Дело № 3а-87/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

04 марта 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гиперглобус» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гиперглобус» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> и установлении кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости, определенном по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала заявленные требования, представила возражения относительно заключения представленного экспертом в ходе проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы, полагая, что установленные в заключении нарушения являются основанием для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебном заседание решение об удовлетворении административного иска оставил на усмотрение суда, результаты дополнительной судебной оценочной экспертизы не оспаривал.

Иные лица (Управление федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, администрация городского округа Котельники Московской области) участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направило, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав пояснения эксперта ФИО1, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов торговли, общественного питания, быстрого обслуживания, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> и земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов торговли, общественного питания, быстрого обслуживания, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налогов.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Аудит и консалтинг», согласно которого по состоянию на дату определения кадастровой стоимости рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 

<

данные изъяты> рублей

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия об определении рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Объективная оценка» - ФИО1

С выводами, содержащимися в заключении эксперта ФИО1, не согласился представитель административного истца.

По результатам допроса эксперта ФИО1 определением суда от 04 декабря 2019 года в связи с выявлением в заключении технических ошибок, наличие неопределенности в вопросе учета величины налога на добавленную стоимость при анализе объектов-аналогов назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО1. 

Согласно заключению и заключению представленному по результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены наиболее существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки. 

Экспертом по состоянию на дату кадастровой оценки рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Заключение по результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы также подвергнуто представителем административного истца сомнению, в частности указано, что экспертом не учтены замечания общества, приведенные в письменных объяснениях. Так представитель административного истца выражает не согласие с приведенными объектами аналогами, в частности с аналогом №2, состоящим из трех земельных участков, с разрешенным использованием дачное строительство. Экспертом в заключении безосновательно сделано предположение о допущении в объявлении ошибки в части указания вида разрешенного использования. Кроме того в тексе объявления объекта-аналога №2 отсутствует информация о передаваемых имущественных правах, однако в дополнительном заключении эксперт делает ошибочный по мнению представителя вывод о том, что земельный участок предлагается к продаже на праве собственности в отсутствие данных о передаче его на праве долгосрочной аренды.

С указанными замечаниями суд согласиться не может, полагая названные выше заключения, являются допустимыми доказательствами по административному делу, сомневаться в достоверности которых у суда оснований не имеется исходя из следующего.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценивая экспертные заключения по результатам проведения дополнительной экспертизы в совокупности с основным заключением по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд исходит из того, что они соответствуют требованиям Закона о государственной судебно-экспертной деятельности и федеральным стандартам оценки; приведенные в нем выводы эксперта ФИО1 не допускают их неоднозначного толкования; исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с применением метода корректировок в рамках сравнительного подхода; заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и достаточным стажем работы, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Суд с учетом анализа заключений, пояснений данных экспертом в ходе судебного разбирательства приходит к выводу, что заключение по результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы, приведенное экспертом ФИО1, достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 9-10 заключения эксперта).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось. 

Доводы представителя о допущенных, по его мнению, экспертом нарушениях при проведении судебной оценочной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы эксперта и опровергаются как материалами дела, так и представленными заключениями.

В свою очередь в материалах экспертного заключения представлена информация, согласно которой в качестве объектов аналогов экспертом действительно в рамках расчета стоимости сравнительным подходом принят объект-аналог№1, состоящий из трех земельных участков равной площади. Для расчета корректировки на площадь экспертом использована общая площадь участков, поскольку объекты предполагаются к продаже единым лотом. Цена предложения сформирована продавцом исходя из условий продаже участков единым массивом, с учетом поставленной перед экспертом задачи определения рыночной стоимости, принятие к расчету данного объекта аналога не оказало влияния на величину рыночной стоимости объектов исследования. 

Относительно замечания представителя стороны административного истца суд учитывает, что в объявлении объекта-аналога №2 отсутствует информация о кадастровом номере земельного участка, позволяющего установить его месторасположение. Согласно тексту объявления к продаже представлен один земельный участок, предназначенный для строительства торгового центра, информация о наличии зданий, строений на участке текст объявления не содержит в связи с чем, снований для введения поправок и корректировок на наличие строений, вид разрешенного использования у эксперта оснований не имелось. 

В ходе поведения дополнительной экспертизы при расчете стоимости объектов исследования в рамках сравнительного подхода экспертом учтено наличие строения на земельном участке объекта-аналога №3.

Суждение эксперта в ходе проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы относительно ошибки допущенной в тексте объявления объекта-аналога №2 в части указания вида разрешенного использования суд находит логичным, поскольку из текста объявления следует наличие полученного у собственника участка разрешения на строительство объекта – торгового центра.

Учитывая, что из текста объявления не следует, что объект аналог передается на праве долгосрочной аренды, эксперт принял данный объект как передаваемый на наиболее типичном права – праве собственности, что не привело к искажению рыночной стоимости объектов исследования определяемой в рамка сравнительного подхода.

Суд также находит верным вывод эксперта, что наличие на земельном участке забора не оказывает влияния на рыночную стоимость объекта, поскольку данный фактор ценообразующим фактором.

Относительно применения справочной литературы при расчете корректировки на площадь и местоположения суд не усматривает нарушений, так как видно из заключения экспертом использован справочник под редакцией ФИО2, содержащий данные и информацию актуальную по состоянию на 01.10.2017 года для расчета корректировки на площадь; при расчете корректировки на местоположения эксперт использовал справочник «РусБизнесПрайсИнформ», поскольку справочник под редакцией ФИО3 не содержит корректировку на удаленность от МКАД. 

В ходе проведения дополнительной экспертизы эксперт обоснованно учет в рамках сравнительного подхода расположение на объекте-аналоге №3 строения; в рамках доходного подхода учел параметры текущей застройки, обосновал тип конструктивной системы и этажность, учел прибыль предпринимателя, дал анализ местоположению объекта-аналога №1,2,3, рассчитал величину постоянных расходов без относительно налога на добавленную стоимость.

Изложенное выше в целом позволяет суду сделать вывод, что эксперт ФИО1 провел исследования по вопросам поставленным в определении суда объективно, на строго научной основе, в пределах своей специальности, всесторонне и в полном объеме согласно ст.8 Федерального закона №73-Ф3 от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт ФИО1 был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в своих заключениях ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалах дела доказательствами.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы № 10/01/20 от 17 января 2020 года в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства, поскольку экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному судом эксперту, экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим специальное высшее образование, стаж экспертной работы, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении исследования судебный эксперт руководствовался, в том числе: Федеральными законами «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 4, ФСО № 7, справочными материалами по оценке недвижимости.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись выводами эксперта приведенными как в основном заключении таки данным по результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны, поскольку все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Исходя из изложенного суд, не усмотрел оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы. 

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертные заключения изучены и исследованы в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением по результатам дополнительной судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением: земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объектов, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со ст. 17,18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости следует считать 09 апреля 2019 года. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Гиперглобус», поданное в Московский областной суд 09 апреля 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов торговли, общественного питания, быстрого обслуживания, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов торговли, общественного питания, быстрого обслуживания, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Гиперглобус» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости определенной в отчете об оценке №4002/3-18, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Аудит Консалтинг»-оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 марта 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова

Дело № 3а-87/2020

РЕШЕНИЕ 

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации 

04 марта 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гиперглобус» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Гиперглобус», поданное в Московский областной суд 09 апреля 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов торговли, общественного питания, быстрого обслуживания, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов торговли, общественного питания, быстрого обслуживания, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Гиперглобус» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости определенной в отчете об оценке №4002/3-18, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Аудит Консалтинг»-оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова