Дело № 3а-105/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Хабаровск 25 августа 2020 года

Хабаровский краевой суд 

в составе председательствующего судьи Унтевской Е.Л., 

при секретаре Безуглой Е.А. 

с участием административного истца ФИО1, 

представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Хабаровский краевой суд с административным иском о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 208 881 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.02.2014 в размере 15 553 279,26 руб. 

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 21.02.2014 определена в размере 67 646 111,85 руб.. Отчетом об оценке № 008(042)-2020 от 30.06.2020г., выполненным ООО «Аукцион27», рыночная стоимость земельного участка определена в размере 15 553 279,26 руб. Являясь плательщиком земельного налога, она в соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 и пунктом 2.1 статьи 52 Налогового кодекса РФ имеет право на перерасчет земельного налога в случае, если принятым решением суда будет изменена кадастровая стоимость земельного участка на основании установления его рыночной стоимости. Просит также восстановить процессуальный срок на обращение в суд с административным иском.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Корсаковского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. Администрация Корсаковского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя. 

В судебном заседании административный истец ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, указанным в административном исковом заявлении. 

Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО2 не возражал относительно удовлетворения административного иска.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 208 881 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажной застройки, поставлен на кадастровый учет 24.05.2013. Собственником земельного участка с 19.06.2013. является ФИО1. 

В соответствии с частями 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацами первым и шестым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 21.02.2014 определена в размере 67 646 111,85 руб. на основании постановления правительства Хабаровского края от 02.07.2014 № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края»; сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН внесены 22.10.2015. 

С 01.01.2019. применяется кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2016, в размере 25 305 933,15 руб. 

В соответствии с частью 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (часть 1 статьи 389, части 1, 2 статьи 390, абзацы первый и шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

ФИО1, являясь собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки земельного участка. 

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки). Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (статья 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено данным Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.

Из административного иска ФИО1 следует, что она желает произвести перерасчет земельного налога, исчисленного за 2017 и 2018 годы.

Статьей 391 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ, действующей с 03.08.2018) определено, что налоговая база земельного налога определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1). В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (часть 1.1).

Согласно части 2.1. статьи 52, части 1 статьи 78 Налогового кодекса РФ перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 (транспортный налог) и пунктах 1 и 2 статьи 15 (земельный налог и налог на имущество физических лиц) настоящего Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Сумма излишне уплаченного налога подлежит зачету в счет предстоящих платежей налогоплательщика по этому или иным налогам, погашения недоимки по иным налогам, задолженности по пеням и штрафам за налоговые правонарушения либо возврату налогоплательщику. Заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Часть 6 статьи 3 Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» определяет, что положения пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), устанавливающие порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.

Из приведенных положений закона следует, что кадастровая стоимость, измененная на основании решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятого после 1 января 2019 года, и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (Письмо ФНС России от 27.11.2018 № БС-4-21/22899@ «О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 01.01.2019»).

ФИО1 ранее не оспаривала кадастровую стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 21.02.2014. Право на обращение с заявлением о перерасчете сумм ранее исчисленного земельного налога ею не утрачено - прошло менее трех лет с даты, когда налог должен быть уплачен. Земельный налог за указанный период административным истцом не уплачен по настоящее время. 

Исходя из этих обстоятельств и учитывая положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд считает, что административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка, утвержденную постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 № 205-пр, и ставшую на день обращения с данным заявлением архивной, так как эта стоимость является для административного истца актуальной с учетом возможности обратиться в налоговый орган с заявлением о перерасчете начисленного земельного налога.

Рассматривая заявление ФИО1 о восстановлении установленного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ процессуального срока обращения в суд с настоящим административным иском, суд, принимая во внимание, что с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости прошло менее пяти лет, с учетом актуальности для административного истца архивной кадастровой стоимости и приведенных в обоснование заявления причин пропуска срока полагает, что данный срок пропущен по уважительным причинам и подлежит восстановлению. 

С целью определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком ООО «Аукцион27» по заказу ФИО1 произведена оценка объекта недвижимости и подготовлен отчет № 008(042)-2020 от 30.06.2020. 

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 21.02.2014, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, площадь, вид разрешенного использования; информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, дано кратное описание Хабаровского муниципального района и Корсаковского сельского поселения, проведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного его использования.

В соответствии с требованиями подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3 оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод прямого сравнения) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал открытые источники информации - официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, раздел «Мониторинг рынка недвижимости», раздел «Просмотр сделок и объектов»; официальный сайт КГКУ «Фонд имущества Хабаровского края», раздел «Календарь торгов», подраздел «Земельные участки»; специализированный сайт «FarPost.ru». 

Отбирая объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение, вид разрешенного использования. 

Оценщиком отобрано 4 объекта-аналога, относящихся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования ВРИ-2, находящихся в Хабаровском районе, и сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. 

Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены) представлено в отчете.

Различия в объектах-аналогах при расчете рыночной стоимости права собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода были устранены путем применения корректировок: «на дату сделки», «на масштаб (площадь)». Описание примененных корректировок представлены в отчете.

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в пределы доверительного интервала вошли скорректированные рыночные цены объектов-аналогов №№ 1, 2, 4, которые и были использованы оценщиком для дальнейшего расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 15 553 279,26 руб. 

Содержание отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований (оценщик ФИО3 имеет профессиональное образование в сфере «оценка стоимости предприятий (бизнеса)», прошла переподготовку и повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность», является членом Некоммерческого партнёрства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (в реестре с 20.10.2010 за № 0228), и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. 

Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет изложен четко и ясно, его содержание не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Вопреки доводам административного ответчика, различие в площади объектов-аналогов между собой и с объектом оценки было выровнено применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7. 

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка, заявленную административным истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. 

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Поскольку в соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, и основанием для таких изменений являются решения суда, принятые после 01.01.2019, то установленная судом кадастровая стоимость земельных участков действует с 22.10.2015 и до 01.01.2019 (даты применения вновь утвержденной кадастровой стоимости).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

административные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 208 881 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажной застройки, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 февраля 2014 года в размере 15 553 279 рублей 26 копеек, на период с 22 октября 2015 года и до 01 января 2019 года. 

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 06 июля 2020 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд. 

Судья Хабаровского краевого суда Е.Л. Унтевская

Решение в окончательной форме принято 27 августа 2020 года.