Дело № 3а-553/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000395-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 20 августа 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 418 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – аптеки, аптечные пункты, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 802 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО2 является собственником расположенного на данном земельном участке объекта капитального строительства, в связи с этим осуществляет пользование данным земельным участком, плата за которое рассчитывается как арендная плата на основании сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 2 531 132, 12 рубля. 

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Яр - Оценка» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 802 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 на основании доверенности ФИО3 административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск в удовлетворении его возражал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, МКУ Агентство по аренде земельных участков организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда город Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, отзыва на административный иск в письменном виде не представили суду. 

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Судом установлено, что ФИО2 до 3 октября 2019 года являлся арендатором земельного участка площадью 418 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – аптеки, аптечные пункты, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На указанном земельном участке ФИО2 возведен объект капитального строительства – аптечный пункт с инженерными коммуникациями, который введен в эксплуатацию 3 октября 2019 года.

Право собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости зарегистрировано.

В связи с этим, он осуществляет пользование земельным участком, на котором расположен данный объект.

Доводы ФИО2 о том, что расчет платы за указанный земельный участок производится ему как арендатору на основании сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, административным ответчиком и заинтересованными лицами не опровергнуты.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ФИО2 является землепользователем земельного участка, находящегося в государственной собственности, и плата за данный участок рассчитывается на основании сведений о его кадастровой стоимости, он имеет право обращаться с настоящим административным иском об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки указанного земельного участка.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 2 531 132, 12 рубля. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 802 000 рублей. 

Исследование Отчета с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В качестве аналогов оценщиком использована информация о предложении к продаже права аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес> (аналог 4); земельного участка по адресу: 

<

адрес> (аналог 2); 

<

адрес> (аналог 3).

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже аренды указанных земельных участков явился факт нахождения на них объектов капитального строительства в незавершенной стадии. Как полагает Департамент, отчуждение данных объектов влечет переход прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, на которых расположены объекты, у их покупателей. 

В связи с этим, как утверждает Департамент, данные земельные участки (аналоги 2 - 4) имеют улучшения и не могли рассматриваться оценщиком как свободные (незастроенные) земельные участки. Указанные объекты реализовывались при нетипичных условиях, требовалось применение корректировки на «тип сделки», либо максимальное значение корректировки на «вид права».

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, выводы оценщика о том, что указанные земельные участки – аналоги 2 - 4 свободны от застройки в полной мере подтверждаются, имеющимися в составе Отчета об оценке содержаниями объявлений о продаже права аренды на них, из которых со всей определенностью следует, что к передаче предлагаются земельные участки. Оснований полагать, что в состав цены данных предложений входит стоимость находящихся на участках улучшений, тексты объявлений не дают.

При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанным предложениям и сделан обоснованный вывод, что цены указанных предложений в 630 000 рублей (аналог 4), 2 500 000 рублей (аналог 3), 2 900 000 рублей (аналог 2) являются ценами земельных участков без улучшений.

При этом, в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО № 7 к ценам указанных аналогов оценщиком применена корректировка на вид передаваемого права в целях нивелировки различий в правовых основаниях принадлежности объектов. 

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании вышеприведенных возражений административного ответчика у суда не имеется. 

При сопоставлении объекта оценки и аналогов по ценообразующим факторам и определяя необходимость применения тех или иных характеристик к ценам аналогов аналог 3 – земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, охарактеризован оценщиком как граничащий с «красной» линией застройки.

Поскольку объект оценки от «красной» линии отдален, цена указанного аналога корректировалась оценщиком в сторону понижения. 

Данный вывод оценщика достаточно и убедительно обоснован имеющимися в составе Отчета фотографиями данного земельного участка – аналога, сведениями общедоступных карт города Ярославля в сети Интернет.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина. 

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании вышеприведенных возражений административного ответчика у суда не имеется. 

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 802 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО2 с настоящим административным иском в суд – 26 июля 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 418 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – аптеки, аптечные пункты, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 802 000 (восемьсот две тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 26 июля 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 3 сентября 2021 года