УИД № 

№ 2-3237/19

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

«18» июля 2019 года г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Качаевой Л.В.

при секретаре судебного заседания Авакян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ФИО1 к Администрации г. Таганрога, третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, «Благотворительный Фонд И.И. Саввиди», Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области о признании права собственности на гараж, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Таганрогский городской суд с иском к Администрации г. Таганрога, третье лицо: ФИО2 о признании права собственности на гараж.

В обоснование иска указано, что истец является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности жилого помещения № площадью 38,3 кв.м. в коммунальной квартире №, расположенной на 2-м этаже 2-х этажного дома литер «В», расположенного по адресу: 

<

адрес>

Истец указала, что своими силами и за свой счет построила гараж литер «Б» общей площадью 27,3 кв.м.

На обращение в Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Таганрога по вопросу узаконенения строения, ей было отказано.

Истец просит признать за ФИО1 право собственности на самовольно возведенное строение – гараж литер «Б», общей площадью 27,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В рамках рассмотрения спора к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены собственники жилых и нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> - ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, «Благотворительный Фонд И.И. Саввиди».

Также к участию в деле был привлечен Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области.

В судебном заседании ФИО1 не присутствует, о времени и месте рассмотрения спора извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя Заветную О.И., действующую на основании доверенности, которая требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель третьего лица «Благотворительный Фонд И.И. Саввиди» ФИО11, действующий на основании доверенности, требования иска просил оставить без удовлетворения, поскольку согласия на строительство от всех собственников дома не получено, объект возведен в нарушение федерального законодательства об объектах культурного наследия, объект построен в нарушении градостроительных норм.

Представитель ответчика Администрации г. Таганрога, третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, представитель Комитета по охране культурного наследия Ростовской области в судебном заседании не присутствуют, о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Судом установлено, что истец ФИО1 является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение № в коммунальной квартире № площадью 38,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> являются: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, «Благотворительный Фонд И.И. Саввиди».

Право собственности на указанные жилые и нежилые строения зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ростовской области.

Согласно сведений Росреестра по Ростовской области от 11.06.2019 года, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1675 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, имеет разрешенное использование для использования в целях эксплуатации муниципального многоквартирного дома. В соответствии с требованиями ст. 36 ЖК РФ, земельный участок находится в общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного дома.

Из представленной информации Комитета по архитектуре и градостроительства Администрации г. Таганрога от 05.07.2019 года следует, что указанный земельный участок находится в территориальной зоне Ж4, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог», утвержденные решение Городской Думы города Таганрога от 25.12.2012 года № 506.В отношении указанного земельного участка установлены обременения и ограничения в использовании земельного участка: зона регулирования застройки с режимом 3Г; охранная зона объектов культурного наследия с режимом 1Г; Б. дом 

<

данные изъяты>; зона охраняемого природного ландшафта; территория объекта культурного наследия; водоохранная зона Таганрогского залива; приаэродромная территория аэродрома «Таганрог-Южный»; приаэродромная территория аэродрома «Таганрог-Центральный».

Из отзыва представителя «Благотворительный Фонд И.И. Саввиди» судом установлено, что в соответствии с Постановлением Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области № от 14.06.2019 года, два здания, расположенные по адресу: 

<

адрес> являются объектом культурного наследия «мемориальное здание. Б. дом 

<

данные изъяты> где родилась и жила 

<

данные изъяты>», а также определены границы территории объекта культурного наследия. 

На указанном земельном участке ФИО1 за собственные средства и своими силами возведено капитальное строение вспомогательного назначения – гараж литер «Б», площадью 21,5 кв.м., год постройки 2002, который заинвентаризирован МУП «БТИ», согласно технического паспорта от 01.03.2019 года (л.д. 7-15). 

В силу положений пункта 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для возведения капитальных строений на участке, влекущего за собой использование придомовой территории, то есть общего имущества многоквартирного дома, в отсутствие которого нельзя признать пользование земельным участком в соответствие с требованиями закона.

Согласно протокола общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> от 23.03.2019 года следует, что согласие на узаконение гаража литер «Б» ФИО1 было получено от собственников квартир: № – ФИО3, № – ФИО12, № – ФИО13, № – ФИО9, № – ФИО10, № – ФИО14

Между тем, собственником квартиры № ФИО12 не является, по сведениям ЕГРН собственник ФИО5; собственником квартиры № ФИО14 не является, по сведениям ЕГРН собственником является ФИО7; собственником квартиры № ФИО13 не является, по сведениям ЕГРН собственником жилого помещения № кв. № является ФИО6.

Также согласия на легализацию гаража литер «Б» истцом ФИО1 не получено от собственников многоквартирного дома: ФИО4, ФИО8, «Благотворительный Фонд И.И. Саввиди».

Таким образом, истцом ФИО1 не соблюден порядок, установленный положениями ст.ст. 36, 44 ЖК РФ.

На основании п. 1 ст. 213 ГК РФ, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пп. 1 п. 1); из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (пп. 3 п. 1); в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (пп. 4 п. 1).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, признание судом принадлежности права конкретному лицу, служит основанием для разрешения возникших спорных ситуаций.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту регулируются законодательством о градостроительной деятельности.

Согласно подп. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

В соответствии с п. п. 1, 2, 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действующей на момент возникновения спорных правоотношений (до 03.08.2018 года), строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного - плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Согласно статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуются разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа, разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта. Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. 

Пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В ст. 222 ГК РФ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений (до 03.08.2018 года), закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Однако предусмотренная пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (в редакции до 03.08.2018 года) возможность признания судом права собственности на самовольную постройку сама по себе не является безусловным и достаточным основанием для удовлетворения соответствующего иска, поскольку это является исключительным способом защиты гражданских прав, который может применяться лишь при отсутствии возможности получить соответствующие разрешения на строительство в установленном законодательством порядке, а также в случае, когда в выдаче таких разрешений незаконно отказано.

Кроме того, из пункта 3 статьи 222 ГК РФ и пункта 26 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что до начала проведения работ по строительству объекта недвижимого имущества вспомогательного назначения (гаража) истец не обращалась за получением разрешения на строительство, поскольку согласно пункту 3 части 17 статьи 51 ГрК выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции до 03.08.2018 года) при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Статьей 5 раздела II Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Таганрог", утвержденных Решение Городской Думы г. Таганрога от 25.12.2012 N 506 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Таганрог" установлены ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Так, согласно п. 4 данной нормы, зоны охраны объектов культурного наследия регионального значения в исторической части города Таганрога, режим землепользования и градостроительства в границах указанных зон определены постановлением Администрации Ростовской области от 19.02.2008 N 66 "Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия исторической части города Таганрога".

Постановлением Администрации Ростовской области от 19.02.2008 N 66 "Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия исторической части г. Таганрога", утверждены границы зон охраны (охранной зоны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зоны охраняемого природного ландшафта) объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия исторической части г. Таганрога, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон.

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, находится на территории охранных зон культурного наследия с правовым режимом 1Г (первый Г) - режим охранных зон объектов культурного наследия и объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия с окружающими улицами, переулками и площадями.

Задачей данного режима является сохранение радиально-лучевой планировки улиц и площадей с исторически сложившимися параметрами, восстановление утраченных архитектурных доминант - объектов культурного наследия, сохранение периметрального характера застройки с комплексом мероприятий по реставрации и приспособления для современного использования объектов культурного наследия и зданий, обладающих признаками объектов культурного наследия, восстановление элементов благоустройства с исторической достоверностью.

Режимом 1Г предусматривается расчистка периметральной застройки от малоценных поздних зданий и сооружений, запрещение нового строительства и установка торговых павильонов, сохранение исторически ценной планировки в сложившихся красных линиях застройки, воссоздание утраченных архитектурных доминант с учетом сложившейся градостроительной ситуации, докомпоновка незавершенных архитектурных ансамблей площадей (торговые ряды), создание благоприятных условий для функциональной деятельности объектов культурного наследия, восстановление архитектурно-художественного облика объектов культурного наследия и объектов, обладающих их признаками (реставрация и ремонт), реконструкция инженерной подготовки и благоустройства территории в соответствии с общими требованиями режимов охранных зон.

Вместе с этим, в силу ч. 2 ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (в редакции до 03.08.2018 года), охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.

Также, согласно п. 9 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства от 12.09.2015 N 972, режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах охранной зоны, в том числе единой охранной зоны, устанавливаются с учетом следующих требований:

а) запрещение строительства объектов капитального строительства, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление (регенерацию) историко-градостроительной и (или) природной среды объекта культурного наследия (восстановление, воссоздание, восполнение частично или полностью утраченных элементов и (или) характеристик историко-градостроительной и (или) природной среды);

б) ограничение капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей, в том числе касающееся их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений, особенностей деталей и малых архитектурных форм;

в) ограничение хозяйственной деятельности, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, в том числе запрет или ограничение на размещение рекламы, вывесок, временных построек и объектов (автостоянок, киосков, навесов);

г) сохранение градостроительных (планировочных, типологических, масштабных) характеристик историко-градостроительной и природной среды, в том числе всех исторически ценных градоформирующих объектов;

д) обеспечение визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде, в том числе сохранение и восстановление сложившегося в природном ландшафте соотношения открытых и закрытых пространств;

е) соблюдение требований в области охраны окружающей среды, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении, а также сохранности охраняемого природного ландшафта;

ж) иные требования, необходимые для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении.

Анализ указанных норм права свидетельствует о том, что на территории данной охранной зоны с указанным правовым режимом строительство (реконструкция) объектов капитального строительства запрещено.

Соблюдение при проведении работ по строительству спорного объекта целевого назначения земельного участка, соответствия объекта строительным нормам и правилам, в соответствии с заключением специалиста ООО «БМК» от 22.05.2019 года, а также согласие собственников жилых и нежилых строений относительно признания за истцом права собственности на гараж, на правильность выводов суда не влияет, поскольку на территории охранной зоны с указанным правовым режимом строительство (реконструкция) объектов капитального строительства запрещено.

Отсутствие в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, указания на то, что его использование ограничено в связи с нахождением участка на территории охранных зон культурного наследия с правовым режимом 1Г (первый Г), не опровергает выводы суда о запрете строительства (реконструкции) на этом земельном участке по вышеизложенным основаниям. 

Оценив, представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, с учетом нахождения земельного участка на территории охранной зоны культурного наследия с правовым режимом 1Г, на котором запрещено строительство новых объектов, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании права собственности на гараж.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Администрации г. Таганрога, третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, «Благотворительный Фонд И.И. Саввиди», Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области о признании права собственности на гараж, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.

Председательствующий: /подпись/ Качаева Л.В. 

Решение в окончательной форме изготовлено 22.07.2019 года.