К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-70/2024 (М-857/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-000885-13

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

26 марта 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

помощником судьи Терещенко Р.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО1, являясь арендатором земельного участка, обратилась в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной определенной в соответствии с отчетом № 135/1/23 от 31.07.2023г. об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненным оценщиком ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА» ...........12: -земельного участка с кадастровым номером ........, общей площадью 9776 кв.м., расположенного по адресу: ............ – 4 008 000 руб. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 01 января 2022 года.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимого имущества нарушают его права и затрагивают законные интересы, так как завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО2 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО3 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение, в последующем представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 направлены возражения, с замечаниями на проведенную судебную экспертизу, просит признать заключение эксперта недопустимым доказательством.

Представителем ФИО1 – ФИО5 направлено ходатайство с замечаниями на проведенную судебную экспертизу, просил суд назначить по делу дополнительную экспертизу. 

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 27.10.2023года № 27-23192-СС/23 и выпискам из ЕГРН, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........, который был внесен в кадастр недвижимости 19.09.2005, с категорией земель: «земли населенных пунктов»; с видом разрешенного использования «производственная деятельность»; с площадью: «9980 кв.м».

В дальнейшем, 20.04.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером ........ были внесены изменения в сведения о площади на «9776 кв.м» и виде разрешенного использования на «под крупяным цехом».

По состоянию на 27.10.2023 дальнейших изменений площади, категории земель и вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 8 728 110,56 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором оспариваемого объекта недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендных платежей, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: ........ составляет 4 008 000 рублей по состоянию на 01.01.2022.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости оспариваемого объекта недвижимости, проведение которой поручил ООО «Р-ГРУПП» эксперту ...........13. 

Согласно заключению судебной экспертизы от 09 января 2024 г. № РГ-918/2023, подготовленному экспертом ООО «Р-ГРУПП» – ...........13 (далее – заключение, заключение эксперта), отчет об оценке от 31 июля 2023 года № 135/1/23, выполненный оценщиком ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА» - ...........12 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативноправовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г., составляет 7 312 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 16,2 %).

Представителем административного истца и представителем департамента имущественных отношений представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного истца и ответчика, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........13 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя административного истца и административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признаны судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 33-35 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Эксперт не располагает указанной информацией или предложениями о сдаче в аренду сопоставимых аналогов, что приводит к невозможности использования доходного подхода.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что поскольку объектом оценки является земельный участок, условно свободный от улучшений, и в связи с тем, что в районе расположения объектов оценки существует достаточное количество предложений о продаже земельных участков для построения корректных расчетов рыночным (сравнительным) подходом, Оценщиком принято, в целях недопущения искажения итогового результата, не применять затратный подход при оценке рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объекта экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объектов, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость Объекта экспертизы сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

В качестве аналогов к объекту экспертизы были подобраны четыре объекта с порядковым номером 2 в качестве объекта-аналога №1, с порядковым номером 7 в качестве объекта-аналога №2, с порядковым номером 10 в качестве объекта-аналога №3, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектом экспертизы, страница 42 заключения. 

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: на торг, на разницу в площади земельного участка (масштаб), на местоположение относительно красной линии, на вид разрешенного использования. 

Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Экспертом проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов и определена рыночная стоимость объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта. Суммарное значение весовых коэффициентов в рамках сравнительного подхода, равное 1,00, свидетельствует о достоверности итогового результата.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относится объект экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителя административного истца и административного ответчика, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........13., проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного истца и ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что имеется необоснованность в суждениях Эксперта, нарушение положения ст. 4, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 N 73-ФЗ. Объект экспертизы расположен ............ и имеет вид разрешенного использования производственного назначения. На странице 42-43 Эксперт приводит анализ рынка коммерческой недвижимости ............, ............, ............, ............. Эти населенные пункты не сопоставимы по уровню экономического развития и численности населения с поселком Заветным. Таким образом, Эксперт нарушает ФЗ от 31.05.2001 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а именно статью 8 «Объективность, всесторонность и полнота исследований».

