дело № 3а-45/2017 

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

31 августа 2017 года г. Улан-Удэ

Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Васильевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ТехСтройКорпорация» к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

31 марта 2017 года ООО «ТехСтройКорпорация» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим. ООО «ТехСтройКорпорация» является собственником земельного участка площадью 10 400 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: 

<

...>. На основании государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка определена в размере 6067 360 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, которая по состоянию на 1 января 2015 года согласно отчету об оценке рыночной стоимости равна 4264 000 руб. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом. 

Определением суда от 03 апреля 2017 года к участию в деле в качестве ответчика привлечено Правительство Республики Бурятия, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г.Улан-Удэ, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия, Министерство имущественных и земельных отношений по Республике Бурятия. 

В судебное заседание представитель ООО «ТехСтройКорпорация» не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен. Генеральный директор Общества ФИО3 направил ходатайство об изменении исковых требований, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года, определенную по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия ФИО4 полагала, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, судебная оценочная экспертиза не может быть принята во внимание как допустимое доказательство рыночной стоимости земельного участка. 

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ ФИО5 в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия ФИО6 в суд не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен. 

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен. 

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск ООО «ТехСтройКорпорация» подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ООО «ТехСтройКорпорация» является собственником земельного участка, площадью 10 400 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: 

<

...>. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ... от 7 августа 2008 года. Категория земель: земли населенных пунктов – участок, занимаемый производственной базой. 

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что принадлежащий истцу земельный участок поставлен на кадастровый учет 4 февраля 2003 года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2015 года и равна 6067 360 руб., что следует из кадастровой справки от 31 марта 2016 года. 

В основание необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.

При обращении в суд административным истцом представлен отчет об оценке № 02-03/14/1272-4/1 от 11 мая 2016 года (далее - отчет), выполненный ООО «Оценочная компания «ВЕТА», и положительное экспертное заключение на него от 1 июня 2016 года, подготовленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членом которой является оценщик ФИО1., подготовивший отчет. 

В связи с неточностями, допущенными оценщиком при составлении отчета, по ходатайству представителя административного истца - генерального директора ООО «ТехСтройКорпорация» ФИО3 по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

По результатам проведенной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Пересвет» ФИО2., представлено заключение эксперта № 170710 от 10 июля 2017 года. 

Из заключения эксперта следует, что эксперт провел анализ рынка земельных участков г.Улан-Удэ по состоянию на 1 января 2015 года, а также общего земельного фонда Республики Бурятия и их категорий, ценообразующих факторов по состоянию на 2014 год. 

Эксперт использовал информацию сети Интернет, размещенную на специализированных сайтах: http://ulan-ude.barahla.net, http://www.classifieds24.ru, Интернет-портал Территориального Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (http://www.to38.rosreestr.ru/kartograf/zemleustr/); Интернет-портал Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Портал государственных услуг. Мониторинг рынка недвижимости (https://portal.rosreestr.ru).

В соответствии с пунктом 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015 года, эксперт использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Применяя сравнительный подход, эксперт выбрал 4 объекта-аналога – земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. п. Сотниково, 2. п. Тепловик, 3. п. Силикатный, 4. ул. Барнаульская), имеющие аналогичный правовой режим, предназначенные под коммерческое строительство, промназначение, для строительства базы и складов, как наиболее схожие по целевому назначению, разрешенному и фактическому использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам объекта оценки. 

При проведении экспертного исследования применена корректировка на дату предложения (0%, 0,86 %, 0,88 %, 0,84 %). Применена корректировка на торг (0,85 %, 0,86 %, 0,86 %, 0,86 %) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО7, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта (1,13%, 1,13%, 0%, 0%). Применена корректировка на масштаб (площадь) земельного участка (0,9237%, 0,9310 %, 0,9542%, 0,9779%). Применена корректировка на наличие инженерных коммуникаций (1,17%, 1,17%, 1,17%, 1,17%) на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО7, 2014 года.

Корректировка на имущественные права не применялась, так как оцениваемый земельный участок оценивается на праве собственности, не имеет ограничений в имущественных правах, оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги также не имеют каких-либо обременений и ограничений. 

Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась.

Корректировка по категории, назначению и разрешённому использованию земельного участка не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данным параметрам.

По результатам оценки эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года равна 4527 640 руб. 

Оснований не согласиться с экспертным заключением у суда не имеется, так как оно не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В заключении эксперта указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения экспертизы. Указаны точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении экспертизы, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении экспертизы допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина; перечень документов, используемых экспертом и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении эксперта, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, не представлено. 

Доводы Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия и Администрации г.Улан-Удэ о том, что экспертное заключение не является допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка, проверены судом и признаны несостоятельными. 

Нарушений требований федеральных стандартов оценки и положений Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» судом не установлено, и на какие-либо конкретные нарушения стороны не ссылались. 

Доводы Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия о некорректном выборе экспертом объектов-аналогов, расположенных в разных районах г. Улан-Удэ и в Иволгинском районе Республики Бурятия, и необоснованном использовании при проведении корректировки на местоположение таблицы с применением типовых зон в пределах города, основанием для признания экспертного заключения недопустимым доказательством не являются. 

Согласно письменным пояснениям эксперта ООО «Пересвет» ФИО2. на поступившие возражения относительно выполненного им экспертного заключения, при выборе объекта-аналога № 1 эксперт исходил из того, что в связи с расположением п. Сотниково в 4 км к северу от микрорайона Заречный города Улан-Удэ и в 11 км от центра г. Улан-Удэ, его фактически можно отнести к окраине города, что соответствует типовой зоне в пределах города V таблицы 4 на стр. 18 заключения эксперта. 

Вопреки доводам об отсутствии в экспертном заключении расчета производимых вычислений при определении корректировки на дату продажи, корректировка по указанному параметру описана на стр. 17 и 18 заключения с приведением в таблице 3 уровня инфляции по месяцам, что позволяет рассчитать названную корректировку. 

Заключение эксперта составлено компетентным экспертом, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж экспертной работы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалы дела представлены копии соответствующих свидетельств, страховой полис.

Эксперт ФИО2. является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки», имеет высшее образование, стаж экспертной работы – 18 лет. 

У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости земельного участка заявителя, определенной в заключении эксперта. 

Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления ООО «ТехСтройКорпорация» и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года – 4527 640 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд 

решил:

административный иск ООО «ТехСтройКорпорация», поступивший в суд 31 марта 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 10 400 кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель: земли населенных пунктов – участок, занимаемый производственной базой, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости – 4527640 руб. по состоянию на 1 января 2015 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Председательствующий П.С. Назимова