№ 3а-107/2024 

УИД 62OS0000-01-2023-000369-04

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 августа 2024 года 

г. Рязань 

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Никишиной Н.В.,

при секретаре Лебедевой Ю.А., 

с участием представителя административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Промресурс» к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО ГК «Промресурс» обратилось в суд с административным исковым заявлением к ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, мотивируя тем, что является собственником 

<

скрыто> с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес> Согласно выписке из ЕГРН, кадастровая стоимость данного 

<

скрыто> составляет 504 880 414,57 руб., что более чем в два раза превышает его рыночную стоимость в размере 208 871 000 руб. по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ, согласно отчету об оценке 

<

скрыто> и нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости в ГБУ РО «Центр ГКО», которое ДД.ММ.ГГГГ приняло решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости. С данным решением административный истец не согласен, считает, что в решении применены недействующие правовые акты, содержатся необъективные и ничем не подтвержденные суждения. В связи с чем просило суд признать решение ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ № незаконным и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., в размере 208 871 000 руб.

В ходе производства по делу судом в качестве административного соответчика привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, в качестве заинтересованных лиц – администрация г.Рязани, ППК «Роскадастр».

Представитель административного истца ООО ГК «Промресурс», заинтересованные лица: ППК «Роскадастр», администрация г.Рязани, будучи надлежаще извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представитель административного истца ФИО2, заинтересованное лицо - ППК «Роскадастр» просили рассмотреть дело в их отсутствие, о причинах неявки заинтересованного лица – администрации г.Рязани суду не известно.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) суд счел возможным рассмотреть данное административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Представитель административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1 в судебном заседании административные исковые требования не признала, считая оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» законным и обоснованным, указанную в экспертном заключении рыночную стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с учетом выводов дополнительной судебной экспертизы не оспаривала.

Суд, выслушав объяснения представителя административных ответчиков ФИО1, исследовав материалы дела, находит административный иск ООО ГК «Промресурс» подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

В частности, Федеральным законом от 31.07.2020 года N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016 года введена статья 22.1, устанавливающая новый порядок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения её в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями данной статьи, вступившей в законную силу 11 августа 2020 года, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть 1); решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

При этом частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 года (в ред. Федерального Закона от 19.12.2022 № 546-ФЗ) устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ - до 1 января 2026 года.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 года в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 года с даты, указанной в решении (в случае отсутствия решения - с 1 января 2026 года), в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 года в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, не применяются положения статьи 22 того же Федерального закона, предусматривающие порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года. 

На основании распоряжения Правительства Рязанской области от 13.11.2020 № 534-р на территории Рязанской области с 1 января 2021 года применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ, разъяснений, приведенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости вправе обратиться юридические лица и граждане, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если кадастровой стоимостью затронуты их права и обязанности.

Согласно положениям статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Из материалов дела следует и судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ ООО ГК «Промресурс» является собственником объекта недвижимости – 

<

скрыто> с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 01.06.2023 (л.д.л.д.61-64 том 1).

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2020 № 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" была утверждена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2020 в размере 504 880 414,57 руб., подлежащая применению с 01.01.2021. 

В дальнейшем кадастровая стоимость данного 

<

скрыто> неоднократно изменялась и была установлена в размере:

- 746 382 135, 70 руб. на основании Постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 02.10.2023 N 28-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Рязанской области" по состоянию на 01.01.2023, дата внесения сведений в ЕГРН – 14.11.2023, дата начала применения кадастровой стоимости - 01.01.2024, 

- 151 264 837, 30 руб. на основании акта ГБУ РО «Центр ГКО» от 15.01.2024 № АОКС-62/2024/000004 по состоянию на 01.01.2020, дата внесения сведений в ЕГРН 19.01.2024, дата начала применения кадастровой стоимости – 25.12.2023;

- 596 743 885, 88 руб. на основании акта ГБУ РО «Центр ГКО» от 19.03.2024 № АОКС-62/2024/000053 по состоянию на 01.01.2023, дата внесения сведений в ЕГРН – 21.03.2024, дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2024;

- 205 634 974, 44 руб. на основании акта ГБУ РО «Центр ГКО» от 27.05.2024 № АОКС-62/2024/000114 по состоянию на 01.01.2023, дата внесения сведений в ЕГРН – 29.05.2024, дата начала применения кадастровой стоимости – 15.05.2024.