На что эксперт дал следующие пояснения: объектами оценки являются земельные участки индустриального назначения. На дату оценки, в открытом доступе не выявлено предложений о продаже сопоставимых земельных участков. Эксперт, в соответствии с требованиями ФСО №7, п. 116 расширяет территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемых объектов. В процессе экспертизы, проанализировав информацию объектов аналогов, Эксперт пришел к выводу о том, что данные объекты, согласно ценовому зонированию, описанному в справочнике оценщика недвижимости - 2022, «Земельные участки. Часть 1», опубликованного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО6, 

<

...> г., объекты-экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру и имеют одинаковую инвестиционную привлекательность. Следовательно корректирующий коэффициент не требуется.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что объекты Аналоги расположены в городе Армавире (численность нас.-187 тыс. руб.) и не сопоставимы по местоположению с оцениваемым объектом, который расположен в поселке Заветном (численность нас.- 6 тыс. руб.) Эксперт не учитывает данный ценообразующий фактор и не применяет корректировку на местоположение. Это приводит к искажению итогового результата стоимости объекта экспертизы. Нарушено требование ст. 8 ФЗ-73. В таблице на стр.42 при отборе аналогов Эксперт в «отличиях от объекта оценки» указывает, что предложение № 5, № 6 не могут быть использованы в расчетах так как имеют вид разрешенного использования «под коммерцию», но в качестве Объектов аналогов использует Предложения № 2,9,10 «под коммерцию». Данный факт вводит в заблуждение. Нарушен принцип достоверности.

На что эксперт дал следующие пояснения: объект- экспертизы и объекты-аналоги расположены в ............ (Населенные пункты в ближайшей окрестности областного центра). В процессе экспертизы, проанализировав информацию объектов аналогов, Эксперт пришел к выводу о том, что данные объекты, согласно ценовому зонированию, описанному в справочнике оценщика недвижимости - 2022, «Земельные участки. Часть 1», опубликованного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО6, 

<

...> г., объекты-экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру и имеют одинаковую инвестиционную привлекательность. Следовательно корректирующий коэффициент не требуется. Объекты с порядковыми номерами 5-6 отличаются по многим ценообразующим параметрам (местоположение, категория земель и т.д.) следовательно использование данных предложений в качестве объектов-аналогов приведет к искажению итогового результата.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что в расчетной таблице Эксперт указывает кадастровый номер объекта Аналога № 1 (земельный участок производственного назначения, расположенный в ............, общей площадью 1999 кв.м)., далее в расчетной таблице указан другой адрес и площадь. Данный факт вводит в заблуждение. Нарушен принцип достоверности.

Эксперт дал следующие пояснения: в связи с технической ошибочкой в расчетной таблице был вставлен ошибочный кадастровый номер, который не имеет отношения к объектам-аналогам, это можно понять по местоположению, площади, назначению объектов. Правильный кадастровый номер объекта-аналога №1 - .........

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что дата объекта-аналога № 2 – 02.01.2022 г. Дата оценки 01.01.2022 г. Предложение не может быть использовано в качестве аналога, так как опубликовано после даты оценки и дальнейшее его применение в расчетах привело к искажению результатов итоговой стоимости Объекта Экспертизы.

Эксперт пояснил: данное замечание ошибочно. Дата объявления 07.12.2021 г.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что эксперт не применил корректировку на коммуникации, что привело к искажению итогового результата стоимости объектов экспертизы.

Эксперт дал следующие пояснения: земельные участки расположены в активно развивающихся зонах, вокруг них находится жилые, коммерческие и промышленные объекты со всеми коммуникациями и при строительстве есть возможность подключения ко всем коммуникациям). Стоимость инженерных коммуникаций уже проходящих по территории участка, не учитывается, так как данные расходы относятся к зданиям и сооружениям (Журнал «Учет в строительстве» № 2, 2006, с. 101, письмо Минфина России от 25 января 2006 г. № 03-03-04/1/57). Таким образом, по отношению к наличию улучшений объектов экспертизы и объекты- аналоги не отличаются, корректировка не требуется. Кроме того, необходимо отметить, что наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка, согласно требованию ФСО №7 п.20. 

