№2-116/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 января 2019 года Советский районный суд г. Томска в составе: 

председательствующего Лобановой Н.Ю.,

при секретаре Тимофеевой М.А.,

с участием 

представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и пени. 

установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска обратилось в суд с иском к ФИО3, в котором просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.07.2018 по 30.09.2018 в размере 763764 руб. 72 коп., пеню за период с 16.08.2018 по 30.10.2018 в размере 11923 руб. 22 коп. 

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образование «Город Томск», в лице Департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (переименован в департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска) (арендодатель) и Б.Ю.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, всоответствии с которым, арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: с кадастровым номером № общей площадью 7 437 кв.м. 

Целевое назначение земельного участка: для проектирования и строительства многофункциональных деловых и обслуживающих зданий. 

Во исполнение названного договора, земельный участок был передан арендатору по акту приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ. 

В последствииправа и обязанности в отношении земельного участка перешли от Б.Ю.А. к К.В.Н. (дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ) и от К.В.Н. к ООО «Управляющая компания Триумф» (дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ). 

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрации права собственности ООО «УК Триумф» на объект незавершенного строительства по адресу: 

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности на объект незавершенного строительства – нежилое здание со степенью готовности 2%, с ДД.ММ.ГГГГ находится в собственности у ФИО3 Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым №. В силу ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ с ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды 

Размер задолженности по арендной плате за период с № перешли кФИО3 За период с 01.07.2018 по 30.09.2018 образовалась задолженность по арендной плате в размере 763 764 руб. 72 коп., а также начислена пеня за период с 16.08.2018 по 30.10.2018 в размере 11 923 руб. 22 коп.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования на основании доводов, изложенных в иске и в дополнительных письменных пояснениях к иску.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на иск. Указал на то, что объект не располагается на земельном участке, в отношении которого взыскивается арендная плата, договорные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют. Истец неверно определил часть земельного участка занятую объектом и необходимую для его использования. В связи с фактическим отсутствием объекта на земельном участке плата за использование земельного участка не может начисляться. Кроме того, истцом не проведено обследование земельного участка на предмет наличия на нем здания, принадлежащего ответчику. Договор аренды земельного участка № был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ в связи с чем ответчику не может быть начислена арендная плата. Просил учесть, что решением Советского районного суда г.Томска от 10.10.2018 со ФИО3 была взыскана задолженность по арендной плате за период с 28.04.2018 по 30.06.2018, а также пеня, однако апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 25.12.2018 данное решение отменено и в удовлетворении исковых требований отказано. 

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика. 

Заслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьями 124, 125 Гражданского кодекса РФ предусмотрено осуществление гражданских прав и обязанностей в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов - органами местного самоуправления от имени муниципальных образований.

Структуру органов местного самоуправления города Томска составляет, в том числе, мэр г. Томска, администрация города Томска (ст. 25 Устава города Томска).

В силу пункта 39 Устава города Томска Департамент управления муниципальной собственностью администрации г. Томска наделен полномочиями по решению вопросов местного значения и обладает правом юридического лица, осуществляющего свою деятельность на основании положения о нем.

Согласно Положению о Департаменте управления муниципальной собственностью администрации г. Томска, утвержденному постановлением администрации города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №, Департамент осуществляет функции владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа, в том числе и земельными участками в границах Муниципального образования «Город Томск», выступает в качестве стороны в суде по вопросам, отнесенным к его компетенции.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.606, ст.607 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что на основании постановлений администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № между муниципальным образованием «Город Томск» (Арендодатель) и Б.Ю.А. (Арендодатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель обязался передать Арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого: с кадастровым номером № площадью 7437 кв.м. 

Земельный участок предоставлялся для проектирования и строительства многофункциональных деловых и обслуживающих зданий. Вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с кадастровым паспортом: многофункциональные деловые и обслуживающие здания (п.п.1.5, 1.6 договора аренды).

Срок действия настоящего договора установлен на период с 05.07.2012 по 04.05.2015 (п.2.1 договора аренды).

Пунктами 3.1, 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за землю взимается с 05.07.2012. Размер арендной платы за пользование земельным участком, механизм его расчета, ставки и коэффициенты определяются в соответствии с действующими нормативными правовыми актами и могут изменяться в сторону увеличения Арендодателем в одностороннем не чаще одного раза в год.

Плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в договоре, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала. Первый платеж за период с даты взимания платы за пользование земельным участком, установленной пунктом 3.1 настоящего договора, до конца текущего квартала, в котором подписан договор, производится Арендатором в 15-дневный срок после подписания договора (п.3.8 договора аренды).

