Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июня 2019 года г.Венев 

Веневский районный суд Тульской области в составе: 

председательствующего Волковой М.С.,

при секретаре Бочарниковой Э.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 152/19 по иску администрации муниципального образования Веневский район к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, признании прекращенным действие договора находящегося в государственной собственности земельного участка, погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации обременения в виде аренды земельного участка,

у с т а н о в и л :

первоначально администрация МО Веневский район обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.

В обоснование заявленных исковых требований администрация МО Веневский район ссылается на то, что 25 января 2013 г. между администрацией муниципального образования Веневский район и ФИО1 был заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка с К№ площадью 1800 кв.м для строительства кафе, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Срок договора аренды составляет 3 года.

В соответствии с п. 3.2. указанного договора арендатор обязан выплачивать арендную плату поквартально, равными частями до 15 числа последнего месяца квартала. Размер годовой арендной платы составлял до 24 апреля 2014 года для арендуемого земельного участка 101587 рублей 50 копеек, за период с 25 апреля 2014 года арендная плата составила 385268 рублей 40 копеек на основании решений собрания представителей МО Веневский район от 6 июня 2012 года №32/248, от 17 апреля 2014 года №58/453.

В связи с невнесением арендной платы у арендатора образовалась задолженность по арендной плате. На 15 декабря 2018 задолженность арендатора по арендной плате перед арендодателем составляет 1930121 рубль 79 копеек, из которых задолженность в размере 872633 руб. 69 копеек ответчик обязался уплатить на основании мирового соглашения, утвержденного определением Веневского районного суда от 14 мая 2015 года.

На основании п. 5.1 договора за нарушение срока внесения арендной платы, уплату арендной платы не в полном размере арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15% от общей суммы годовой арендной платы, а в случае если задолженность по арендной плате превышает размер годовой арендной платы от общей суммы задолженности по арендной плате за каждый календарный день просрочки платежа.

Следовательно, за период с 17 марта 2016 года по 16 января 2019 года пени составляют 2130841 рубль 50 копеек.

В соответствии с п.4.4.6 договора аренды №11 от 25 января 2013 года арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца, о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его высвобождении.

На основании п.6.3 договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приемки-передачи. В настоящее время арендованный ответчиком земельный участок истцу не возвращен.

21 января 2019 года в адрес арендатора была направлена претензия от 18 января 2019 года с требованием о погашении задолженности, пеней и расторжении договора, но ответчик никак не отреагировал.

Просит суд взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 1057488 рублей 10 копеек, пеню в размере 2130841 рубль 50 копеек, расторгнуть договор аренды № 11 находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 января 2013 г., заключенный с ФИО1, обязать ответчика в месячный срок со дня вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером № площадью 1800 кв.м. для строительства кафе, местоположение земельного участка: 

<

адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору аренды №11 от 25 января 2013 года и передать истцу по акту приема-передачи.

Впоследствии администрация МО Веневский район уточнила исковые требования и просила взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 1057488 рублей 10 копеек, пеню в размере 2130841 рубль 50 копеек, признать прекращенным действие договора № 11 находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 января 2013 г., заключенного с ФИО1, погасить в ЕГРН запись о государственной регистрации обременения в виде аренды за №71-71-05/007/2013-156 от 1 мая 2013 года на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1800 кв.м. для строительства кафе, местоположение земельного участка: примерно в 120 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка: адрес ориентира: 

<

адрес>.

В обоснование исковых требований ссылаются на то, что одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия. Согласно п.2.1 договора аренды земельного участка срок аренды договора составляет три года. На основании п.4.3.3. договора арендатор вправе по истечении срока действия договора в преимщественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

По истечении установленного срока действия договора аренды, заявления о намерении продлить срок действия договора или заключить новый договор в отношении спорного участка от ФИО1 не поступало, соглашение о продлении срока аренды между администрацией и ФИО1 не заключалось. Новый договор аренды между теми же лицами и в отношении того же земельного участка также не заключался.

Несмотря на наличие на спорном участке объекта, возведенного до заключения спорного договора аренды, необходимо отметить, что после истечения срока действия договора арендатор не продолжил использование участка по назначению – строительство не продолжил и не завершил, разрешение на строительство ответчику не выдавалось, мер к оформлению прав на постройку ответчик не принимает, арендную плату не вносит.

Согласно акту проверки Управления государственного автодорожного надзора по Тульской области Федеральной службы по надзору в сфере транспорта от 4 апреля 2012 г. ФИО1 не представлены документы о государственной регистрации прав на земельный участок.