Таким образом, ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения об оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости данного объекта являются архивными.

Согласно части 1 статьи 4 КАС РФ, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению этого права, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

В силу положений статьи 373 НК РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 375 НК РФ налоговая база для исчисления налога определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Из правовой позиции, изложенной в пунктах 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года, следует, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством. Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 15 ст. 378.2, п. 1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 15 статьи 378.2 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости, ставшей архивной, могут применяться для целей, установленных законодательством, в частности, затрагивать права и обязанности лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, за который налог исчисляется исходя из размера архивной кадастровой стоимости.

В силу пункта 3 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Административный истец ООО ГК «Промресурс», в период действия кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №, установленной Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2020 N 23-П, затрагивающей его права и обязанности как налогоплательщика, ДД.ММ.ГГГГ обратился в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере его рыночной стоимости - 208 871 044 руб., определенной в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном 

<

скрыто> по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ (заявление с отчетом поступило в ГБУ РО «Центр ГКО» ДД.ММ.ГГГГ

Решением ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ № ООО ГК «Промресурс» было отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости на основании отчета 

<

скрыто> № от ДД.ММ.ГГГГ

Проверяя законность и обоснованность вынесенного ГБУ РО «Центр ГКО» решения, оспоренного административным истцом в установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ трехмесячный срок, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 года, бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1), об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

Согласно разделу V решения ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ №, причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, явились: использование неполных и (или) недостоверных сведений (несопоставимость объектов-аналогов по своему функциональному назначению, физическому состоянию и площади, неполное исследование соответствующего сегмента рынка объекта оценки и пр.), расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости (не скорректирована стоимость объектов-аналогов, отличающихся от объекта оценки по своему функциональному назначению), нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (использование в расчете рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж характеристик, противоречащих тексту объявления в отношении объекта-аналога № 3 и неподтвержденных данных о физическом состоянии объектов-аналогов и состоянии их отделки), что является нарушением требований Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (ФСО № 7).

В отзыве ГБУ РО «Центр ГКО» на административный иск, поддержанном в судебном заседании представителем административных ответчиков ФИО1, также указано на несоответствие отчета, представленного ООО ГК «Промресурс», требованиям действующего законодательства, приведенным в оспариваемом административным истцом решении, в связи с чем для проверки доводов административных ответчиков в указанной части, а также для определения рыночной стоимости спорного объекта в случае несоответствия отчета, судом в соответствии со статьей 77 КАС РФ и разъяснениями Верховного Суда РФ, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО8

В соответствии с заключением эксперта ФИО8 № от ДД.ММ.ГГГГ отчет № ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный 

<

скрыто> не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки в частности, п.п.1.3 ФСО III, п.п. 9, 10 ФСО V, п.7.13 ФСО VI, п. 23в ФСО № 7, содержит ошибки, связанные с использованием неполных сведений, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, в том числе указанные в решении ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ №. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, приведенная в отчете об оценке, экспертом не подтверждена и по состоянию на дату проведения оценки – ДД.ММ.ГГГГ им определена в размере 400 005 000 руб.

Не согласившись с определенной экспертом величиной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, стороны принесли письменные замечания на заключение эксперта, при изучении которых эксперт пришел к выводу об обоснованности в части замечаний стороны административных ответчиков, влияющих на итоговый результат рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и несостоятельности доводов стороны административного истца, в том числе в связи с тем, что они не влияют на итоговый результат рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, о чем представил в суд письменные пояснения.

В письменных пояснениях, сопровождающихся подпиской об уголовной ответственности, предусмотренной ст.307 УК РФ, эксперт указал, что к объекту-аналогу под № 3 (расположенному по адресу: 

<

адрес> состоящему из металлоконструкций и сэндвич-панелей, следует применить корректировку на материал стен в размере 9 % и в результате дополнительных расчетов определил рыночную стоимость исследуемого объекта оценки в размере 405 936 000, 00 руб. 

В связи с неясностью и неполнотой экспертного заключения, в том числе в части полноты сравнения объектов-аналогов по всем ценообразующим факторам и применения к ним соответствующих корректировок, обоснованности подбора объектов-аналогов, информативности используемых экспертом сведений и в связи с дополнительными возражениями стороны административного истца судом по ходатайству сторон на основании части 1 статьи 83 КАС РФ была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, заключением которой № от ДД.ММ.ГГГГ выводы эксперта, изложенные в вышеуказанных письменных пояснениях, подтверждены.

По заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы, подготовленной 

<

скрыто> № от ДД.ММ.ГГГГ, экспертом определена окончательная рыночная стоимость здания с кадастровым номером № в размере 405 936 000 руб.

Заключение основной судебной оценочной экспертизы в части наличия в отчете об оценке ошибок, повлиявших на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, и его несоответствия стандартам оценки в ходе рассмотрения дела участниками процесса не оспаривалось и в установленном порядке не опровергнуто никакими иными доказательствами. Оно соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробный анализ проведенного исследования и его результат, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, не противоречит действующему законодательству об оценочной деятельности. 

Перечисленные в данном экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении досудебного отчета, были отражены в оспариваемом решении ГБУ РО «Центр ГКО».

Эксперт ФИО8 является незаинтересованным по делу лицом, имеет необходимую квалификацию, длительный стаж экспертной работы по специальности, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

При таком положении суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, полагает, что у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости принадлежащего ООО ГК «Промресурс» объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного 

<

скрыто>

Исходя из содержания статьи 227 КАС РФ, для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, содержит необходимые реквизиты, принято уполномоченным на то органом, с соблюдением порядка и срока его принятия, подписано директором бюджетного учреждения и кадастровым инженером.

В связи с чем административный иск в части признания незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ № является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Таким образом, положенный в основу административных исковых требований отчет 

<

скрыто> № от ДД.ММ.ГГГГ обоснованность заявленных требований не подтверждает и не может быть принят во внимание судом как доказательство, достоверно отражающее рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

В то же время суд считает возможным установить кадастровую стоимость принадлежащего ООО ГК «Промресурс» объекта недвижимости с кадастровым номером №, в размере рыночной стоимости, определенной заключением дополнительной судебной экспертизы, в размере 405 936 000 руб., определенном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, которая не превышает оспариваемую кадастровую стоимость, по следующим основаниям.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № эксперт ФИО8 руководствовался принципами, предусмотренными федеральными стандартами оценки, в заключении эксперта дана подробная характеристика объекту оценки с учетом локальных особенностей его расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость; при проведении оценки были использованы сопоставимые объекты-аналоги; корректировки экспертом приведены по всем значимым группам элементов сравнения с учетом всех замечаний сторон; расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта. 

Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с использованием сравнительного и доходного подходов к оценке, обоснован отказ от применения затратного подхода. В заключениях приведены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений. 

Определенная экспертом с учетом дополнительной судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость объекта оценки рассчитана при соблюдении требований законодательства об оценочной деятельности. На замечания сторон по проведённой судебной экспертизе в части определения рыночной стоимости объекта (относительно противоречивости ссылок на используемые источники, вывода эксперта о неккоректности определения оценщиком типа объекта применительно к аналогу № 3 (встроенное помещение по адресу: 

<

адрес> неприменения в используемых подходах корректировок на этажность, на площадь помещения, на материал стен, непроверяемости информации по объектам-аналогам, неполного анализа информации по объектам-аналогам, относительно подбора объектов-аналогов, не учета НДС и пр.) экспертом даны подробные исчерпывающие ответы, содержащиеся в заключении дополнительной судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ

В данном заключении экспертом, в частности, указано, что при проведении экспертизы он руководствовался Справочником Статриелт по состоянию на 01.04.2023, скриншоты из которого приведены в заключении основной судебной экспертизы, объект-аналог под № 3, используемый оценщиком, в расчетах эксперта не использовался как несопоставимый с объектом оценки, корректировка на этажность в данном случае не применима исходя из качественных характеристик объекта оценки, представляющего собой здание, корректировка к соответствующему объекту-аналогу – помещению на тип объекта уже применена, необходимости введения корректировки на этажность, предназначенную для помещений, которое не является объектом оценки, не имеется, применение поправки на площадь некорректно, т.к. это приведет к искажению удельной ставки арендной платы, а это, в свою очередь, к искажению результата в подходе.

