Дело №3а-888/2020

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г.Нижний Новгород 23 ноября 2020 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Шкариной Т.Н.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Глар» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Глар» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер [номер]36, площадью 2761 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 16260000 (Шестнадцать миллионов двести шестьдесят тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 года,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Глар» (далее также – ООО «Глар», административный истец) обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 2761 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 16260000 (Шестнадцать миллионов двести шестьдесят тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 года.

В обоснование заявленных требований ООО «Глар» в административном иске указало следующее. ООО «Глар» принадлежит 15939/68453 долей в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, общей площадью 2761 кв.м., кадастровый номер [номер], расположенный по адресу: [адрес] (далее также – земельный участок).

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года. С учетом указанного правового акта по данным Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] составляет 30076042,37 рублей по состоянию на 01.11.2013 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23.07.2020 года [номер]. Вместе с тем, согласно отчету об оценке ООО «Э.» от 06.08.2020 года [номер] рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] по состоянию на 01.11.2013 года составляет 16260000 рублей.

Указало в административном иске о том, что 07 сентября 2020 года ООО «Глар» совместно с другими сособственниками земельного участка с кадастровым номером [номер] обратились в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области (далее также – Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Указанное заявление было отклонено Комиссией, кадастровая стоимость объекта оставлена без изменения.

Для урегулирования спора административный истец обратился в Нижегородский областной суд с настоящим административным исковым заявлением. Ссылаясь на положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец просит суд удовлетворить заявленные требования.

Административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления (л.д.9-10).

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Глар» ФИО2 доводы и требования административного искового заявления и ходатайства о восстановлении процессуального срока поддержала в полном объеме.

В судебное заседание другие лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела в порядке, установленном главой 9 КАС РФ.

В суд поступил письменный отзыв административного ответчика Правительства Нижегородской области, в котором указано, что заявленные административные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку при составлении отчета об оценке от 06.08.2020 года №858/2020, составленного оценщиком ООО «Экспертный центр «Норматив», допущены нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности. Указывается, что в Отчете оценщиком использовано лишь часть доступных объектов-аналогов, при этом не описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах; оценщиком не обоснован отказ от использования иных аналогичных объектах. При расчете сравнительным подходом некорректно определена величина корректировки на отличия в местоположении между аналогами и объектом оценки. Оценщиком местоположение объекта оценки определено как «центр админисративных районов города, территории бизнес центров и крупных торговых центров» с понижающим коэффициентом 0,87, в то время как объект оценки, по мнению Правительства Нижегородской области, расположен в зоне «культурный, исторический центр». В Отчете не содержится сведений о месте размещения, дате публикации объявлений источников информации о продаже объектов аналогов под номерами 1,4,5,6, в связи с чем, невозможно подтвердить достоверность информации о продаже данных объектов-аналогов и обоснованность произведенных расчетов в рамках сравнительного подхода. Оценщик необоснованно применил объект-аналог №18 и отказался от применения объекта-аналога №17, что привело, по мнению Правительства Нижегородской области, к занижению стоимости объекта оценки. Кроме того, корректировка на торг земельного участка при расчете рыночной стоимости объекта-оценки в рамках сравнительного подхода введена ошибочно. Согласно описанию оценщика (стр.51 Отчета) корректировка должна составлять среднее значение доверительного интервала 10%, вместо 8%, указанных в расчетной таблице. Правительством Нижегородской области также заявлено о пропуске административным истцом срока на обращение в суд.

В суд также поступила информация из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060127:36 вместе с выписками из ЕГРН в отношении данного объекта недвижимости. Сообщается, что земельный участок внесен в Единый государственный реестр недвижимости 25.03.2008 года. Земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования «под административное здание» согласно Приложению 5 постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель заселенных пунктов Нижегородской области» отнесен к 7 группе видов разрешенного использования – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 в размере 30076042,37 рублей. Представлены выписки из ЕГРН (т.1 л.д.143-155).

От других лиц, участвующих в деле, отзывы на административное исковое заявление в суд не поступили. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд не может быть признана преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Обсудив доводы административного искового заявления, заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, в том числе письменные отзывы на административное исковое заявление, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административному истцу ООО «Глар» на праве общей долевой собственности принадлежит 15939/6845 доля вправе на земельный участок с кадастровым номером [номер], площадью 2761 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, расположенного по адресу: [адрес]. Иными сособственниками указанного земельного участка являются АО «Научно-производственное предприятие «Салют-27» (7462/68453 доли), ООО «ГРАНД» (22474/68453 доли), ООО «Престиж» (22474/68453 доли). Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30.10.2020 года [номер]

АО «Научно-производственное предприятие «Салют-27», ООО «ГРАНД», ООО «Престиж» привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

Представителем административного истца заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления по настоящему делу.

