Дело №

Решение

именем Российской Федерации

27 марта 2017 года город Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе: 

председательствующего судьи Луевой Л.Ю.,

при секретаре Беликовой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к К.И.А. о расторжении договора займа, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, 

установил:

акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АО «АИЖК») обратилось в суд с иском к К.И.А. о расторжении договора займа, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. 

Требования мотивирует тем, что согласно договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между АО «Ипотечная корпорация 

<

адрес>» и ответчиком, кредитор предоставил заемщику кредит в сумме 1 750 000 рублей сроком на 288 месяцев для приобретения квартиры, состоящей из двух комнат общей площадью 44,2 кв. м, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Права первоначального залогодержателя по данному договору удостоверены закладной, выданной ДД.ММ.ГГГГ. 

Законным владельцем закладной в настоящее время является АО «АИЖК». 

В связи с тем, что ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов производятся с нарушением установленных сроков, ответчику было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по договору, которое до настоящего времени не выполнено.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 1 866 422 рубля 45 копеек, из которых: 1 731 462 рубля 88 копеек – задолженность по основному долгу; 124 330 рублей 60 копеек – задолженность по процентам; 590 рублей 76 копеек – задолженность по пеням, начисленным на просроченный основной долг; 10 038 рублей 21 копейка – задолженность по пеням, начисленным на просроченные проценты.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность в 1 866 422 рубля 45 копеек, обратить взыскание на заложенное имущество, определив его начальную продажную стоимость исходя из результатов проведенной судебной экспертизы, расходы по уплате государственной пошлины в размере 29 532 рубля 11 копеек, расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Ипотечная корпорация 

<

адрес>» и К.И.А.

Считая свои права нарушенными, истец обратился в суд.

Представитель истца АО «АИЖК» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик К.И.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке, сведений об уважительности причин неявки суду не представила.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Исследовав материалы дела, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в следующем объеме по следующим основаниям.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Ипотечная корпорация 

<

адрес>» (займодавец) предоставило заем К.И.А. и в размере 1 750 000 рублей на срок 288 месяцев для приобретения квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 44,2 кв. м, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором займа № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-24).

Согласно п. 2.4.1.2, 2.4.1.3 договора, заемщик обязался возвратить полученный заем и уплатить проценты, начисленные за пользование займом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии). Осуществлять платежи в счет возврата займа и уплаты процентов в порядке и сроки, предусмотренные разделом 1 договора. 

Однако ответчик принятые на себя обязательства не исполняла, допуская просрочки по выплатам. 

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено требование о досрочном истребовании задолженности и расторжении договора (л.д. 39-40), которое осталось без исполнения. 

В этой связи по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 1 866 422 рубля 45 копеек, из которых: 1 731 462 рубля 88 копеек – задолженность по основному долгу; 124 330 рублей 60 копеек – задолженность по процентам; 590 рублей 76 копеек – задолженность по пеням, начисленным на просроченный основной долг; 10 038 рублей 21 копейка – задолженность по пеням, начисленным на просроченные проценты. 

В соответствии с ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

В силу ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст. ст. 308, 361, 363 ГК РФ с ответчика подлежат взысканию суммы кредита, процентов и неустоек.

В силу ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований или возражений.

Оценивая доводы сторон и доказательства, исследованные в ходе судебного разбирательства, по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит подлежащими удовлетворению требования о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по кредитному договору в размере 1 866 422 рубля 45 копеек. 

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2.4.4.1 общих условий договора, займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленной в соответствии с условиями договора.

Согласно п. 2.6.9 общих условий договора, договор может быть расторгнут только по соглашению сторон, за исключением случаев предусмотренных договором. 

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Истцом к исковому заявлению приложено требование, направленное в адрес ответчика, по наименованию и содержанию которого речь в нем идет о досрочном возврате суммы кредита с причитающимися процентами, а также содержит уведомление о праве залогодержателя требовать расторжения кредитного договора. Однако о самом расторжении договора в нем не заявлено (л.д. 39-40).

