№ 2-695/2025

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 ноября 2025 года г. Баймак, РБ

Баймакский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Хасаевой Р.С.,

при секретаре Я.А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С.А.А. в интересах М.А.А., М.С.А. к ИП У.М.К., У.К.И. об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом и установлении сервитута,

по встречному исковому заявлению У.К.И. к М.А.А., М.С.А., в лице их законного представителя С.А.А. о признании истца добросовестным приобретателем недвижимого имущества и признании права собственности на недвижимость,

установил:

С.А.А. в интересах М.А.А., М.С.А. обратилась в Баймакский районный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю У.М.К., У.К.И. об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом и установлении сервитута. В обосновании иска указано, что несовершеннолетние М.А.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р. и М.С.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р. являются собственниками магазина «

<

данные изъяты>» с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес>/а, который они получили по наследству от своего умершего отца (постановление Верховного Суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ). В январе 2025 года указанный выше магазин согласилась взять в аренду торговая сеть. Одним из условий заключения договора аренды являлось наличие автономного отопления магазина. Но, придя на принадлежащую детям котельную, являющуюся частью магазина «

<

данные изъяты>» с отдельным выходом, истец обнаружила, что помещение котельной самовольно захвачено чужими людьми - У.М.К., находящиеся в котельной настенные газовые котлы марки «Navien» в количестве 2 шт отсутствуют. На вопрос что вы тут делаете, У.М.К. сообщил, что котельная принадлежит его отцу У.К.И. и выгнал истца из принадлежащего ее детям имущества, распорядившись больше не пускать ее. Поскольку, единственный вход в котельную находится на земле, принадлежащей У.К.И., С.А.А. действительно перестали пускать в котельную, после чего, С.А.А. вынуждена была обратиться в полицию за защитой своих прав. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ Отдела МВД России по 

<

адрес> в возбуждении уголовного дела было отказано. Выкопировкой из публичной кадастровой карты и справкой ООО «

<

данные изъяты>» подтверждается, что помещение котельной относится к магазину «

<

данные изъяты>». Также, ООО «

<

данные изъяты>» в ходе контрольных измерений, выявил, что доступ (единственный вход) в помещение котельной, входящей в состав ОКС № находится на территории земельного участка с кадастровым номером №, который не принадлежит М.А.А. и М.С.А. Продавцы котельной – К.А.А. и М.З.В. были осведомлены, что котельная принадлежит несовершеннолетним детям С.А.А. и является неотъемлемой частью магазина «

<

данные изъяты>» с кадастровым номером №, поэтому и не оформили сделку недвижимого имущества как положено по ГК, а продали как стройматериал, каковым здание котельной не является (вероятно в связи с наличием конфликта между участниками). Просит суд признать недействительным договор купли-продажи, акт приема-передачи котельной от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Покупателем – У.К.И. и Продавцами – К.А.А., М.З.В. под разбор как строительный материал как части нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного на принадлежащем У.К.И. земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; обязать ИП У.М.К. и У.К.И. устранить препятствия С.А.А. в пользовании нежилым встроенным помещением котельной, расположенной по адресу: 

<

адрес>, путем возложения обязанности не чинить препятствия С.А.А. в пользовании нежилым встроенным помещением котельной, расположенной по адресу: 

<

адрес> и передать С.А.А. в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу комплект ключей от входной двери нежилого встроенного помещения; установить право ограниченного пользования (сервитута) на земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> принадлежащий У.К.И. с целью обеспечения прохода С.А.А., и сотрудников газовой службы к помещению котельной, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ от У.К.И. поступило встречное исковое заявление, в котором просит в удовлетворении исковых требований М.А.А., М.С.А. в лице их законного представителя С.А.А. к У.К.И., У.М.К. отказать; признать истца – У.К.И. добросовестным приобретателем части нежилого здания – котельной, расположенной в пределах здания с кадастровым номером №, на земельном участке с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, приобретенного им под разбор по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у К.А.А. и М.З.В.; признать за У.К.И. право собственности на нежилое помещение – котельную, расположенную в пределах здания с кадастровым номером №, на земельном участке с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: 

<

адрес>. 

Определением Баймакского районного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены М.А.А., М.Е.А., филиал ППК «Роскадастр» по 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ определением Баймакского районного суда РБ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен 

<

данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ от представителя С.А.А. – Г.А.В. поступило уточнение исковых требований, в котором просил исключить из числа третьих лиц А.Е.А., М.А.А., М.А.А., М.З.В. и привлечь их в качестве соответчиков; признать недействительным договор купли-продажи, акт приема-передачи котельной от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Покупателем – У.К.И. и Продавцами – К.А.А., М.З.В. на том основании, что объект сделки является неотъемлемой частью магазина «

<

данные изъяты>» с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> принадлежащего несовершеннолетним М.А.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р. и М.С.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р. и на момент заключения договора купли-продажи и акта приема-передачи не принадлежал продавцам; остальные предъявленные первоначально исковые требования Истца не рассматривать.

ДД.ММ.ГГГГ определением Баймакского районного суда РБ определено, исключить из числа третьих лиц А.Е.А., М.А.А., М.А.А., М.З.В. и привлечь их в качестве соответчиков.