Также экспертом со ссылкой на письмо ФНС России БС-21-4-21/21650 от 26.10.2017, письмо Минфина России № 03-05-04-01/67806 от 17.10.2017, определение Верховного Суда РФ № 5-КГ17-258 от 15.02.2017, указано, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей оспаривания результатов кадастровой стоимости НДС не учитывается и не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости. 

В силу пункта 25 ФСО N 7, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

По мнению суда, выбор аналогов и применение к ним соответствующих корректировок экспертом с учетом всех замечаний сторон произведено корректно, выводы сделаны исходя из особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В заключении дополнительной судебной экспертизы подробным образом описано, из чего исходил эксперт при выборе тех или иных аналогов, проанализированы предложения о продаже объектов-аналогов, по результатам которых экспертом сделаны обоснованные выводы о возможности либо невозможности их использования в расчетах. 

Выводы эксперта мотивированы, убедительны и соответствуют материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, им в полной мере проведено исследование рынка недвижимости, нарушений законодательства в области оценочной деятельности, в том числе стандартов по проведению оценки суд не усматривает, выводы экспертом сделаны с учетом имеющейся в распоряжении эксперта информации, обладающей принципами относимости, допустимости, достоверности, достаточности и отвечающей критериям проверяемости. 

Каких – либо мотивированных возражений относительно заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы от участвующих в деле лиц не поступило. Доказательств, опровергающих определенный экспертом итоговый результат рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено.

Таким образом, оценивая заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно достоверно отражает итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № и может быть положено в основу решения суда.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона N 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)).

Согласно статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой в числе прочего вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Датой подачи в ГБУ Рязанской области «Центр ГКО» ООО ГК «Промресурс» заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 КАС РФ одной из задач административного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Согласно части 1 статьи 178 КАС РФ, суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям.

Учитывая изложенное и поскольку разрешение судом заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, срок обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленный частью 7 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016, административным истцом не пропущен, а имеющееся расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной в заключении дополнительной судебной экспертизы, нарушает права административного истца, как налогоплательщика на справедливое налогообложение (пункт 3 статьи 3 НК РФ), суд полагает возможным частичное удовлетворение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в ином размере, чем указано в отчете об оценке, а именно в размере рыночной стоимости данного объекта на основании дополнительного экспертного исследования, то есть 405 936 000 руб., по состоянию на дату проведения оценки 

<

скрыто> - ДД.ММ.ГГГГ

Оснований для установления кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости - 208 871 000 руб., определенной в отчете 

<

скрыто> № от ДД.ММ.ГГГГ, как просит сторона административного истца, не имеется.

Как отмечено выше, оспариваемая кадастровая стоимость здания с кадастровым номером №, определенная на основании постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2020 № 23-П, действовала до 25.12.2023, на основании акта ГБУ РО «Центр ГКО» № АОКС-62/2024/000004 была снижена до 151 264 837, 3 руб. и применялась до 01.01.2024, после чего вновь была изменена и с 15.05.2024 действует новая кадастровая стоимость, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости.

Из разъяснений, приведенных Верховным Судом Российской Федерации в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума № 28 от 30.06.2015, следует, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Таким образом, сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, установленные настоящим решением, могут применяться по 24 декабря 2023 года включительно.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Промресурс» к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – 

<

скрыто> с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 405 936 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

В удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Промресурс» к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости в ином размере рыночной стоимости - отказать.

Считать датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Промресурс» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № – ДД.ММ.ГГГГ

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 24 декабря 2023 года включительно.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В.Никишина

Мотивированное решение изготовлено 23 августа 2024 года.