Дело № 2-969/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июля 2021 года г.Долгопрудный

Долгопрудненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Разиной И.С.,

при секретаре Фроловой Е.О,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к АО «Спортивно-развлекательный центр «АСГАРД» о взыскании суммы переплаты по договору долевого участия, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к АО «Спортивно-развлекательный центр «АСГАРД» о взыскании суммы переплаты по договору долевого участия, установлении площади квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

В обосновании исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и АО «Спортивно-развлекательный центр «АСГАРД» заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ответчик взял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный комплекс на земельном участке с кадастровым (или условным) номером общей площадью 53 479 кв. м, находящемся у застройщика на праве аренды, расположенном по адресу: 

<

адрес>, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Блока здания передать участнику объект долевого строительства, указанный в п. 1.2. настоящего договора, а участник в соответствии с настоящим договором обязуется выполнить надлежащим образом свои обязательства по оплате денежных средств, предусмотренных настоящим договором, после чего принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию блока здания.

Согласно п. 1.2 договора, объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является жилое помещение - квартира без проведения каких либо отделочных работ и общее имущество в здании, входящее в состав здания, квартира имеет следующие идентификационные характеристики: блок - В, секция - 6, этаж - 19, условный номер квартиры - 486, номер квартиры на площадке - 4, проектная общая площадь квартиры – 69,30 кв. м.

Договор прошел государственную регистрацию. Свои обязательства по внесению денежных средств истец исполнил в полном объеме. Цена 1 кв.м квартиры составляет 232 606 руб. 73 коп. Истец оплатил цену договора в размере 16 119 646 руб. 65 коп. ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт об окончательных взаиморасчетах, в соответствии с условиями п.4.4.1 договора истец осуществил доплату в размере 500 104 руб. 47 коп. Впоследствии у истца возникли сомнения относительно расчета ответчиком окончательной цены договора, т.к. ответчик неправомерно завысил общую площадь квартиры за счет включения в нее площади под перегородками между помещениями квартиры и площади ограждения шахт общедомовых инженерных коммуникаций, что привело к увеличению цены договора. Согласно нормам ЖК РФ, строительным нормам планировка квартиры не является свободной. Обязательным признаком квартиры является наличие в ней обособленных комнат. Согласно заключению строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры с учетом планировки (трассировки перегородок) определенной по проектной документации составляет 68,7 кв.м, соответственно площадь занимаемая трассировкой перегородками и шахтами общедомовых коммуникаций составили 2,8 кв.м. (приобретена квартира площадью 71,45 кв.м, а при возведении перегородок между комнатами и ограждающих конструкций общедомовых инженерных коммуникаций оказалось 68,7 кв.м).

С учетом изложенного истец просит взыскать с ответчика:

- переплату по договору долевого участия в размере 651 298 руб. 84 коп.;

- просрочку исполнения денежного обязательства 16 251 руб. 23 коп.;

- компенсацию морального вреда 10000 руб.;

- штраф;

- расходы на проведение экспертизы 7000 руб., почтовые расход 234,04 руб., расходы на представителя 70000 руб., на оформление доверенности 1900 руб. (л.д.2-22).

Истец в судебное заседание не явился, доверив представлять свои интересы в суде представителю по доверенности (л.д.25) ФИО9

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом.

Представителем ответчика по доверенности (л.д.195) ФИО4 представлены возражения на иск, в котором указал, что застройщик исполнил свои обязательства перед истцом, квартира была передана истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровые работы в отношении объекта долевого строительства выполнены квалифицированным кадастровым инженером в соответствии с требованиями закона. Из представленного истцом заключения экспертизы усматривается, что площадь квартиры уменьшена по причине включения экспертом в общую площадь помещения коробов и шахт общедомовых коммуникаций, которые застройщиком фактически не возводились, так как их возведение не предусмотрено проектной документацией и условиями договора участия в долевом строительстве, также возражал против компенсации морального вреда и просил, в случае удовлетворения требований истца, применить положения ст. 333 ГК РФ (л.д.198-296).

Выслушав представителя истца, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 307 - 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо \должник\ обязано совершить в пользу другого лица \кредитора\ определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Так, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и АО «Спортивно-развлекательный центр «АСГАРД» заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ответчик взял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный комплекс на земельном участке с кадастровым (или условным) номером № общей площадью 53 479 кв. м, находящемся у застройщика на праве аренды, расположенном по адресу: 

<

адрес>, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Блока здания передать участнику объект долевого строительства, указанный в п. 1.2. настоящего договора, а участник в соответствии с настоящим договором обязуется выполнить надлежащим образом свои обязательства по оплате денежных средств, предусмотренных настоящим договором, после чего принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию блока здания (л.д.49-60).

ДД.ММ.ГГГГ права по договору долевого участия уступлены истцу ФИО2 на основании договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. Договор уступки был зарегистрирован в Росреестре (л.д.61-65).

Истцом в полном объеме выполнены условия по оплате договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 16 119 646 руб. 65 коп. (л.д.67).

Согласно п. 1.2. договора, объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является жилое помещение - квартира без проведения каких либо отделочных работ и общее имущество в здании, входящее в состав здания, квартира имеет следующие идентификационные характеристики: блок - В, секция - 6, этаж - 19, условный номер квартиры - 486, номер квартиры на площадке - 4, проектная общая площадь квартиры – 69,30кв. м. Договор прошел государственную регистрацию.

Согласно п. 4.3 договора цена договора составляет 16 119 646 руб. 65 коп., исходя из цены 1 кв. м квартиры – 232 606,73 руб., указанной в п. 4.2 договора.

Согласно п. 4.4.1 договора в случае увеличения строительной общей площади квартиры по сравнению с проектной общей площадью квартиры, указанной в п. 1.2. договора, участник обязуется осуществить доплату цены договора за увеличенную строительную общую площадь квартиры, исходя из стоимости 1 кв. м, указанной в п. 4.2. договора. Доплата осуществляется участником на расчетный счет застройщика в течение пяти рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика, но не позднее дня подписания сторонами передаточного акта.

Понятия строительной площади и проектной площади содержат определения в условиях договора. При этом, строительная общая площадь включает в себя площадь основных, вспомогательных и встроенных помещений с учетом площадей неотапливаемых помещений лоджий (балконов) (с применением понижающих коэффициентов), которая подлежит определению на основании выданного кадастровым инженером технического плана после проведения им кадастровых работ (л.д.49-60).

Свои обязательства по внесению денежных средств истец исполнил в полном объеме, что подтверждается справкой, выданной ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д.67).

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом государственного строительного надзора 

<

адрес> ответчику АО «Спортивно развлекательный центр «АСНАРД» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № (л.д.208-213).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт об окончательных расчетах по договору участия в долевом строительстве, согласно которому истец производит доплату ответчику суммы в размере 500 104 руб. 47 коп.; в соответствии с обмерами кадастрового инженера фактическая площадь квартиры, включающая площадь основных, вспомогательных и встроенных помещений с учетом площадей неотапливаемых помещений лоджий/балконов (с применением понижающих коэффициентов) составила 71,45 кв.м, сто на 2,15 кв.м больше проектной общей площади квартиры. Окончательная цена договора составляет 16 619 751 руб. 12 коп. (л.д.68).

ДД.ММ.ГГГГ истец произвел доплату на счет истца в размере 500 104 руб. 47 коп. (платежное поручение №) (л.д.69).

Квартира передана истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.70-71). Из указанного акта усматривается, что общая площадь квартиры с учетом площади летних помещений с понижающим коэффициентов составила 71,45 кв. м. Увеличение площади составило 2,15 кв. м. 

Согласно п. 4 акта приема передачи настоящим актом стороны также подтверждают, что все взаиморасчеты по квартире завершены. Окончательная стоимость квартиры в соответствии с условиями договора составила 16 619 751,12 рублей, НДС не облагается, на момент подписания настоящего акта уплачена застройщику полностью (л.д.70-71).

В соответствии с обмерами кадастрового инженера ФИО7 строительная (фактическая) общая площадь квартиры, включающая площадь основных, вспомогательных и встроенных помещений с учетом площадей неотапливаемых помещений, балконов/лоджий (с применением понижающих коэффициентов), составила 71,45 кв. м, что на 2.15 кв. м больше проектной общей площади квартиры, указанной в п. 1.2. договора.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы по определению площади 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>" от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному экспертом ФИО6 по ходатайству истца, общая площадь квартиры (без трассировки межкомнатных перегородок и ограждающих конструкций инженерных систем) составляет 71,5 кв. м (включая площадь лоджии с применением коэффициента 0,5). 

В соответствии с федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помеще

характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Как указывалось выше, стороны по делу заключили договор участия в долевом строительстве жилья на определенных и согласованных условиях, в том числе, договорились о цене договора и порядке ценообразования, включая условие о том, что строительная площадь квартиры будет определяться кадастровым инженером.

По результатам обмеров кадастровым инженером и была передана квартира истцу, доплата была им осуществлена на основании заключения кадастрового инженера по условиям, согласованным в договоре.