Факт передачи Б.Ю.А. земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Город Томск» и Б.Ю.А. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, которым пункт 1.4 раздела 1 «Предмет договора» изложен в следующей редакции с ДД.ММ.ГГГГ: Кадастровая стоимость земельного участка 3407000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Город Томск» и Б.Ю.А. , и К.В.Н. заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого К.В.Н. на основании договора является «Арендатором» земельного участка по адресу: с кадастровым номером № площадью 7437 кв.м. для проектирования и строительства многофункциональных деловых и обслуживающих зданий.

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Город Томск» и К.В.Н. заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пункт 3.5 раздела 3 договора изложен в иной редакции.

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Город Томск» и К.В.Н. и ООО «УК «Триумф» заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым внесены изменения в пункт 1.4 раздела 1 договора, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка по 31.12.2014 – 3 407 000 руб., с 01.01.2015 – 69 611 361,18 руб. 

ООО «УК «Триумф» с ДД.ММ.ГГГГ полностью принимает на себя обязанности по внесению арендной платы за землю по договору (п.5 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Город Томск» и ООО «УК «Триумф» заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым с ДД.ММ.ГГГГ договор, предметом которого является предоставление Арендодателем за плату во временное владение и пользование Арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, местоположение которого: , с кадастровым номером № площадью 7437 кв.м., расторгнут. 

Обязательства сторон по договору, за исключением обязательств по внесению арендной платы, считаются прекращенными с ДД.ММ.ГГГГ (п.2 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ).

По Выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № усматривается переход права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: с кадастровым номером №, от ООО «УК «Триумф» к ООО «Борей» ДД.ММ.ГГГГ, и ДД.ММ.ГГГГ к С.В.НБ. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, со степенью готовности 2%, расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №.

Из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что из объекта недвижимости с кадастровым номером №, образованы объекты недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, сведения о которых носят временный характер

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1). За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Исходя из статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу указанной нормы, к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования.

При этом юридически значимым по данному делу обстоятельством является установление того, в каком объеме и на каких условиях владел соответствующей частью земельного участка предыдущий собственник.

Разъясняя вопросы, связанные с применением земельного законодательства, Высший Арбитражный суд РФ в постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указал, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (п. 13).

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ соглашением между муниципальным образованием Город Томск и ООО «Управляющая компания «Триумф» договор аренды расторгнут, при этом право собственности на объект незавершенный строительством ФИО3 приобрела по договору купли-продажи, заключенному с ООО «Борей» ДД.ММ.ГГГГ, т.е. значительно позже расторжения договора.

Согласно п.2 соглашения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ обязательства сторон по договору, за исключением обязательств по внесению арендной платы, считаются прекращенными с ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3 стороной ни договора аренды, ни соглашения о его расторжении не являлась, приобрела строение у прежнего собственника, который не являлся арендатором земельного участка.

При таких обстоятельствах перехода обязанностей по договору аренды к ФИО3 не произошло.

При этом в случае использования земельного участка без надлежащего оформления прав на него, подлежат применению общие положения статей 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательства из неосновательного обогащения и предусматривающие, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Исходя из изложенного в предмет доказывания по настоящему делу входят обстоятельства использования ответчиком земельного участка в отсутствие на то правовых оснований, период использования земельного участка, размер участка, необходимого для использования объекта недвижимости, обоснование размера суммы неосновательного обогащения, которая в данном случае представляет собой денежные средства в виде сбереженной арендной платы.

Кроме того, объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ФИО3, расположен на земельном участке по адресу: , кадастровый №, площадью 4681+/-24. Вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с кадастровым паспортом: многофункциональные и обслуживающие здания.

При этом из дела видно, что постановлением Мэра Города Томска № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории для раздела ранее образованного из земель населенных пунктов земельного участка, местоположение которого: (кадастровый №), площадью 7437 кв.м, образовано в результате раздела два земельных участка с кадастровыми номерами № площадью 2756 кв.м, по адресу: , категория земель: земли населенных пунктов, территориальная зона производственно-деловая (О-5), и земельный участок №, площадью 4681 кв.м по адресу: , категория земель: земли населенных пунктов, территориальная зона производственно- деловая (О-5).

Таким образом, земельный участок с кадастровым № на два земельных участка с кадастровыми номерами № и №, которые поставлены на кадастровый учет и сведения о которых носят временный характер (дата истечения временного характера сведений – ДД.ММ.ГГГГ). 

Объект незавершенного строительства располагается на земельном участке с кадастровым номером №.

Кроме того, из дела видно, что собственником ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ принято решение о сносе объекта недвижимости (объекта незавершенного строительством) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , приобретенного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Борей».

Таким образом, учитывая, что в отношениях между департаментом и арендаторами по пользованию спорным участком ФИО3 не участвовала, возникшие между ней и департаментом отношения касаются только фактического использования участка, необходимого для эксплуатации здания, оснований для взыскания со ФИО3 арендной платы и пени не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и пени оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья: Н.Ю. Лобанова