Дело № 2-952/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 мая 2019 года город Иваново

Ленинский районный суд г.Иваново в составе 

председательствующего судьи Шолоховой Е.В.,

секретаря Тимофеевой Т.В.,

с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Иванова о признании права собственности на самовольно реконструированный жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации города Иванова о признании права собственности на самовольно реконструированный жилой дом, мотивировав его следующим.

Истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 674 кв.м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 04.10.2017, что подтверждается также выпиской из ЕГРН от 20.02.2018 №. На земельном участке имеется двухэтажный жилой дом, площадью 146,9 кв.м, который был создан в результате реконструкции старого строения - жилого дома с кадастровым номером №, 1961 года постройки, площадью 58,6 кв.м. В данный момент жилой дом является объектом завершенного строительства, поскольку конструктивные элементы строения выполнены в полном объеме (фундамент, стены и их внешняя отделка, межэтажные перекрытия, окна, дверь, лестница, кровля), жилой дом подключен к коммуникациям. Истец уведомил ответчика об окончании строительства, но получил отказ от 21.09.2019 во вводе в эксплуатацию, поскольку жилой дом находится в территориальной зоне Ж-З; в охранной зоне газораспределительных сетей, уведомление о его планируемом строительстве не подавалось, в связи с чем Администрация усматривает основания для признания его самовольной постройкой. Истец обращается с иском в суд, поскольку приобрел земельный участок по договору купли-продажи, который прошел государственную правовую экспертизу при регистрации перехода права собственности в Росреестре; является собственником участка и являлся им на момент реконструкции дома; разрешенное использование участка позволяет размещать индивидуальный жилой дом; однако разрешение на строительство истцом не получено, при этом жилой дом создан в соответствии со строительными нормами, что истец намерен доказать актом экспертного исследования, выполненного в досудебном порядке.

На основании изложенного истец просит суд признать за ним право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 147,4 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 674 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, пояснили, что ранее обращались в суд, когда жилой дом еще не был завершен строительством, в связи с чем их иск был оставлен судом без рассмотрения; в настоящее время объект завершен строительством, что подтверждается Актом экспертного исследования от 07.11.2018 № выполненного ФБУ «Ивановская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», выполнявшем ранее судебную экспертизу по делу, оставленному судом без рассмотрения.

Представитель ответчика Администрации города Иванова ФИО4 в судебное заседание не явилась, направила письменный отзыв на иск, в котором просила рассмотреть дело без участия представителя ответчика, полагала возможным удовлетворить исковые требования, указав следующее. 30.03.2018 в Администрацию города Иванова поступило заявление от 29.03.2018 застройщика ФИО1 (№ от 30.03.2018), направленное из муниципального казенного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Иванове» о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства: индивидуального жилого дома по 

<

адрес>. В составе пакета документов застройщиком был представлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ № №. Земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки Ж-3. Заявление ФИО1 рассмотрено в соответствии с порядком и процедурами, определенными административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации». По итогам рассмотрения поступившего заявления и представленных документов в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес> было отказано (письмо Администрации города Иванова от 03.04.2018 №). Основанием для такого отказа послужило отсутствие в пакете документов схемы планировочной организации земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ в Администрацию города Иванова поступило заявление от застройщика ФИО1 о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства: индивидуального жилого дома по 

<

адрес>. В составе пакета документов застройщиком была представлена схема планировочной организации земельного участка, выполненная ООО «База» г. Иваново. Заявление ФИО1 рассмотрено в соответствии с порядком и процедурами, определенными Регламентом от 07.12.2012 № 2785. По итогам рассмотрения поступившего заявления и представленных документов в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес> было отказано (письмо Администрации города Иванова от 15.05.2018 №) в связи с несоблюдением порядка получения разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства. ФИО1 подал в Администрацию города Иванова по установленной форме уведомление об окончании строительства указанного объекта индивидуального жилищного строительства, однако письмом Администрации города Иванова от 21.01.2019 № было сообщено, что разрешение на строительство индивидуального жилого дома по указанному адресу органом местного самоуправления не выдавалось, уведомление о планируемом строительстве или реконструкции по установленной форме в орган местного самоуправления не поступало. В соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки города Иванова, утвержденных решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694, земельный участок с кадастровым номером № по 

