дело № 2а-458/2025

74RS0001-01-2024-005699-45

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 марта 2025 года город Челябинск

Советский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Хабаровой Л.В.,

при секретаре судебного заседания Коваленко К.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Титович ФИО13 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ФИО3 ФИО13 об оспаривании действий, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области с требованиями о :

признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области по регистрации права собственности ФИО3 ФИО13 на недвижимое имущество нежилое здание- дом фермера, площадью 299,6 кв.м., кадастровый номер (далее- КН) №, расположенного на земельном участке общей площадью 5000 кв.м., по адресу: 

<

адрес>;

отмене государственной регистрации права собственности ФИО3 ФИО13 на недвижимое имущество: нежилое здание- дом фермера, площадью 299,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенного на земельном участке общей площадью 5000 кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

По ходатайству истца к участию в деле привлечен в качестве ответчика ФИО3 ФИО13.

В обоснование требований указано, что 19.03.2024 года между Администрацией Миасского городского округа (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) на срок с 18.03.2024 г. до 18.03.2073 года заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, государственная собственность не разграничена, категория земель-земли населенных пунктов, общая площадь 5000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>». На земельном участке расположены: здание с кадастровым номером № общей площадью 93,8 кв.м.; здание с кадастровым номером № общей площадью 299,6 кв.м. Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 22.03.2024 года за номером №. В то же время, 01.04.2024 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома и уступки права аренды земельного участка, по условиям которого ФИО2 передал в собственность ФИО1 жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 93,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 5000 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. Указанный договор 09.04.2024 года зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области за номером №. 25.06.2024 года в результате открытого аукциона ФИО3 признан победителем торгов по продаже имущества: нежилого здания- дома фермера с кадастровым номером №, общей площадью 299,6 кв.м. и права аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>». 06.09.2024 года право собственности ФИО3 на нежилое здание- дом фермера, зарегистрировано в установленном законом порядке за номером №. Действия Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области, выразившиеся в регистрации права собственности ФИО3 на нежилое здание- дом фермера с кадастровым номером №, общей площадью 299,6 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 5000 кв.м., по адресу: 

<

адрес> являются незаконными, поскольку данный объект находится на земельном участке, принадлежащем на праве аренды ФИО1

Административный истец в суд при надлежащем извещении не явился.

Представитель административного истца ФИО4 по доверенности ранее поддержала исковые требования.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ФИО5 по доверенности иск не признала, указала на отсутствие необходимых условий для удовлетворения заявленных истцом требований. 

В письменных возражениях указала, что, по сведениям ЕГРН 04.10.2016 года, осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО2 на нежилое здание (дом фермера) площадью 299,6 кв.м. с КН № по адресу: 

<

адрес>». 29.12.2016 г. зарегистрирована ипотека здания в пользу ФИО6 ФИО13. 06.09.2024 года на основании договора купли-продажи арестованного имущества от 09.07.2024 года осуществлена государственная регистрация оспариваемого права собственности ФИО3 на указанное нежилое здание. Помимо договора купли-продажи, в Управление Росреестра была предоставлена доверенность, которой МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях уполномочило ООО «Диалог» совершать все действия по реализации имущества, арестованного во исполнение актов уполномоченных органов. В соответствии с представленным поручением на реализацию № от 12.12.2023 г. ООО «Диалог» было поручено осуществить процедуру реализации имущества, в том числе, спорного нежилого здания (дом фермера). Протоколом № № от 25.06.2024 г. ФИО3 и иные претенденты были признаны участниками торгов. Согласно протоколу № № от 25.06.2024 г., ФИО3 признан победителем торгов. В соответствии с актом приема-передачи имущества к договору купли-продажи от 09.07.2024 г. дом фермера передан покупателю-ФИО3 К.В. После чего ФИО3 и залогодержатель нежилого здания ФИО6 обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации права, переход права на объект. С учетом приведенного правового регулирования, у Управления не имелось законных оснований для приостановления (отказа) осуществления государственной регистрации перехода права на нежилое здание. Государственная регистрация перехода права на отчуждаемое здание и участок под ним осуществляется одновременно только в случае, когда и земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости принадлежат одному и тому же лицу. В то время как земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен дом фермера, никогда не принадлежал ФИО2 на праве собственности, государственная собственность на данном земельном участке не разграничена. Помимо нежилого здания с КН №, на указанном земельном участке расположен принадлежавший ранее ФИО2 жилой дом с КН №, который впоследствии был продан ФИО1 На основании договора купли-продажи дома и уступки права аренды земельного участка от 01.04.2024 года была зарегистрирована также аренда указанного земельного участка за ФИО1 Таким образом, принимая во внимание, что ФИО2 не является собственником земельного участка, не имелось оснований требовать при регистрации перехода права собственности на дом фермера одновременной регистрации перехода права и на земельный участок, на котором здание расположено. В том случае, когда земельный участок принадлежит продавцу здания не на праве собственности, а на праве аренды, реализация принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов реализуется в ином порядке. В настоящее время возникла множественность на стороне арендатора в отношении аренды спорного земельного участка. Административный истец выбрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

