Дело № 3а - 438/19

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Нижний Новгород 10 июня 2019 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Новоженине Б.А., 

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 ФИО11 об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 ФИО12 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, наименование – «Профилакторий «Русь», площадью 3732,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 21 638 000 (двадцать один миллион шестьсот тридцать восемь тысяч) руб., по состоянию на 05.06.2011 г. 

В обоснование ФИО2 указал, что данный объект недвижимости принадлежит ему на праве собственности, что подтверждается записью государственной регистрации № от 26.12.2018.

Кадастровая стоимость указанного здания была установлена согласно Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», и составляет 90 000 000 руб. по состоянию на 05.06.2011. 

Заявленный размер рыночной стоимости подтвержден отчетом об оценке ООО «Центр консалтинга и оценки» № от 06.02.2019.

Ссылаясь на положения ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФИО2 указывает, что оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности, а именно, он обязан платить налог на имущество, сумма которого исчисляется с учетом размера кадастровой стоимости спорного нежилого здания.

Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» от 07.06.2012 № 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011.

Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 № 331. 

Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д.22-27 т.2).

Заинтересованное лицо - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, в котором указало на то, что Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, что учреждение определяют кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Заинтересованным лицом – Администрацией 

<

адрес> Нижегородской области заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя Администрации. Заявленные требования оставляют на усмотрение суда.

В судебное заседание ФИО2, представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрации городского округа 

<

адрес> Нижегородской области не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, согласно представленным позициям по делу.

Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца ФИО1, обсудив доводы административного искового заявления, письменных позиций административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу ст.24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником нежилого здания с кадастровым номером № наименование: «Профилакторий «Русь», площадью 3732,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 26.12.2018 (л.д.18-19 т.1), а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № от 13.05.2019. представленной в суд ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области (л.д.3-6 т.2).

На основании ч.1 ст.399 Налогового кодекса РФ, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. 

В связи с чем, суд полагает, что административный истец ФИО2 является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – нежилого здания, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного физического лица как собственника вышеуказанного объекта недвижимости.

По делу установлено, что нежилое здание с кадастровым номером № включено в перечень объектов недвижимости (за исключением земельных участков), прошедших государственный кадастровый учет на территории Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года, утверждены Постановлением № 331.

В соответствии с Приложением № 1 кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № была установлена по состоянию на 05.06.2011 и составляет 90 000 000 рублей (п.

<

данные изъяты> раздела «городской округ 

<

адрес>» - л.д.25 т.2).

Приходя к выводу о наличии правовых оснований для рассмотрения административного искового заявления ФИО2 по существу, суд полагает необходимым восстановить предусмотренный ч.3 ст.245 КАС РФ, частью десятой ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости), а также сроками уплаты налога на имущество физических лиц.

Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Как следует из представленной в материалы дела информации ФГБУ «ФКП Росреестра», объект капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером №, площадью 3732,3 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, внесен в реестр объектов недвижимости, как ранее учтенный 06.07.2011.

Вышеуказанный объект вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011.

Кадастровая стоимость данного объекта утверждена Приложением 1 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 90 000 000 рублей.

Изменений кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером №, по настоящее время в Единый государственный реестр недвижимости не вносилось (л.д.1-2 т.2).

Следовательно, юридически значимой датой, по состоянию на которую подлежит установлению кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, является 05.06.2011.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке оценщика ООО «Центр консалтинга и оценки» ФИО6 № от 06.02.2019.

Судом установлено, что представленный отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 №145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. 

Выводы оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщику, являющимся членом Общественной общероссийской организации «Российское общество оценщиков», имеющего соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, метода сравнительной единицы в рамках затратного подхода и метода прямой капитализации в рамках доходного подхода, применение которых и аргументированное суждение оценщика об отказе при определении стоимости объекта оценки от иных методов в рамках используемых подходов, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (рынок промышленно-складского назначения), сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При расчете стоимости спорного нежилого здания методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода, оценщиком были определены затраты на воспроизводство с использованием сборника «Укрупненные показатели стоимости строительства. Общественные здания» («Ко-Инвест, 2011 г.), рассчитан коэффициент прибыли предпринимателя – на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», 

<

...> г. Также рассчитана величина накопленного износа в который вошла величина физического износа (определена по формуле по «Правилам оценки физического износа ВСН 53-86 (р)», утвержденным Госгражданстроем) (табл.24 стр.89-90 Отчета), характеристика технического состояния объекта оценки введена на основании шкалы экспертных оценок, согласно методике, описанной в статье ФИО3 «Физически износ при оценке объектов недвижимости» (источник – www.ooorcn.ru/fi.pdf) – таблица 25 на стр. 90 Отчета. 

Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода подробно изложен в разделе 6 Отчета на стр.78-91 Отчета (л.д. 97-110 т.1).

При расчете стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, оценщиком были выбраны 3 объекта-аналога, для расчета стоимости объекта оценки были применены корректировки: на торг, на «красную линию», на состояние, на уровень отделки, на наличие подвала - на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» 

<

...> г.; на площадь – рассчитано по формуле (источник информации: статья «Инструкция 1-03 по расчету неспециализированных улучшений стоимости земельных участков (зданий) сравнительным подходом», http://www.fbk.ru), на площадь земельного участка - расчет представлен в разделе 7.2 Отчета. При расчёте корректировки на площадь земельного участка Оценщиком отобраны 3 объекта-аналога и применены корректировки: на торг, на передаваемые права, на «красную линию» - на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» 

<

...> г.; на наличие коммуникаций (http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm.2012); на площадь земельного участка – на основе статистического исследования (источник информации – статья ФИО4 «Модель влияния размера объекта недвижимости на его рыночную стоимость», журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 1 (40) (л.д.109-118 т.1). 

Подробный расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода представлен в разделе 7 Отчета на стр.92-119 (л.д.111-138 т.1).

В рамках доходного подхода был применен метод капитализации, в рамках которого оценщиком были выбраны 4 объекта-аналога, применены корректировки: на торг, на уровень отделки, на этаж расположения аналогичных помещений в здании - на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», 

<

...> г.

Далее Оценщиком был определен чистый операционный доход, потенциальный валовой и действительный валовой доходы, произведен анализ расходов (на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», 

<

...> г.), рассчитан коэффициент капитализации, определены нормы возврата капитала.

Подробный расчет стоимости объекта оценки, определенный с применением критериев доходного подхода, представлен в разделе 8 отчета на стр.119-141 Отчета (л.д.138-160 т.1).

Согласование результатов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки представлены в разделе 9 Отчета (л.д.160-162 т.1).

Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 3732,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 05.06.2011 составляет 21 638 000 (двадцать один миллион шестьсот тридцать восемь тысяч) рублей. 

Согласно статье 84 КАС РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ, и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика ООО «Центр консалтинга и оценки» ФИО6 № от 06.02.2019 отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости и допустимости, что он подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания, кадастровый номер №, общей площадью 3732,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на юридически значимую дату – 05 июня 2011 года, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 в размере 21 638 000 (двадцать один миллион шестьсот тридцать восемь тысяч) рублей, подлежат удовлетворению.

Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных административным истцом требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости, в данном случае - в отношении находящегося в собственности у ФИО2 вышеуказанного нежилого здания, его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается равной этой рыночной стоимости.

В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый указанной статьи).

По материалам дела, ФИО2 в добровольном порядке с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области не обращался.

С учетом разъяснений, данных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, которая соответствует дате обращения административного истца в Нижегородский областной суд, то есть 25 марта 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 ФИО14 об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 3732,3 кв.м, трехэтажного, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 21 638 000 (двадцать один миллион шестьсот тридцать восемь тысяч) руб., по состоянию на 05.06.2011. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 марта 2019 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.В. Гущева

Мотивированное решение изготовлено 13 июня 2019 года.