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ООО «Глар» по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2016 года. Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из представленных в суд доказательств следует, что земельный участок с кадастровым номером [номер] был внесен в единый государственный реестр недвижимости 25.03.2008 года как ранее учтенный и его актуальная кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» в размере 13657932,86 рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года. В связи с этим применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и датой, по состоянию на которую может быть установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости, является 01 ноября 2013 года.

Судом также установлено, что с целью соблюдения досудебного порядка урегулирования административного спора административный истец ООО «Глар» 07.09.2020 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Решением Комиссии от 30 сентября 2020 года [номер] заявление ООО «Глар» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости оставлено без удовлетворения, разъяснено право обратиться в суд (л.д.31-32). 

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке от 06.08.2020 года [номер], составленный оценщиком ООО «Э.» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 1626000 рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года (л.д.168-252).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об оценке от 06.08.2020 года [номер], составленный оценщиком ООО «Э.» ФИО1, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки –земельного участка определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из представленного отчета об оценке усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра его кадастровой стоимости.

При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком ФИО1 в Отчете приведено задание на оценку, указаны допущения и ограничительные условия, использованные при оценке, сведения о заказчике и оценщике, приведен перечень документов, устанавливающих характеристики объекта оценки, использованные источники информации.

Оценщиком дано описание объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером [номер] в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение земельного участка, его площадь, зарегистрированное право, разрешенное использование, состояние земельного участка, транспортную доступность. Земельный участок с кадастровым номером [номер] имеет площадь 2761 кв.м., отнесен к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, расположен по адресу: [адрес]. Оценщиком также указано, что земельный участок имеет неправильную форму, ровный рельеф, коммуникации – электроснабжение, водоснабжение и канализация. Объект оценки расположен в Нижегородском районе на некотором удалении от основных пешеходных и транспортных потоков (около 150 м от улицы Белинского). Подъезд к оцениваемому участку осуществляется с ул.

<

данные изъяты>. Транспортная доступность хорошая. В 400 метрах расположена остановка общественного транспорта «Средной рынок». Состояние прилегающей территории хорошее. Плотность окружающей застройки средняя, окружение представлено офисными, деловыми центрами и объектами социальной инфраструктуры. В радиусе 1000 м расположены кафе, торговые и административные точки. Объект расположен в окружении жилых домов, объектов торгового и административного назначения (л.д.179-179-181, л.д.186-187).

Наиболее эффективным использованием признано использование земельного участка под административное здание (л.д.188-189).

В разделе 8 Отчета проведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. 

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Указано, что оцениваемый земельный участок по функциональному назначению относится к землям, предназначенным для коммерческого использования, по виду разрешенного использования оцениваемый земельный участок относится к 7 виду разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения), предполагаемое его использование - под административное здание (л.д.195-197).

Оценщиком проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений, в рамках которого отобраны земельные участки, предлагаемые к продаже в г.Нижнем Новгороде во 2-3 кварталах 2013 года из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. В Отчете оценщик привел объем доступных рыночных данных о ценах предложений. Приведено 19 объявлений о продаже земельных участков, из которых отобраны объекты – аналоги (л.д.197-199). 

В отчете содержится анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. К ценообразующим факторам отнесены: имущественные права, условия финансирования и продажи, фактор времени продажи, местоположение, транспортная доступность, площадь участка, его характеристики, инфраструктура, разрешенное использование (т.л.д.202-206).

Оценка земельного участка проведена с применением сравнительного подхода. При этом оценщик в отчете обосновал возможность и необходимость применения данного подхода к оценке и отсутствие необходимости применения доходного и затратного подходов (л.д.208-212).

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов. Подобрано достаточное количество объектов-аналогов – 6, при этом оценщик привел правила и принцип отбора объектов-аналогов (л.д.215-218). Все земельные участки-аналоги расположены в нагорной части г.Нижнего Новгорода в Нижегородском и Советском районах города Нижнего Новгорода. Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7.

Приведено обоснование применения вносимых корректировок и поправок при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов (л.д.219-224).

Рыночная стоимость земельного участка установлена в размере 16260000 рублей по состоянию на 01.11.2013 года (л.д.227).

Оценив доводы, изложенные в письменном отзыве Правительства Нижегородской области, суд приходит к следующему. 

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. В отчете об оценке от 06.08.2020 года [номер] оценщиком описаны все выявленные им на момент составления отчета об оценке объекты недвижимости, предлагаемые к продаже, относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимые с ним по ценообразующим факторам, что указано как в самом отчете об оценке, так и в письменных пояснениях оценщика.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 года № 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