Ответчик ФИО3 ранее в суде возражал против удовлетворения требований административного истца по доводам, изложенным в письменном отзыве, указывая, что ссылка административного истца в обоснование своих доводов на ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, к возникшим спорным правоотношениям не применима, поскольку земельный участок с кадастровым номером № не принадлежит ФИО1, поскольку находится на земельном участке, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем распоряжаться этим земельным участком уполномочен никто иной, как орган местного самоуправления в лице Администрации Миасского городского округа. 

Заинтересованное лицо ФИО6 с доводами административного иска не согласился, представил письменные возражения, согласно которым он приобрел с торгов нежилое здание – дом фермера площадью 299,6 кв.м., которое также расположено на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения площадью 5000 кв.м. Кроме того, земельный участок был предоставлен именно для строительства данного здания, а не для объекта индивидуального жилищного строительства – жилого дома. ФИО3 и ФИО6 не нарушили права ФИО1

Третье лицо ФИО7 в судебном заседании полагал иск подлежащим удовлетворению, поскольку нарушены его права как залогодержателя ввиду того, что при регистрации права на ФИО3 не зарегистрирован залог права аренды земельного участка с КН № и здания с КН №.

Руководствуясь ч. 6 ст. 226 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения сторон и заинтересованных лиц, исследовав и проанализировав имеющиеся доказательства в их совокупности, полагает требования не подлежащими удовлетворению.

В целях реализации указанных конституционных предписаний ст. 218 КАС РФ предоставляет гражданину право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В данном случае следует считать, что административным истцом обжалуется решение государственного органа, выраженное в регистрации права собственности ФИО3 на недвижимое имущество нежилое здание- дом фермера, площадью 299,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенного на земельном участке общей площадью 5000 кв.м., по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, регистрационная запись №№.

В соответствии с п. 2 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ суд, признав решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению.

Из представленных сведений ЕГРН следует, что 04.10.2016 года осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО2 на нежилое здание (дом фермера) площадью 299,6 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

При этом 29.12.2016 г. зарегистрирована ипотека здания в пользу ФИО6 ФИО13. Как установлено судом и следует из материалов дела, 19.03.2024 года между Администрацией Миасского городского округа (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, на котором расположены здания, сооружения №8618 сроком с 18 марта 2024 г. до 18 марта 2073 г., предметом которого явились: земельный участок с кадастровым номером №, государственная собственность не разграничена, категория земель-земли населенных пунктов, общая площадь 5000 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>», разрешенное использование- дл проектирования и строительства объектов сельхозназначения. На земельном участке расположено здание общей площадью 93,8 кв.м. и здание общей площадью 299,6 кв.м. (л.д.109) 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 22.03.2024 года за номером №.