Считают, что действие спорного договора прекратилось в связи с истечением его срока. Уточнили исковые требования в части отказа от требований о расторжении договора аренды №11 находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 января 2013 года, заключенного с ФИО1 и обязании ответчика освободить спорный земельный участок и передать его истцу по акту приема-передачи. 

В судебном заседании представитель истца администрации МО Веневский район по доверенности ФИО2 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям, уточнила сумму иска, просила взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 1 235 139 рублей 64 копейки, пеню в размере 2 413 651 рубль 72 копейки.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила.

Ее представитель по ордеру №218146 от 2 апреля 2019 года адвокат Алексеев А.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил применить срок исковой давности, и снизить размер неустойки, дополнительно указал на то, что на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства – здание кафе, существующее на сегодняшний день. Вместе с тем, здание объекта незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке не введено в эксплуатацию и права на него как на объект недвижимости не были оформлено. Данное обстоятельство не позволило использовать данный объект недвижимости, что исключило и исключает использование его по назначению. Считает, что несмотря на наличие права по договору аренды, использование объекта недвижимости находящегося на арендуемом земельном участке и оформление прав на данный объект недвижимости в настоящее время по объективным причинам невозможно, что является объективным условием для снижения неустойки в порядке ст.333 ГК РФ. Кроме того заявленные исковые требования охватывают период превышающий трехлетний период для применения срока исковой давности, установленный нормами ст.196 ГК РФ. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие ответчика ФИО1, надлежащим образом извещенной о дне и времени судебного заседания. 

Определением Веневского районного суда Тульской области от 2 апреля 2019 года принят отказ администрации МО Веневский район от требований о расторжении договора аренды №11 находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 января 2013 года, заключенного с ФИО1 и обязании ответчика освободить спорный земельный участок и передать его истцу по акту приема-передачи, производство в данной части прекращено. 

Выслушав представителя истца администрации МО Веневский район по доверенности ФИО2, представителя ответчика Алексеева А.В., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ч. 1 ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ч. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

На основании ч. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные позволяющие определенно установить имущество подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено в судебном заседании, постановлением главы администрации муниципального образования Веневский район № 108 от 25 января 2013 года ФИО1 был предоставлен земельный участок площадью 1800 кв.м. с кадастровым номером №, для строительства кафе, расположенный по адресу: местоположение земельного участка установлено примерно в 120 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, в аренду сроком на 3 года (л.д. 4-8). 

25 января 2013 года между сторонами подписан акт приемки-передачи земельного участка площадью 1800 кв.м с кадастровым номером №, предоставленного для строительства кафе, расположенного по адресу: местоположение земельного участка 

<

адрес>.

1 мая 2013 года договор аренды № 11 от 25 января 2013 года зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается штемпелем на договоре аренды, а также уведомлением Управления Росреестра по Тульской области от 1 мая 2013 года о проведении регистрации ограничения (обременения) права (л.д.9) и выпиской из ЕГРП от 10 июля 2015 года (л.д.13). 

Договор сторонами не оспорен.

На основании п. 1 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Из п. 1 ст. 314 ГК РФ следует, что, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В нарушение условий договора № 11 от 25 января 2013 года ответчик ФИО1 арендные платежи в установленные сроки не вносит. 

Согласно представленному акту сверки оплата арендных платежей в указанный срок ответчиком не производилась. 

В соответствии с представленным истцом уточненного расчета долга по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка, задолженность ФИО1 по состоянию на 15 июня 2019 года составляет 1 235 139 рублей 64 копейки, пени 2 413 651 рубль 72 копейки.

18 января 2019 года администрация муниципального образования Веневский район направила в адрес ФИО1 претензию о необходимости погасить имеющуюся задолженность по арендной плате в течение 10 дней с момента получения настоящей претензии (л.д. 15).

ФИО1 приведенную задолженность не уплатила, что свидетельствует о неисполнении ею обязательств по уплате арендных платежей за пользование земельным участком.

Проверив расчет взыскания арендных платежей за пользование имуществом и расчет пени подлежащих взысканию с ответчика, суд находит его правильным.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, то есть бремя доказывания в гражданском судопроизводстве лежит на сторонах.

Ответчиком не представлены доказательства в подтверждение оплаты долга по оплате арендных платежей, а также доказательства неправильности расчета, представленного истцом.

Поскольку ФИО1 свои обязательства по уплате арендных платежей за пользование земельным участком исполняет ненадлежащим образом, суд приходит к выводу о необходимости взыскания задолженности по арендной плате.

