.ГГГГ покупатель обязуется оплатить всю стоимость помещения. При этом в момент заключения договора покупатели передают продавцу сумму в размере 130 000 руб. и 150 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (часть 4 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из приведенных норм следует, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи недвижимости в срок, определенный сторонами. Неисполнение такой обязанности в указанный срок прекращает обязательства сторон при условии, если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить такой договор.

Юридическая связь сторон, порожденная фактом заключения между ними предварительного договора, существует лишь в течение срока отведенного самими сторонами для заключения основного договора.

Основной договор купли-продажи между истцами и ответчиком заключен не был, стороны никаких действий к заключению основного договора не предприняли, предложений заключить основной договор купли-продажи друг другу не направили. Доказательств обратного суду не представительно.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Из п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно ст. 487 ГК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В соответствии со ст. 457 ГК РФ, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Из ст. 314 ГПК РФ следует, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Из предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что продавцы должны оплатить продавцу все стоимость объекта недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, покупатели не исполнили обязательство по полной оплате стоимости ни в установленный договором срок, ни к моменту подачи иска в суд.

В соответствии со ст. 310 ГПК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Сведений о том, что между истцами и ответчиками изменено условие договора об отсрочке оплаты полной стоимости спорного объекта недвижимости, в суд не представлено.

Таким образом, перечисление денежных средств безналичным расчетом на банковскую карту супруги истца в 2016 году, то есть спустя более чем 5 лет не порождает обязанность истца заключить основной договор купли-продажи либо долевое право собственности истцов на спорный объект недвижимости. Более того, в справке ПАО «Сбербанк России», подтверждающей указанные перечисления, не указаны назначения платежей именно в счет оплаты стоимости спорного объекта недвижимости; данная сумма денежных средств в совокупности с денежными средствами, переданными ответчику согласно расписке, не составляет полную стоимость спорного объекта недвижимости; супруга ответчика не являлась стороной в сделке между истцами и ответчиком.

Кроме того, согласно ст. 554 ГПК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ и ст. 16 ФЗ № 122-ФЗ от 03.07.2016 и согласно разъяснениям, данным в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в предмет доказывания по настоящему входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, т.е. законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчиком от совершения действий по регистрации перехода права собственности.

В силу вышеприведенных ном права, по настоящему иску в предмет доказывания входит проверка законности, основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, установление факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности, а также исполнение сторонами договора купли-продажи

В предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания не указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, площадь и другие параметры земельного участка.

Каких-либо сведений относительного земельного участка, в том числе кадастровый и (или) условный номер, целевое назначение, правообладатель, местоположение на котором расположен спорный объект недвижимости вышеуказанный договор не содержит.

Из уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ следует, что правопритязания на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, отсутствуют,

Материалы дела не содержат сведений о том, что в момент заключения вышеуказанного договора был сформирован земельный участок, также в договоре не указанного место его расположения.

Ч. 2 ст. 6 ст. 11. 1 Земельного кодекса РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с ФЗ от 128.06.2011 № 78-ФЗ «О землеустройстве».

Таким образом, по смыслу указанных норм права договор купли-продажи должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Таким образом, без постановки земельного участка на кадастровый учет, без указания его идентификационных признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) предмет договора купли-продажи является несогласованным.

Из правоустанавливающих документов на помещение склада, расположенного по адресу: 

<

адрес>, следует, что собственник указанного объекта недвижимости отсутствует.

Заключение договора купли-продажи объекта недвижимости само по себе не влечет возникновение права собственности на указанный объект. В соответствии с пунктами 2 статьи 8.1 и 2 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в ЕГРП и возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец.

Судом установлено, что право собственности ответчика на спорный объект недвижимости и землю ни в момент заключения договора с истцами, ни в настоящий момент не зарегистрировано, что исключало в силу ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заключение договора купли-продажи без предварительной регистрации прав за продавцом.

Представленные истцами в обоснование своих доводов предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расписки о получении денежных средств и документы, подтверждающие покупку и завоз в спорный объект недвижимости оборудования, не являются доказательствами соблюдения сторонами при заключении договора требований вышеуказанной статьи ГК РФ.

Спорный объект недвижимости не мог являться предметом каких-либо гражданско-правовых сделок.

Как усматривается из положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств, свидетельствующих о том, что истцы исполнили обязательства по договору, а ответчик уклонился от их исполнения, в порядке ст. 56 ГПК РФ, истцами не представлено.

Из Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Основанной договор купли-продажи между истцами и ответчиком должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ, соответственно срок исковой давности по настоящему иску истек ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, исковое заявление было подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении установленного законом срока исковой давности.

В силу ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований ФИО3 и ФИО5 к ФИО4 об установлении факта исполнения договора и признания права долевой собственности надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 и ФИО5 к ФИО4 об установлении факта исполнения договора и признания права долевой собственности, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РБ через Салаватский межрайонный суд РБ в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий подпись Р.Р.Муллахметов

СОГЛАСОВАНО 

Судья Р.Р. Муллахметов