Как указано в письменном пояснении оценщика, при отнесении земельного участка с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], к территориальной зоне «центр административных районов города, территории бизнес центров и крупных торговых центров» оценщик руководствовался следующими критериями: согласно Правилам землепользования и застройки города Нижнего Новгорода, утвержденным приказом департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 30.03.2018 года [номер]ст.16, 16.5), земельный участок с кадастровым номером [номер] находится в зоне ТО-1 «зона многофункциональной застройки городского центра и городских подцентров за пределами исторического района и охранных зон культурного наследия». Территориальная зона ТО-1 по функциональным характеристикам наиболее схожа с зоной «центр административных районов города, территории бизнес центров и крупных торговых центров», определенной в Справочнике оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, издание третье, актуализированное и расширенное, Нижний Новгород, 2014, авторы ФИО3, ФИО4; в непосредственной близости от земельного участка с кадастровым номером [номер] расположены бизнес-центр «д.», С. рынок, торгово - развлекательный комплекс «Н.», а также административные здания (по адресам: [адрес], [адрес], [адрес]), жилые дома с административными помещениями (по адресам: [адрес], [адрес], [адрес]34). При этом на указанной территории объектов истории и культуры оценщиком выявлено не было, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером [номер] был отнесен к территориальной зоне «Центр административных районов города, территории бизнес центров и крупных торговых центров».

Суд соглашается с доводами оценщика. 

В тексте отчета об оценке присутствуют копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. На странице 61 отчета (л.д.229) размещено письмо ООО Агентство недвижимости «Ш.» от 19.01.2015 года №2, содержащее информацию об объектах недвижимости, предлагаемых к продаже в 2, 3 кварталах 2013 года. В отношении указанного материала источником получения информации является ООО Агентство недвижимости «Ш.», дата подготовки информации - 19.01.2015 года. На странице 70 отчета (л.д.238) размещено письмо ООО «Т.» от 31.12.2014 года №70, содержащее информацию об объектах недвижимости, предлагаемых к продаже в 2, 3 кварталах 2013 года. В отношении указанного материала источником получения информации является ООО «Т.», дата подготовки информации - 31.12.2014 года.

Примененный объект №18, расположенный на [адрес] (объект-аналог №2), находится на более близком расстоянии к объекту оценки, чем объект №17, расположенный на [адрес]. При этом ул.

<

данные изъяты> является местом сосредоточения деловой активности, на данной территории, как и на территории вблизи объекта оценки, расположены различные торговые и административные объекты. Казанское шоссе расположено на окраине города Нижнего Новгорода и по своим характеристикам данная территория, по мнению оценщика, не может быть сопоставима с территорией в границах ул.

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>. Удаленность объекта №17 от объекта оценки не позволила использовать его в качестве объекта-аналога для определения рыночной стоимости объекта оценки, в связи с тем, что данный объект не сопоставим с объектом оценки по ценообразующим факторам.

Суд соглашается с доводами оценщика.

Отказ от применения объекта №16 в таблице № 13 отчета об оценке (в письменной позиции Правительства Нижегородской области указано, что объект имеет номер 17) обусловлено тем, что данный объект предлагался к предоставлению в долгосрочную аренду, что повлекло бы необходимость применения корректирующих коэффициентов и уменьшению точности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно письменному пояснению оценщика относительно замечания Правительства Нижегородской области о неправильном применении корректировки на торг земельного участка при расчете рыночной стоимости объекта оценки, в тексте отчета об оценке от 06.08.2020 года [номер] при описании корректировки на уторговывание (торг) допущена техническая ошибка, не повлиявшая на установление итогового значения рыночной стоимости земельного участка. 

Скидка на торг при продаже земельных участков под офисно - торговую застройку принимается в размере «8%» - среднее значение для активного рынка (Справочник оценщика недвижимости. Том 3, Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Издание третье, актуализированное и расширенное. Авторы ФИО5, ФИО6 и др. Нижний Новгород, 2014 года (страница 113 Справочника). Выписка из Справочника приведена в письменных пояснениях оценщика.

Суд, исследовав содержание таблицы №20 Отчета (стр.56 Отчета, л.д.224), приходит к выводу о том, что при расчете стоимости объекта оценки оценщиком действительно применен поправочный коэффициент 0,92 (что соответствует 8%). Приведенный при описании корректировок поправочный коэффициент 10% (л.д.219, стр.51 Отчета) указан в описательной части отчета ошибочно и не применялся в расчетах в итоговой таблице 20 Отчета.

При оценке отчета суд учитывает, что к нему оценщиком приложены копии материалов распечаток, используемых при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самих объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится. Отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяют вводить в заблуждение потребителей отчета.

Оценщик ФИО1 является лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим профессиональное образование в области оценки, повышала профессиональную квалификацию. Оценщиком получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 17.04.2018 года [номер] на право осуществления оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости». Является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Деятельность застрахована в СПАО «РЕСО-ГАРАНТИЯ» (л.д.175-176, л.д.239-243).

Сведений о том, что оценщик ФИО1 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО7 у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету от 06.08.2020 года [номер], составленному оценщиком ООО «Э.» ФИО1., у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца об установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости – земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение ООО «Глар» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости имело место 07 сентября 2020 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] необходимо считать 07 сентября 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Глар» по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 2761 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 16260000 (Шестнадцать миллионов двести шестьдесят тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости считать 07.09.2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 27 ноября 2020 года.

Судья М.А. Кручинин