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что эксперт применяет скидку на торг основанную на Экспертом мнении и на данных после даты оценки по итогам 2022 года (дата оценки-01.01.2022 г.). Согласно п. 13 ФСО-3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта Экспертизы, используется значение, определяемое экспертным мнением, то должен быть приведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным. Анализ соответствия значений, определенных экспертным мнением (в том числе, «Справочник оценщика недвижимости -2022.Земельные участки», под ред. ФИО6, 2022 г.;) не произведен в нарушении п.13 ФСО-3; Эксперт применяет корректировку на площадь и на местоположение основанную на экспертом мнении. Согласно п. 13 ФСО-3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта Экспертизы, используется значение, определяемое экспертным мнением, то должен быть приведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным. Анализ соответствия значений, определенных экспертным мнением (в том числе, «Справочник оценщика недвижимости - 2022. 3емельные участки», под ред. ФИО6, 2022 г.) не произведен в нарушении п.13 ФСО-3.

Эксперт дал следующие пояснения: «Справочник оценщика недвижимости - 2022, ч. 2, Земельные участки», опубликованный Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО6, 

<

...> г., составлен на основании анализа информации, собранной на протяжении 2021 года.

Относительно замечаний представителя Департамента имущественных отношений о том, что используемая в расчетах корректировка, учитывающая разниц) местоположении в размере 0.89 не подтверждена рыночными данным. Использование вышеуказанной корректировки ведет к искажению рыночном стоимости исследуемого объекта.

Эксперт пояснил: проанализировав рынок предложений, Эксперт использовал наиболее схожие объекты аналоги и применил все необходимые корректировки для определения точной рыночной стоимости. Корректировка выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости - 2022, ч. 1, Земельные участки» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО6, 

<

...> г., стр. 278.

Относительно замечаний представителя Департамента имущественных отношений о том, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы, выбранные экспертом объекты-аналоги значительно отличаются по площади от исследуемого объекта. Площадь объекта экспертизы составляет 9 776 кв.м, при этом площадь объекта-аналога № 1 - 2 901 кв.м; объекта-аналога № 2 - 1 258,0 кв.м; объекта- аналога № 3 - 533 кв.м. Применение в расчете понижающих коэффициентов в размере 0,77; 0,65 и 0,54 для объектов-аналогов № 1, 2 и 3 соответственно, значительно снижает рыночную стоимость исследуемого объекта.

Эксперт дал следующие пояснения: проанализировав рынок предложений, Эксперт использовал наиболее схожие объекты-аналоги и применил все необходимые корректировки для определения точной рыночной стоимости. Корректировка на размер площади земельного участка выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости - 2022, ч. 2, Земельные участки» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО6, 

<

...> г., стр. 113,130.

Относительно замечаний представителя Департамента имущественных отношений о том, что используемая в расчете понижающая корректировка в размере 0,26. учитывающая разницу в целевом использовании не подтверждена рыночными данными. Использование вышеуказанной корректировки значительно снижает рыночную стоимость исследуемого объекта.

Эксперт пояснил: корректировка выполнена согласно ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» на Разрешенное использование земельного участка – корректировки на 01.10.2021 года.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает.

Доводы представителя административного истца и административного ответчика о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец частично исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендных платежей. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 9776 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «под крупяным цехом»; в размере рыночной стоимости 7 312 000,00 руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 10 октября 2023 г.

Так же, ООО «Р-ГРУПП» заявлено ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 75 000,00 руб.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу положений части 11 статьи 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума № 28, Постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью участков и размером их рыночной стоимости составляет 16,2 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

На основании изложенного, заявленные экспертной организацией расходы по оплате экспертного заключения подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости – удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 9776 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «под крупяным цехом»; в размере рыночной стоимости 7 312 000,00 (семь миллионов триста двенадцать тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ считать 10 октября 2023 г.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Р-ГРУПП» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 75 000,00 (семьдесят пять тысяч) руб.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать. 

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 03 апреля 2024 г.