<

адрес> городе Иванове расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами Ж-3. Кроме того, в границах указанного земельного участка находится охранная зона инженерных газораспределительных сетей. Таким образом, законный порядок создания объекта индивидуального жилищного строительства ФИО1 не соблюден, строительство (реконструкция) объекта осуществлена в отсутствие необходимых разрешений, а в настоящий момент в отсутствие уведомления о соответствии параметров объекта планируемого строительства установленным требованиям. В случае представления истцом доказательств согласно нормам ст. 222 ГК РФ за ним может быть признано право собственности на жилой дом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ивановской области в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела в установленном законом порядке, в письменном отзыве на иск сообщил, что в ЕГРН содержатся сведения о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (дом индивидуальной жилой застройки), с уточненной площадью 647 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 04.10.2017. Запись о государственной регистрации внесена ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно сведениям ЕГРН на указанном земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 58,6 кв.м, количество этажей: 1, назначение: жилое, находящийся в собственности ФИО1 на основании указанного выше договора купли-продажи земельного участка и жилого дома. Запись о государственной регистрации внесена ДД.ММ.ГГГГ №. В отношении земельного участка и жилого дома в ЕГРН внесены записи об ограничении (обременении) в виде ипотеки в силу закона на сумму 1200000 рублей в пользу ПАО «Сбербанк России» сроком с ДД.ММ.ГГГГ на 180 месяцев. Записи о государственной регистрации ипотеки внесены ДД.ММ.ГГГГ, №№, № С учетом изложенного управление просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Газпром газораспределение Иваново», ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Ивановского городского комитета по управлению имуществом в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, просил рассмотреть дело без участия представителя, представил материалы, подготовленные по результатам выезда на земельный участок, из которых следует, что территория участка ограждена металлическим забором, перед домом ранее был оборудован палисадник, который в настоящее время частично демонтирован, оставшаяся часть будет демонтирована позднее.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, ранее участвуя в судебном заседании, против удовлетворения искового заявления не возражал, полагала свои права не нарушенными.

Суд, заслушав истца и его представителя, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам. 

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 674 кв.м, находящийся по адресу 

<

адрес>, кадастровый №, и жилой дом, площадью 58,6 кв.м 1961 года постройки, кадастровый №, расположенный по тому же адресу, которые были приобретены на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 04.10.2017. Данные сведения подтверждаются также выписками из ЕГРН.

Попытка истца оформить свое право на реконструированный объект во внесудебном порядке не удалась, поскольку, подав в Администрацию города Иванова по установленной форме уведомление об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, истцу письмом Администрации города Иванова от 21.01.2019 № было сообщено, что разрешение на строительство индивидуального жилого дома по указанному адресу органом местного самоуправления не выдавалось, уведомление о планируемом строительстве или реконструкции по установленной форме в орган местного самоуправления не поступало. В соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки города Иванова, утвержденных решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694, земельный участок с кадастровым номером № по 

<

адрес> городе Иванове расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами Ж-3. Кроме того, в границах указанного земельный участок находится охранная зона инженерных газораспределительных сетей. Таким образом, законный порядок создания объекта индивидуального жилищного строительства ФИО1 не соблюден, строительство (реконструкция) объекта осуществлена в отсутствие необходимых разрешений, а в настоящий момент в отсутствие уведомления о соответствии его параметров установленным требованиям. Ранее предусмотренное градостроительным законодательством разрешение на реконструкцию жилого дома истец не получил, в его выдаче ответчиком было отказано в связи с несоблюдением установленного порядка санкционирования строительства, что сторонами не отрицается.

Таким образом, жилой дом реконструирован истцом самовольно.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 03.08.2018) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п.31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса российской Федерации (в редакции от 03.08.2018), введенного в действие в указанной редакции с 04.08.2018, разрешение на строительство или реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства не требуется.

Статьей 51.1 ГрК РФ предусмотрен уведомительный порядок осуществления застройщиком строительства (реконструкции) объектов индивидуального жилищного строительства с получением от уполномоченного органа местного самоуправления уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Вместе с тем, по смыслу вышеуказанных норм закона, они применимы к объектам индивидуального жилищного строительства, строительство или реконструкция которых еще не завершены застройщиком.

В рассматриваемом случае жилой дом истца завершен реконструкцией, что подтверждается Техническим планом здания от 04.07.2018.

Следовательно, право на самовольную постройку иначе, чем в судебном порядке, истцом оформлено быть не может.

Из материалов дела усматривается, что жилой дом, выстроенный в 1961 году, право на который было зарегистрировано в ЕГРН, и который был приобретен истцом по договору купли-продажи, а затем реконструирован им без получения разрешения на реконструкцию в 2018 году, технические характеристики которого отражены в Техническом плане кадастрового инженера ООО «Фурманов-Геоцен» ФИО3 от 04.07.2018, расположен в границах земельного участка истца, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, следовательно, целевое использование земельного участка при реконструкции объекта не нарушено.

В силу пункта 9 статьи 1, статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования определяются градостроительным регламентом территориальной зоны в составе Правил землепользования и застройки, положения которых в соответствии с частями 3, 9 статьи 31 ГрК РФ должны соответствовать требованиям генерального плана поселения.

Таким образом, законодатель ограничивает право собственника земельного участка осуществлять строительство на участке необходимостью соблюдения требований о назначении территории, а также вида разрешенного использования земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства, которые устанавливаются с учетом публичного интереса и необходимости развития территории города.

Вместе с тем, из анализа норм частей 8, 9 статьи 36 ГрК РФ следует, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Аналогичная норма предусмотрена пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ; тем же пунктом установлено, что реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Таким образом, с учетом прав собственника, предусмотренных ст. 209 ГК РФ, ст.ст. 40, 43 ЗК РФ, отнесение земельного участка к территориальной зоне, для которой не предусмотрен установленный вид разрешенного использования земельного участка, не препятствует использованию этого участка в соответствии с видом разрешенного использования, не соответствующего градостроительному регламенту, если этим не создается угроза жизни и здоровью граждан, а также если в противоречии с градостроительным регламентом не создается новый объект недвижимости.

В рассматриваемом случае имеет место реконструкция существовавшего ранее жилого дома, что подтверждается представленными в материалы дела документами.

Земельный участок фактически использовался в соответствии с его целевым назначением постоянно, был поставлен на государственный кадастровый учет с указанным видом разрешенного использования: «индивидуальное жилищное строительство» в 2005 году, то есть до введения градостроительного регламента - Правил землепользования и застройки города Иванова, утвержденных решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694 (далее - Правил землепользования и застройки), что подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок от 20.02.2018.

Размещение на таком земельном участке объектов иного назначения в соответствии с видами разрешенного использования территориальной зоны Ж-3 без прекращения прав собственника на существующий индивидуальный жилой дом, права на который зарегистрированы в установленном порядке, невозможно.

В связи с изложенным истцу, как собственнику расположенного на данном земельном участке существующего и возведенного ранее без противоречий с градостроительными требованиями жилого дома, не может быть отказано в сохранении реконструированного жилого дома в измененных параметрах в целях улучшения жилищных условий и продолжения использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением лишь на том основании, что вновь изданным правовым актом органа местного самоуправления для соответствующей территории установлен иной градостроительный регламент.

При таких обстоятельствах истец имеет право осуществлять использование своего земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства (согласно виду его разрешенного использования) без учета требований, предусмотренных утвержденным градостроительным регламентом для вновь установленной территориальной зоны Ж-3.

Согласно представленному истцом Техническому плану здания, выполненному кадастровым инженером ООО «Фурманов-Геоцен» ФИО3 на 04.07.2018, увеличились площадь индивидуального жилого дома до 147,4 кв.м, количество этажей до 2, то есть, с учетом прежних характеристик дома согласно представленному Техническому паспорту здания (строения) от 25.08.2003, увеличилась общая площадь жилого дома с 58,6 кв.м до 147,4 кв.м, изменились его планировка и этажность. Право на объект недвижимости с такими параметрами за истцом не зарегистрировано.

Из заключения ООО «ПРОМПРОЕКТ», выполненного по инициативе истца в 2019 году, следует, что жилой дом соответствует противопожарным, градостроительным, санитарно-бытовым нормам и правилам, а также требованиям, предъявляемым к охранным зонам газораспределительных сетей; угрозу жизни и здоровью граждан реконструированный жилой дом не создает.

Согласно выводам, изложенным в Акте экспертного исследования от 07.11.2018 №, выполненном ФБУ Ивановская ЛСЭ Минюста России, степень готовности жилого дома по адресу: 

<

адрес>, составляет строений литер А, А1 – 95,4%, нового строения б/литера – 97,2%. При этом все конструктивные элементы жилого дома завершены строительством, не закончено обустройство полов, отделочные работы и установка внутренних санитарно-технических и электрических устройств, что не приведет в дальнейшем к изменению основных технических параметров здания, отражаемых в техническом плане здания, необходимом для кадастрового учета объекта. 

Из указанных доказательств, а также доказательств, полученных ранее при рассмотрении гражданского дела № 2-1575/2018 по иску ФИО1 к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом о признании права на указанный жилой дом, оставленного судом без рассмотрения (заключения судебной экспертизы, актов обследования газопровода), приобщенных к материалам данного дела, оснований сомневаться в достоверности которых суд не усматривает, следует, что нарушений при реконструкции жилого дома порядка эксплуатации газопровода не допущено; нарушений правил использования земельного участка в границах проходящей по нему охранной зоны газораспределительной сети не усматривается.

Данные доказательства отвечают признакам допустимости и достоверности, выполнены специалистами, обладающими познаниями в соответствующих областях, и никем не оспариваются.

Правообладатель смежного земельного участка и домовладения по адресу: 

<

адрес>, ФИО5 не возражает против признания за истцом права собственности на реконструированный жилой дом.

Таким образом, учитывая, что жилой дом истца возведен им самовольно, без получения предусмотренного законом разрешения на его реконструкцию, однако его реконструкция не противоречит целевому использованию земельного участка, право на использование которого для индивидуального жилищного строительства у истца имеется; при реконструкции объекта не нарушены строительные и иные нормы и правила, влияющие на безопасность объекта капитального строительства; сохранение объекта недвижимости в измененных параметрах не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей, с учетом сложившихся границ жилой застройки, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о том, что реконструированный жилой дом истца может быть сохранен в измененном виде.

В соответствии с разъяснениями пункта 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, а также если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая изложенное и нормы ст.222 ГК РФ в действующей редакции, на самовольно реконструированный жилой дом следует признать за истцом право собственности.

Согласно п.31 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. Соответствующее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого имущества в измененных параметрах, а также осуществления государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации города Иванова удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на самовольно реконструированный жилой дом, с кадастровым номером №, площадью 147,4 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, сохранив его в реконструированном состоянии с характеристиками, отраженными в Техническом плане здания от 04.07.2018, выполненном кадастровым инженером ООО «Фурманов-Геоцен» ФИО6.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г.Иваново путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Судья Шолохова Е.В.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 13.05.2019