47RS0005-01-2023-004700-94

Дело № 33-353/2026

№ 2-4079/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 13 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Головиной Е.Б.

судей Лемеховой Т.Л., Максимовой Т.В.

при секретаре Фроловой К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 овича на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 25 июля 2025 года по гражданскому делу № 2-4079/2025 по иску ФИО2 овича, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Рантье» о включении имущества в состав наследства, признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Головиной Е.Б., объяснения представителя ФИО1 и ФИО2 – адвоката Баевой Е.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в Выборгский городской суд Ленинградской области к ООО «Рантье» с иском о включении имущества в состав наследства.

В обоснование требований указали, что ФИО2 (покупатель) и ООО «Нева-Агроснаб» (продавец) 15.05.1997 заключен договор № 16 БО купли-продажи принадлежащего ООО «Нева-Агроснаб» летнего щитового домика 1972 года постройки с инвентарным номером 1064, адрес: 

<

адрес>, МО «Полянское сельское поседение», НП Гладышевский берег 17 км, 

<

адрес>, дом без номера.

15.05.1997 ООО «Нева-Агроснаб» передало покупателю ФИО2 обозначенный в договоре дом, а покупатель ФИО2 произвел оплату по договору 20 обыкновенными акциями акционерного общества открытого типа «Нева-Агроснаб» стоимостью 2 000 000 руб.. Также в соответствии с п.6 договора продавец передал покупателю право аренды земельного участка, на котором расположен проданный дом, и прилегающая к нему территория.

С момента заключения договор купли-продажи недействительным не признавался, права ФИО2 на дачный дом никем не оспаривалось. После заключения договора и передачи имущества ФИО2 более 25 лет являлся законным владельцем приобретенного дачного дома и прилегающего к нему земельного участка, открыто, добросовестно и непрерывно ими владел и пользовался, исполняя все обязанности собственника и неся бремя их содержания. После его смерти владеть и пользоваться данным имуществом стали истцы.

Заключенный договор стал основанием для постановки этого дома на кадастровый учет в качестве объекта недвижимости 28.10.2010 с присвоением дому учетного номера 026-24. После постановки на кадастровый учет дом стал идентифицироваться следующим образом: дачный дом, назначение нежилое, одноэтажный, общей площадью 62,6 кв. м, 1972 года постройки, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, муниципальное образование «Полянское сельское поседение», НП Гладышевский берег 17 км. 

<

адрес>, дом без номера.

Зарегистрировать свое право собственности на приобретенный дом ФИО2 не смог по формальным основаниям. Органы Росреестра отказали ФИО2 в регистрации его прав по причине отсутствия в договоре купли-продажи № 16 БО от 15.05.1997 точного адреса дачного дома.

ФИО2 умер 04.05.2022. Истцы являются его наследниками, во внесудебном порядке не могут оформить наследственные права в отношении указанного имущества.

Просили признать за ними право собственности в равных долях на дачный дом, назначение нежилое, одноэтажный, общей площадью 62,6 кв. м, 1972 года постройки, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, муниципальное образование «Полянское сельское поседение», НП Гладышевский берег 17 км. 

<

адрес>, дом без номера.

Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 25 июля 2025 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истцы просят отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении их исковых требований.

В жалобе не соглашаются с выводами суда, что ими избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Представитель истцов в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истцов, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с принятием нового решения – об удовлетворения иска.

Согласно пункту 1 статьи 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил Гражданского кодекса Российской Федерации не следует иное.

Статья 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяя состав наследственного имущества, предусматривает, что в него входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности ( п.1).

Согласно пункту 4 статьи 1152 ГК принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что 15.06.1997 между ФИО2 и ООО «Нева-Агроснаб» заключен договор купли-продажи №16 БО.

По условиям договора покупатель - ООО «Нева-Агроснаб», обязался продать, а покупатель ФИО2 приобрести летний щитовой домик, инв. №, 1972 года постройки, стоимостью 2000000 руб. Договор сторонами исполнен, дом передан покупателю, который произвел расчет по договору, передав в счет уплаты цены 20 обыкновенных акций, стоимостью 2000000 рублей, что подтверждается материалами дела.

Согласно выписки из ЕГРН, одноэтажный дачный дом площадью 62,6 кв. м, 1972 года постройки, имеет кадастровый №, расположен по адресу: 

<

адрес>, Полянского с/с снт, д.б/н, лит. А, муниципальное образование Полянское сельское поселение, Гладышевский берег, НП 17 КМ 

<

адрес>.

04.05.2022 ФИО2 умер. Его наследниками по закону первой очереди являются ФИО2 и ФИО1, которые в установленный срок приняли наследство. В выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на спорное имущество истцам отказано в связи с тем, что право собственности наследодателя на приобретенное по договору имущество не зарегистрировано.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований истцов по мотиву неверно избранного ими способа защиты нарушенного права, суд первой инстанции с учетом положений ст. ст. 131, 551 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, пришел к выводу, что надлежащим способом защиты при установленных обстоятельствах будет являться исключительно иск о государственной регистрации перехода права собственности на садовый дом.

Судебная коллегия не может согласиться с правильностью данного вывода суда, сделанного без учета того, что договор купли-продажи садового дома приобретен в собственность наследодателем и фактически передан ему покупателем до введения в действие Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Согласно п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, в редакции, действовавшей на день заключения договора купли-продажи дачного дома, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 6 указанной статьи порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соответствующий закон был принят после заключения и исполнения сторонами договора купли-продажи.

В соответствии с п.1 ст.6 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи спорного имущества между наследодателем и ответчиком заключен до введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ в требуемой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Содержание договора свидетельствует о согласовании сторонами всех существенных условий договора, договор фактически исполнен, но переход права собственности по договору к ФИО2 зарегистрирован не был.

Представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о законности возникновения у наследодателя права собственности на садовый дом (статья 12 ГК РФ, пункт 59 постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в связи с чем он входит в состав наследства, открывшегося со смертью ФИО2, и наследуется истцами в равных долях.

С учетом изложенного решение Выборгского городского суда Ленинградской области не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с принятием по делу нового решения – об удовлетворении исковых требований истцов.

Руководствуясь статьями 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

определила:

решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 25 июля 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Включить одноэтажный дачный дом площадью 62,6 кв. м, 1972 года постройки, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, Полянского с/с снт, д.б/н, лит. А, муниципальное образование Полянское сельское поселение, Гладышевский берег, НП 17 КМ 

<

адрес>, в состав наследства, открывшегося после смерти ФИО2.

Признать за ФИО2 овичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения – 

<

адрес>, паспорт 

<

...>, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения – 

<

адрес>, паспорт 

<

...>, в равных долях, по ? доли за каждым в праве общей долевой собственности на одноэтажный дачный дом площадью 62,6 кв. м, 1972 года постройки, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, Полянского с/с снт, д.б/н, лит. А, муниципальное образование Полянское сельское поселение, Гладышевский берег, НП 17 КМ 

<

адрес>.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 января 2026 г.