С.А.А., действующая в интересах своих несовершеннолетних детей – М.А.А., М.С.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Представитель С.А.А. – Г.А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Ответчик У.М.К. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Дополнительно сообщил, что с уточнением исковых требований М.А.А., М.С.А. в лице их законного представителя С.А.А. ознакомлен, поддерживает исковые требования У.К.И.

Ответчик У.К.И. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Дополнительно сообщил, что с уточнением исковых требований М.А.А., М.С.А. в лице их законного представителя С.А.А. ознакомлен, поддерживает свои исковые требования.

Представитель ИП У.М.К., У.К.И. – К.А.Н. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Дополнительно сообщил, что с уточнением исковых требований М.А.А., М.С.А. в лице их законного представителя С.А.А. ознакомлен, поддерживает исковые требования У.К.И.

Ответчики А.Е.А., М.А.А., М.А.А., М.З.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщили.

Представители третьих лиц - 

<

данные изъяты> филиал ППК «Роскадастр» по 

<

адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщили.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Изучив и оценив материалы дела, в пределах заявленных исковых требований и представленных доказательств, суд, приходит к следующему.

В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статей 1, 11, 12 ГК РФ предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов истца посредством предусмотренных действующим законодательством способов защиты. При этом избранный способ защиты нарушенного права и законных интересов должен отвечать принципам правовой соразмерности, то есть должен быть основан на соблюдении баланса интересов и прав спорящих сторон. Защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно части 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).

Из пунктов 71, 78, 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как следует из п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Следовательно, другое лицо может приобрести в свою собственность имущество по договору купли-продажи только у собственника этого имущества. 

Так, из материалов дела следует, ДД.ММ.ГГГГ между К.А.А., М.Е.А., М.З.В., М.А.А. и У.К.И. заключен договор купли-продажи под разбор как строительный материал на котельную – части нежилого здания с кадастровым номером №, расположенную на земельном участке с кадастровым номером №, находящихся по адресу: 

<

адрес>.

Собственниками по 1/2 доле на нежилое здание, общей площадью 493,1 кв. м. с кадастровым номером №, находящееся по адресу: 

<

адрес>, земельный участок, на котором расположено данное здание, предназначенный под строительство магазина, с кадастровым номером №, общей площадью 471 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес> являются М.А.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., М.С.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р. Право собственности на вышеуказанное здание, земельный участок оформлено ДД.ММ.ГГГГ. Основанием являлось апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан по делу № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно технического паспорта на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, инвентарный номер №, составленного 

<

данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ котельная, площадью 10,6 кв.м. является частью здания, предназначенный под строительство магазина, с кадастровым номером №, общей площадью 471 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ при заключении договора купли-продажи под разбор как строительный материал на котельную – части нежилого здания с кадастровым номером №, расположенную на земельном участке с кадастровым номером №, находящихся по адресу: 

<

адрес> у продавцов К.А.А., М.Е.А., М.З.В., М.А.А. не имелось на это законных прав, поскольку апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу № № от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанный объект принадлежало М.А.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., М.С.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Вместе с тем из материалов реестрового дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между К.А.А., М.Е.А., М.З.В., М.А.А. и У.К.И. был заключен договор купли-продажи на нежилое здание, гараж, площадь 381, 5 кв.м., этажность (количество этажей): 1, кадастровый номер: №, адрес (местоположение) объекта: 

<

адрес> и земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гаража, общей площадью 900 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>. Согласно технического паспорта на объект, расположенный по адресу: 

<

адрес>, инвентарный номер №, составленного 

<

данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, экспликации к поэтажному плану здания - котельная, площадью 10,6 кв.м. не значится.

Таким образом, исковые требования С.А.А. в интересах М.А.А., М.С.А. (с учетом уточненных исковых требований) к У.М.К., У.К.И., А.Е.А., М.А.А., К.А.А., М.З.В. подлежат удовлетворению.

Разрешая встречные исковые требования У.К.И. к М.А.А., М.С.А., в лице их законного представителя С.А.А. о признании истца добросовестным приобретателем недвижимого имущества и признании права собственности на недвижимость, суд принимает решение исходя из следующего.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 38 и п. 39 постановления Пленума № 10/12 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 21.04.2003 № 6-П, поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В нарушение ч. 3 ст. 1, ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сторонами договора купли-продажи государственная регистрация права собственности на часть нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес> не осуществлялась; каких-либо мер к осуществлению государственной регистрации права собственности не принималось.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что поскольку часть нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, находящихся по адресу: 

<

адрес> выбыла из собственности М.А.А., М.С.А. помимо их воли, а истцом по встречному исковому заявлению не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что с его стороны были предприняты все возможные действия для установления личности продавца и законности документов, представленных при заключении договора купли-продажи, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных требований.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования С.А.А. в интересах М.А.А., М.С.А. (с учетом уточненных исковых требований) к У.М.К., У.К.И., А.Е.А., М.А.А., К.А.А., М.З.В. о признании недействительным договора купли-продажи и акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи, акт приема-передачи котельной от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Покупателем – У.К.И. и Продавцами – К.А.А., М.Е.А., М.З.В., М.А.А. под разбор как строительный материал как части нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного на принадлежащем У.К.И. земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> недействительным.

В удовлетворении встречных исковых требований У.К.И. к М.А.А., М.С.А., в лице их законного представителя С.А.А. о признании истца добросовестным приобретателем недвижимого имущества и признании права собственности на недвижимость, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Баймакский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Р.С. Хасаева

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.