При толковании данного документа принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Таким образом, истец с требованиями о расторжении договора в досудебном порядке к ответчику не обращался, соответствующих доказательств не представил. 

При таких обстоятельствах суд считает, что истцом не соблюден досудебный порядок в части требований о расторжении договора займа. 

Истцом заявлены требования об обращении взыскания на заложенное имущество. 

Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес> первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30-36).

Законным владельцем закладной в настоящее время является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Таким образом, учитывая ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по кредитному договору, суд считает требования об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежащими удовлетворению. 

В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Разрешая вопрос об установлении начальной продажной цены заложенного имущества на день обращения взыскания, суд приходит к следующему.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80 % от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы. 

Суд должен установить начальную продажную стоимость в размере 80 % от рыночной стоимости имущества. 

В ходе судебного разбирательства судом была назначена экспертиза по оценке стоимости недвижимого имущества. 

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта ООО «Независимая оценка и судебно-технические экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость недвижимого имущества – двухкомнатной квартиры общей площадью 44,2 кв. м, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на момент проведения экспертизы составляет 1 448 078 рублей. 

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Экспертное заключение оценено судом в соответствии с требованиями ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ наравне с другими доказательствами.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку она проведена уполномоченной организацией по определению суда, с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, ответы на все поставленные перед экспертом вопросы получены. При проведении экспертиз эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. 

Экспертиза проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено. 

Таким образом, начальную продажную стоимость предмета залога – двухкомнатной квартиры общей площадью 44,2 кв. м, расположенной по адресу: 

<

адрес>, следует определить в размере 1 158 462 рубля 40 копеек.

Следовательно, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору займа, суд считает необходимым обратить взыскание на вышеуказанное заложенное имущество, путем продажи его с публичных торгов. 

Истцом также заявлено требование о взыскании судебных расходов. 

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые в соответствии со ст. 88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к таким издержкам относятся: суммы, подлежащие выплате экспертам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно материалам дела при подаче иска истец оплатил государственную пошлину в размере 29 532 рубля 11 копеек (л.д. 5), которая подлежит взысканию с ответчика с учетом объема удовлетворенных требований.

Кроме того, при рассмотрении дела судом была назначена судебная экспертиза. 

Оплата экспертизы не произведена, в связи с чем в суд поступило заявление руководителя экспертного учреждения ООО «Независимая оценка и судебно-технические экспертизы» об обеспечении оплаты за проведенную судебную экспертизу в размере 12 700 рублей. 

С учетом положений ст. ст. 94, 98 ГПК РФ указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу экспертного учреждения. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с К.И.А. в пользу акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 866 422 (один миллион восемьсот шестьдесят шесть тысяч четыреста двадцать два) рубля 45 копеек, из которых: 1 731 462 рубля 88 копеек – задолженность по основному долгу; 124 330 рублей 60 копеек – задолженность по процентам; 590 рублей 76 копеек – задолженность по пеням, начисленным на просроченный основной долг; 10 038 рублей 21 копейка – задолженность по пеням, начисленным на просроченные проценты.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в счет погашения задолженности перед акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», определить способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в размере 1 158 462 (один миллион сто пятьдесят восемь тысяч четыреста шестьдесят два) рубля 40 копеек.

В удовлетворении иска о расторжении договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «Ипотечная корпорация 

<

адрес>» и К.И.А., отказать.

Взыскать с К.И.А. в пользу акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 532 (двадцать три тысячи пятьсот тридцать два) рубля 11 копеек.

Взыскать с К.И.А. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка и судебно-технические экспертизы» расходы, связанные с производством судебной экспертизы, в размере 12 700 (двенадцать тысяч семьсот) рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд путем подачи жалобы через Энгельсский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись.

Верно.

Судья Л.Ю. Луева 

Секретарь Н.А. Беликова

31.03.2017 г.