Следует отметить, что и в заключении специалиста, представленном истцом, и по результатам обмеров кадастрового инженера, общая строительная площадь квартиры составила по факту 71,45 кв. м, что также соответствует документам по расчетам, подписанным сторонами по делу, на основании которых и была произведена доплата истцом ответчику по договору.

Условия договора истцом не оспаривались и доказательств тому, что ответчиком нарушены условия данного договора, истцом не представлено.

В пункте 1.2 договора строительная (фактическая) площадь квартиры, включающая основных, вспомогательных и встроенных помещений с учетом площадей неотапливаемых помещений лоджий/балконов (с применением понижающих коэффициентов) будет определяться по данным юридического лица, оказывающего услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, на основании поэтажных планов и экспликаций. 

Согласно п.1.6 договора квартира передается истцу в состоянии, требующем проведения дополнительных работ по доведению квартиры до полной готовности: установки межкомнатных перегородок, горизонт горизонтальной разводки систем электроснабжения, водоснабжения, канализации, чистовой отделки квартиры и инженерного оборудования.

Согласно п.4.2 договора цена настоящего договора определяется как произведение размера реальной площади квартиры, которая будет установлена юридическим лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, на основании поэтажных планов и экспликаций, на цену 1 кв.м площади квартиры.

Цена 1 кв.м квартиры составляет 232 606 руб. 73 коп. и не подлежит изменению сторонами в одностороннем порядке.

В п.4.3. договора стороны оговорили, что указанная в п.4.3 цена договора будет уточнена после проведения обмеров квартиры юридическим лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета.

Соответственно в случае уменьшения или увеличения площади помещения по факту строительства корректировка цены договора осуществляется в порядке, определенном п.4.4.1 договора (увеличение площади) и п.4.4.2 договора (уменьшение площади).

В соответствии с условиями договора, ответчиком был привлечен квалифицированный кадастровый инженер ФИО7, которым в установленном законом порядке составлен технический план от ДД.ММ.ГГГГ в отношении всего объекта, на основании которого здание, включая входящие в него жилые и нежилые помещения было поставлено на государственный кадастровый учет. Фактические характеристики переданных истцу помещений установлены в следующем виде: назначение квартира, условный №, площадь комнат 69,90 кв.м, площадь лоджии 1,55 кв.м, этаж 19, составные части – помещение, лоджия (241-267). 

Истец был ознакомлен с условиями договора, так как данные условия подписаны им и действуют до полного их исполнения сторонами, при этом, истец располагал на момент заключения договора полной информацией о предмете договора, а также о предложенных ответчиком услугах, что подтверждается подписью истца, который добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, принял на себя обязанность по договору, исполнив его в части внесения денежных средств. Доказательств отступления застройщиком от условий договора либо ухудшения им качества объекта или допущения недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования со стороны истца не представлено.

Довод истца о том, что необходимо вычитать из стоимости помещения площадь вентиляционных коробов, поскольку данная площадь относится к общему имуществу, является несостоятельным, поскольку противоречит положениям ч. 5 ст.15 ЖК РФ, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Руководствуясь положениями статей 9, 421 ГК РФ, положениями Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 года № 37, суд приходит к выводу о том, что при определении общей площади жилого помещения следует разделять объекты права (в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас) и объекты технического учета (согласно пункту 3.37 Инструкции общая площадь жилых помещений определяется с учетом балконов, лоджий, веранд, террас); при заключении указанного договора участия в долевом строительстве истцу было известно, что строительная (фактическая) площадь квартиры, включающая основные, вспомогательные и встроенные помещения с учетом площадей неотапливаемых помещений лоджий/балконов (с применением понижающих коэффициентов) будет определяться по данным юридического лица, оказывающего услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, на основании поэтажных планов и экспликаций, а в случае увеличения общей площади квартиры возникает обязанность доплатить цену договора за увеличение площади, исходя из стоимости 1 кв.м; с условиями договора он был согласен, квартиру принял по акту без каких-либо замечаний, в связи с чем предусмотренных законом и договором оснований для взыскания денежных средств в качестве переплаты покупной цены квартиры, не имеется.

Поскольку не имеется доказательств нарушения прав истца ответчиком, отсутствуют правовые основания, предусмотренные положениями ФЗ "О защите прав потребителей" для удовлетворения требований истца о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, а также оснований, предусмотренных ст. 98 ГПК РФ, для взыскания судебных расходов.

В связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к АО «Спортивно-развлекательный центр «АСГАРД» о взыскании суммы переплаты по договору долевого участия, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 июля 2021 года

Судья И.С. Разина