01.04.2024 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома и уступки права аренды земельного участка, по которому ФИО2 передал в собственность ФИО1 жилой дом с КН № общей площадью 93,8 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 5000 кв.м., по адресу: 

<

адрес>». Продавец уступает покупателю право аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5000 кв.м., по адресу: 

<

адрес>

09.04.2024 года договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области, номер регистрационной записи №

Постановлением судебного пристава-исполнителя Миасского ГОСП УФССП России по Челябинской области УФССП России по Челябинской области ФИО8 от 26.04.2021 г. о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества: нежилое здание-дом фермера, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Миасс, в районе п. Верхний Атлян, через «Косой пласт» с КН №, общей площадью 299,6 кв.м. (л.д.66).

По доверенности №71КВ/22598 от 01.12.2023 г. и в соответствии с поручением на реализацию № от 12.12.2023 г., МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях поручило ООО «Диалог» осуществить процедуру реализации имущества, в том числе нежилого здания- дом фермера, находящегося по адресу: 

<

адрес> к/н №, общей площадью 299,6 кв.м

Протоколом № № от 25.06.2024 года ФИО3 и иные претенденты признаны участниками торгов.

Согласно протоколу № от 25.06.2024 г., ФИО3 признан победителем торгов.

09.07.2024 года между ООО «Диалог» (Продавец), с одной стороны, и ФИО3 (Покупатель), с другой стороны, на основании Протокола №-и заключен договор купли-продажи арестованного имущества, предметом которого явилось: подвергнутое аресту судебным приставом-исполнителем Миасский ГОСП по исполнительному производству 62268/21/74054-ИП и принадлежащее должнику ФИО2 имущество- нежилое здание-дом фермера пл. 299,6 кв.м. с КН № и право аренды земельного участка площадью 5000 кв.м. с КН №, находящегося по адресу: 

<

адрес> Общая стоимость имущества составила 10 151 728 рублей, при этом имущество оплачено покупателем в полном объеме в соответствии с Протоколом №№ (л.д.61).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Частью 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ предусмотрен запрет на отчуждение здания, строения, сооружения без земельного участка, на котором они находятся, в случае, если принадлежат одному лицу. Эта норма закрепляет общее правило о недопустимости отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, в развитие принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, предусмотренного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 данного Кодекса. Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Вместе с тем указанное общее правило не исключает ситуации, когда земельные участки принадлежат одним лицам, а расположенные на них объекты недвижимого имущества- другим

По смыслу указанных норм закона, государственная регистрация перехода права на отчуждаемое здание и участок под ним осуществляются одновременно только в случае, когда и земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости принадлежат одному и том же лицу.

Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех де условиях, что и продавец.

Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него установлены статьей 50 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». (далее по тексту ФЗ №218).

В силу пункта 2 части 2 статьи 14 ФЗ №218 договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 1 части 1 статьи 50 ФЗ №218 установлено, что при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления копии решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, а также документов, подтверждающих реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги).

Согласно части 1 статьи 57 ФЗ №218 при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на права собственности.

Как указано в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лиц в договоре аренды).

Согласно статье 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1); при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, согласно пункту 1 статьи 287.3 ГК РФ, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (пункт 2).

Принимая во внимание, что ФИО2 не являлся собственником земельного участка, с учетом положений п.п.5 п.1 ст. 1,пп. 4 п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, ч.1 ст. 57 Закона №218-ФЗ, по мнению суда, не имелось оснований для истребования при регистрации перехода права собственности на дом фермера одновременной регистрации перехода права и на земельный участок, действия Управления Росреестра по регистрации права собственности на ФИО3 являются законными.

Основания для удовлетворения иска отсутствуют.

руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований Титович ФИО13 о признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области по регистрации права собственности ФИО3 ФИО13 на недвижимое имущество нежилое здание- дом фермера, площадью 299,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенного на земельном участке общей площадью 5000 кв.м., по адресу: 

<

адрес>», кадастровый номер № и отмене государственной регистрации права собственности ФИО3 ФИО13 на недвижимое имущество: нежилое здание- дом фермера, площадью 299,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенного на земельном участке общей площадью 5000 кв.м., по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Челябинского областного суда, в течение месяца с момента составления решения в окончательной форме, через суд, вынесший решение.

Председательствующий: Л.В.Хабарова

Мотивированное решение изготовлено 14 марта 2025 года.

Судья Л.В. Хабарова