Дело № 2-187/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 мая 2018 г. Железнодорожный районный суд г. Читы в составе председательствующего судьи Соломоновой Л.Н., с участием прокурора Ивановой М.В., при секретаре Молоковой Л.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Российские железные дороги» к ФИО1 о признании договора найма жилого помещения прекращенным, выселении, 

установил:

ОАО «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД») в лице Забайкальской дирекции по ремонту пути – структурного подразделения Центральной дирекции по ремонту пути – филиала ОАО «РЖД» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании договора найма жилого помещения расторгнутым, выселении, мотивируя следующим. ФИО1 24.02.2012 г. был зарегистрирован в общежитии по ..., договор найма жилого помещения от 28.11.2011 г. заключен на срок 11 месяцев с 28.11.2011 г. по 28.10.2012 г. Здание общежития принадлежит на праве собственности ОАО «РЖД». Ответчик не относится к лицам, указанным в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, оснований для удержания жилой площади в общежитии не имеется, в связи с чем ответчик подлежит выселению. Уведомлением от 27.09.2017 г. ответчику было предложено добровольно освободить комнату ... в общежитии, однако до настоящего времени данное жилое помещение не освобождено. Наниматель по договору краткосрочного найма не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок на тех же условиях. Заключенный с ФИО1 договор краткосрочного найма истек и не продлялся. Истец просил суд признать договор найма жилого помещения ... от 28.11.2011 г. по адресу: ..., заключенный с ФИО1, расторгнутым; выселить ФИО1 и совместно с ним проживающих из жилого помещения – комнаты ... в общежитии, расположенном по адресу: ..., без предоставления другого жилого помещения; взыскать с ФИО1 расходы по уплате госпошлины в размере 8 000 руб.

В процессе судебного разбирательства представитель истца ФИО2 заявленные исковые требования неоднократно уточнял, в их окончательной редакции от 20.03.2018 г. просил признать прекращенным договор найма жилого помещения ... от 28.11.2011 г. по адресу: ..., заключенный с ФИО1; выселить ФИО1 из жилого помещения в общежитии, расположенном по адресу: ..., без предоставления другого жилого помещения. В обоснование заявленных исковых требований представитель истца ФИО2 дополнительно указал следующее. В связи с тем, что с ответчиком договор найма жилья на новый срок не был заключен и срок действия заключенного договора найма от 28.11.2011 г. ... истек, то данный договор найма является прекращенным, что соответственно является основанием для выселения ответчика. В связи с прекращением действия договора найма жилого помещения от 28.11.2011 г. ... ответчик утратил право пользования жилым помещением. 

В судебном заседании представитель истца ФИО2 заявленные исковые требования поддержал, пояснив, что должность ответчика (монтер пути) не предполагает обязательного обеспечения жилым помещением в общежитии; общежитие состоит на балансе ... ... (далее – ...); несмотря на длительный стаж работы ФИО1 в ..., он должен освободить занимаемое им жилое помещение в общежитии, поскольку оно необходимо для заселения молодых специалистов, заканчивающих обучение; после истечения срока договора коммерческого найма ответчик пользуется комнатой в общежитии на условиях фактического предоставления, оплачивает наем жилья и коммунальные услуги; со стороны ответчика меры к продлению срока договора найма жилого помещения не предпринимались. 

Ответчик ФИО1 иск не признал, пояснив, что в общежитии проживает с 2009 г., договор найма заключен в 2011 г., он оплачивает наем жилья и коммунальные услуги, с 1998 г. работает в должности монтера пути в ..., до сентября 2017 г. уведомления об освобождении жилплощади ему не направлялись.

Заслушав объяснения представителя истца и ответчика, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшей исковые требования не подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему.

Как усматривается из копии свидетельства о государственной регистрации права от 09.07.2009 г. (л.д. 12), ОАО «РЖД» является собственником общежития по адресу: ....

Из справки от 31.01.2018 г. ... следует, что общежитие по указанному адресу состоит на балансе ....

В справке от 19.03.2018 г. ... (л.д. 39) указано, что ответчик ФИО1 с 14.05.2009 г. по настоящее время работает в ... в должности монтера пути.

02.02.2011 г. монтер пути ФИО1 обратился к начальнику ... ФИО3 с заявлением о предоставлении койко-места в общежитии в связи с тем, что ему негде проживать, на заявлении имеется разрешительная резолюция работодателя (л.д. 38). 

Как усматривается из направления от 02.02.2010 г. (л.д. 37), монтеру пути ФИО1 предоставлено койко-место в комнате ... общежития.

Судом установлено, что в указанном жилом помещении ФИО1 проживает до настоящего времени.

28.11.2011 г. между ОАО «РЖД» в лице и.о. начальника ... ФИО4 (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения ... (далее – договор найма) (л.д. 6-10).

Как указано в п. 1.1 договора найма, в связи с осуществлением нанимателем трудовой функции в должности монтера пути ... наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение, расположенное по адресу: ..., общ., ком. ..., общей площадью ... кв.м, за плату во временное владение и пользование, для проживания в нем нанимателя.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения). 

В силу ч. 1 ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

В соответствии с ч. 2 ст. 105 ЖК РФ договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Согласно ч. 1 ст. 102 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.

В силу ч. 1 ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.

Между тем, к заключенному сторонами договору найма, по мнению суда, неприменимы положения глав 9-10 раздела 1V ЖК РФ о специализированных жилых помещениях, к нему должны применяться положения главы 35 ГК РФ, регулирующей заключение и расторжение договора найма жилого помещения (так называемого коммерческого найма), поскольку на основании ч. 2 ст. 92 ЖК РФ в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, а в данном случае речь идет о жилом фонде коммерческой организации – ОАО «РЖД».

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

В силу п. 2 ст. 683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Договор найма жилого помещения ... от 28.11.2011 г. относится к краткосрочному найму, поскольку заключен на срок 11 месяцев – с 23.11.2011 г. по 28.10.2012 г. (п. 5.1 договора найма), в связи с чем правила, предусмотренные ст. 684 ГК РФ, к нему не применяются. 

Как следует из договора найма, возможность его пролонгации не предусмотрена. 

Между тем, в п.п. 7.1, 7.2 договора найма указаны основания прекращения договора: прекращение трудовых отношений нанимателя с ОАО «РЖД», утрата (разрушение) жилого помещения. При этом датой прекращения договора найма считается дата составления акта приема-передачи жилого помещения от нанимателя наймодателю (п. 7.3 договора найма). 

Истечение срока договора в качестве основания прекращения договора найма в договоре не указано. 

Дата, с которой необходимо признать договор найма прекращенным, истцом не обозначена.

В уведомлении от 27.09.2017 г. ... (л.д. 5) ФИО1 сообщается, что срок действия договора найма прекращается с 01 ноября 2017 г., договор найма на новый срок заключаться не будет, в связи с чем в срок до 01.11.2017 г. включительно ответчику предложено передать наймодателю занимаемое им жилое помещение. 

Таким образом, несмотря на истечение срока договора найма 28 октября 2012 г., стороны фактически считали его продленным на тех же условиях, при этом ответчик ФИО1, как следует из его объяснений в судебном заседании, полагал, что действие договора продляется до его увольнения из ОАО «РЖД».

Поскольку положения ст. 684 ГК РФ к договору найма не применяются, а договор найма жилого помещения, регулируемый главой 35 ГК РФ, фактически является разновидностью договора аренды недвижимого имущества, суд полагает возможным, исходя из поведения сторон, принимая во внимание сложившиеся между ними правоотношения, по аналогии применить правила п. 2 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которыми, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

В судебном заседании установлено, что наймодатель не предупреждал ФИО1 не позднее чем за три месяца об отказе от договора найма, в то время как ответчик не отказывался от продления договора найма, в связи с чем договор найма считается действующим на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании изложенного суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ОАО «РЖД» о признании договора найма прекращенным и о выселении ФИО1 из жилого помещения по адресу: ... без предоставления другого жилого помещения. 

Руководствуясь ст. ст. 194, 198, 321 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ОАО «Российские железные дороги» к ФИО1 о признании договора найма жилого помещения прекращенным, выселении отказать. 

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Читы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья Л. Н. Соломонова