На основании п. 5.1. договора за нарушение срока внесения арендной платы, уплату арендной платы не в полном размере Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,15% от общей суммы годовой арендной платы, а в случае если задолженность по арендной плате превышает размер годовой арендной платы от общей суммы задолженности по арендной плате за каждый календарный день просрочки платежа.

Следовательно, за период с 17 марта 2016 года по 16 января 2019 года пени составляют 2 413 651 рубль 72 копейки.

В силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в главе - уменьшение неустойки судом (ст. 333 ГК РФ) разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п 3,4 ст. 1 ГК РФ).

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных норм права, регулирующих спорное правоотношения, суд приходит к выводу о том, что исковые требования администрации муниципального образования Веневский район к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате подлежат частичному удовлетворению по договору аренды земельного участка № 11 25 января 2013 года в размере 1 235 139 рублей 64 копейки, пени в размере 100 000 рублей.

Приходя к выводу о снижении размера пени, подлежащих взысканию с ответчиков в пользу истца, суд исходит из положений п.1 ст. 333 ГК РФ, а также руководящих разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, данных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», а также того, что пени за просрочку исполнения обязательства по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства и не должна служить средством обогащения взыскателя, но при этом направлена на восстановление прав взыскателя, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, должна соответствовать последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с ч.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Таким образом, суд приходит к выводу, что одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия.

Согласно п.2.1 договора аренды земельного участка срок аренды договора составляет три года. 

На основании п.4.3.3. договора арендатор вправе по истечении срока действия договора в преимщественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

По истечении установленного срока действия договора аренды, заявления о намерении продлить срок действия договора или заключить новый договор в отношении спорного участка от ФИО1 не поступало, соглашение о продлении срока аренды между администрацией и ФИО1 не заключалось. Новый договор аренды между теми же лицами и в отношении того же земельного участка также не заключался, что не оспаривается сторонами. 

Судом установлено, что несмотря на наличие на спорном участке объекта, возведенного до заключения спорного договора аренды, необходимо отметить, что после истечения срока действия договора арендатор не продолжил использование участка по назначению – строительство не продолжил и не завершил, разрешение на строительство ответчику не выдавалось, мер к оформлению прав на постройку ответчик не принимает, арендную плату не вносит.

Согласно акту проверки Управления государственного автодорожного надзора по Тульской области Федеральной службы по надзору в сфере транспорта от 4 апреля 2012 г. ФИО1 не представлены документы о государственной регистрации прав на земельный участок.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что действие спорного договора прекратилось в связи с истечением его срока, в связи с чем исковые требования администрации муниципального образования Веневский район к ФИО1 о признании прекращенным действие договора находящегося в государственной собственности земельного участка, погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации обременения в виде аренды земельного участка также подлежат удовлетворению.

Довод представителя ответчика ФИО1 по ордеру адвоката Алексеева А.В. о применении срока исковой давности к требованиям о взыскании задолженности по арендной плате и пени, суд находит не состоятельным, поскольку 5 марта 2019 года истцом предъявлены требования к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 апреля 2016 года по 15 июня 2019 года, и пени за период с 17 марта 2016 года по 16.06.2019 года, то есть в установленный законом трехгодичный срок исковой давности (ч.1 ст.196 ГК РФ).

В силу статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

От уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции в качестве истцов или ответчиков (пп. 19 п.1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ).

В соответствии п. 2 ч. 2 ст. 333.17, п. 8 ч. 1 ст. 333.20 НК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец подлежит освобождению, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании абз. 8 ч. 2 ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ в бюджеты муниципальных районов подлежат зачислению налоговые доходы от следующих федеральных налогов и сборов, в том числе налогов, предусмотренных специальными налоговыми режимами: по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, мировыми судьями (за исключением Верховного Суда РФ).

Поскольку администрация муниципального образования Веневский район в силу ст. 333.36 Налогового кодекса РФ освобождена от уплаты государственной пошлины, заявленные требования истца удовлетворены частично, государственная пошлина подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика ФИО1 в размере 15485 рублей 70 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 233,194-199 ГПК РФ, 

решил:

исковые требования администрации муниципального образования Веневский район удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования Веневский район задолженность по арендной плате в размере 1235139 рублей 64 копейки, пеню в размере 100000 рублей.

Признать прекращенным действие договора №11 находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 января 2013 года, заключенного с ФИО1

Погасить в ЕГРН запись о государственной регистрации обременения в виде аренды за №71-71-05/007/2013-156 от 1 мая 2013 года на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1800 кв.м для строительства кафе, местоположение земельного участка: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в размере 15485 рублей 70 копеек в доход бюджета муниципального образования Веневский район Тульской области. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Венёвский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий