№ ***

№ ***)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 февраля 2024 года г. Железногорск

Железногорский городской суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Смирновой Е.В.,

при секретаре ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Комитету архитектуры и градостроительства Курской области о признании права собственности на нежилое здание в реконструированном состоянии,

у с т а н о в и л :

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, к к Комитету архитектуры и градостроительства Курской области о признании права собственности на нежилое здание в реконструированном состоянии, в обоснование которого указано, что истцы в соответствии с разрешением на строительство, выданным администрацией *** Курской области от **.**.**, в указанные сроки, построили нежилое здание – магазин товаров повседневного спроса с местоположением: Курская область, Железногорский р-он, с/с Кармановский, ***. **.**.** на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, объект был введен в эксплуатацию. Согласно технического паспорта, выданного Железногорским отделением Курского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» составленного по состоянию на **.**.**, общая площадь здания составляет 108,3 кв.м. Вышеуказанное нежилое здание принадлежит истцам на праве общей совместной собственности. Данное нежилое здание расположено на земельных участках с кадастровым номером: № ***, площадью 200 кв.м. и с кадастровым номером: № ***, площадью 400 кв.м., с местоположением: ***, Железногорский р-он, ***, с видом разрешенного использования – магазины, которые принадлежат истцам на праве собственности. В 2023г., являясь собственниками земельных участков, за счет собственных средств истцами были выполнены работы по реконструкции нежилого здания, принадлежащего им на праве общей совместной собственности. Реконструкция данного здания была выполнена с целью расширения общей площади, повышения комфортности, обеспечение санитарно-гигиенических и экологических требований. В следствии данной реконструкции, площадь спорного нежилого здания увеличилась. В результате проведенной реконструкции площадь нежилого здания увеличилась на 86,5 кв.м. и в настоящее время составляет 194,8 кв.м. Истцы обратились в ООО «Единый центр правовых и кадастровых услуг» для изготовления технического плана, связанного с выполнением кадастровых работ по изменению сведений в ЕГРН о площади, материале стен, годе завершения строительства и уточнении местоположения здания на земельном участке.

Согласно технического плана здания по результатам натурного обследования кадастрового инженера от **.**.** нежилое здание имеет следующие характеристики: площадь: 194,8 кв.м., количество этажей: 1, материал наружных стен здания: смешанные, кадастровые номера земельных участков, в пределах которых расположен объект: № ***. Также кадастровый инженер пояснил истцам, что подготовить технический план для обращения в Управление Росреестра по Курской области он не может, т.к. в соответствии с ч.8 ст.24 «О государственной регистрации недвижимости» сведения о здании указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком разрешения на строительство здания, проектной документации таких объектов недвижимости, а у истцов отсутствуют данные документы.

В иске ФИО1, ФИО2 просили признать за ними право общей совместной собственности на самовольно реконструированное нежилое здание с кадастровым номером: № ***, площадью 194,8 кв.м., год завершения строительства 2011, кадастровые номера земельных участков, в пределах которых расположен объект: № ***, с местоположением: Курская область, Железногорский р-он, с/с Кармановский, ***.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела.

Представитель Комитету архитектуры и градостроительства Курской области в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о месте и времени рассмотрения дела. В письменном отзыве указали, что истцам решением от **.**.** № *** было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта, в связи с отсутствием градостроительных планов земельных участков, разрешения на строительство (реконструкцию), актов о подключении построенного реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, технического плана объекта капитального строительства. Разрешение исковых требований оставлено на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Управление Росреестра по Курской области в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о месте и времени рассмотрения дела. Представлен письменный отзыв.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 218 ч. 1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу положений статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11 марта 1998 года N 8-П, определениях от 19 октября 2010 года N 1312-О-О, от 13 октября 2009 года N 1276-О-О, от 3 июля 2007 года N 595-О-П, от 25 марта 2004 года N 85-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частно-правовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 ГрК РФ).

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года), сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в статье 222 ГК РФ.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается на основании совокупности доказательств, применительно к особенностям конкретного дела.

Судом установлено и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № ***, площадью 200 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером № ***, площадью 400 кв.м., с местоположением: ***, Железногорский р-он, ***, с видом разрешенного использования – магазины, принадлежат истцам на праве собственности, что подтверждается выписками из ЕГРН об объекте недвижимости от 28.07.2023г.

Данный земельный участок расположен в территориальной зоне О1 – зона общественно-деловая, где одним из основных видов разрешенного использования земельных участков является – магазины, согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования «Кармановский сельсовет» *** Курской области, утвержденных решением представительного собрания *** № *** от **.**.**.

На данном земельном участке расположен объект капитального строительства - нежилое здание – магазин товаров повседневного спроса, с кадастровым номером № ***, с местоположением: Курская область, Железногорский р-он, с/с Кармановский, ***, который принадлежит истцам на праве общей совместной собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от **.**.**, о чём в Едином государственном реестре прав 16.03.2012г. сделана запись регистрации № ***.

Данный объект недвижимости на основании разрешения был введен в эксплуатацию **.**.**. 

Согласно технического паспорта, выданного Железногорским отделением Курского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» составленного по состоянию на **.**.**, общая площадь здания составляет 108,3 кв.м. 

Истцами выполнены работы по реконструкции данного нежилого здания, с целью расширения общей площади, повышения комфортности, обеспечение санитарно-гигиенических и экологических требований. 

ИП ФИО4 произвела техническое обследование нежилого помещения с кадастровым номером № ***, с местоположением: Курская область, Железногорский р-он, с/с Кармановский, ***.

Из вышеуказанного технического обследования следует, что в результате реконструкции были выполнены следующие работы: для увеличения площади торгового зала был выполнен демонтаж внутренней перегородки между помещениями 1 и 7; для устройства дверного проема был выполнен демонтаж оконного блока в помещении 7; закладке оконного проема в помещении 1; прорезке двух оконных проемов в помещениях 2 и 6; пристройке помещения 8. В результате проведенной реконструкции площадь нежилого здания увеличилась на 86,5 кв.м. и в настоящее время составляет 194,8 кв.м.

Также судом приняты во внимание выводы заключения специалиста ИП ФИО4 о том, что спорный объект размещен на правомочном земельном участке, объект соответствует виду разрешенного использования земельного участка и параметрам разрешенного строительства, соответствует нормам механической безопасности, пожарной безопасности, безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях, безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, безопасности для пользователей зданиями и сооружениями, энергетической эффективности здания и сооружений, безопасного уровня воздействия здания и сооружений на окружающую среду, объект соответствует техническим регламентам, санитарным, экологическим нормам в области безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью населения, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, его возможно сохранить в существующем виде.

Данные обстоятельства, имеют существенное значение для рассматриваемого спора, поскольку само по себе нарушение в части несоблюдения отдельных нормативных требований при реконструкции спорного объекта (отсутствие разрешения на реконструкцию, при том, что истцы обращались в уполномоченные органы за получением разрешения, а им было отказано), не является безусловным основанием к отказу в удовлетворении заявленного иска в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Тот факт, что истец не обжаловал отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства РФ, не является основанием для вывода о непринятии истцом надлежащих мер к легализации спорного объекта, как и не является безусловным основанием к отказу в сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии, поскольку в ином, кроме как судебном порядке, истец в настоящее время не имеет возможности ввести данный объект недвижимости в гражданский оборот, который к тому же соответствует иным градостроительным, строительным нормам и правилам, правилам противопожарной безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав иных лиц.

Ответчиком, третьим лицом е представлено доказательств, опровергающих предоставленное стороной истца техническое заключение специалиста, или свидетельствующих о том, что произведенная реконструкция нарушает чьи-либо права или создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Возможность сохранения самовольно реконструированного объекта недвижимости и признания на него права собственности обусловлена совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 ГК РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Данный правовой подход подтверждается правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 26 мая 2020 г. N 306-ЭС19-19642.

В рассматриваемом случае поведение истцов, которые произвели реконструкцию без включения объекта в Реестр объектов капитального строительства, не может быть признано недобросовестным.

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, имеющие правовое значение для разрешения иска, учитывая, что реконструкция объекта не противоречит требованиям ст. 7 ЗК РФ, ст. 37 ГрК РФ, целевое назначение земельного участка в данном случае не нарушено, объект не нарушает установленных градостроительных, строительных, противопожарных и иных правил и нормативов, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не влечет угрозы жизни и здоровью граждан, истцами предпринимались меры к легализации реконструированного строения в досудебном порядке, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Данное решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений сведений о нежилом здании с кадастровым номером № ***.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

иск ФИО1, ФИО2 к Комитету архитектуры и градостроительства Курской области о признании права собственности на нежилое здание в реконструированном состоянии, удовлетворить.

Признать за ФИО1 и ФИО2 право общей совместной собственности на самовольно реконструированное нежилое здание с кадастровым номером: № ***, площадью 194,8 кв.м., год завершения строительства 2011, кадастровые номера земельных участков, в пределах которых расположен объект: № ***, с местоположением: Курская область, Железногорский р-он, с/с Кармановский, ***.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений сведений о нежилом здании с кадастровым номером № ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий: Е.В. Смирнова