Дело № 2-1531/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июля 2018 г. г. Миасс Челябинской области 

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Алферова И.А.

при секретаре судебного заседания Прокофьевой А.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Миасского городского округа об обязании заключить договор аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Миасского городского округа о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, площадью ... кв.м, расположенного по адресу: г. Миасс, в районе ул. Полевая для завершения строительства сроком на 3 года.

В обоснование заявленного иска ФИО1 указал, что на основании постановления Главы Администрации Миасского городского округа НОМЕР от ДАТА между ним и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА, в соответствии с которым истцу был предоставлен во временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР, площадью ... кв.м, расположенный по адресу: г. Миасс, в районе ул. Полевая для проектирования и строительства спортивного здания – школы мотоспорта с ремонтным блоком на срок до ДАТА. Истец подготовил проект строительства школы мотоспорта с ремонтным блоком, согласовал с Управлением архитектуры и строительства Миасского городского округа, ДАТА получил разрешение на строительство, после чего приступил к строительству объекта, на момент окончания срока действия договора аренды земельного участка был возведен объект незавершенного строительства со степенью готовности 60%. ДАТА истец зарегистрировал право собственности на указанный объект незавершенного строительства. ДАТА истец обращался к ответчику с заявлением, в котором просил заключить договор аренды земельный участок на новый срок для завершения строительства. Письмом НОМЕР от ДАТА ответчику отказано в удовлетворении его требований о заключении договора аренды на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Истец ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований. 

Представитель истца адвокат Самойлов А.О., действующий на основании ордера (л.д. 61 том 1), в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования. 

Представитель Администрации Миасского городского округа ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, представила письменные возражения по иску (л.д. 58-60 том 1).

Заслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Судом при рассмотрении спора установлено, что ДАТА главой администрации МГО издано постановление НОМЕР, в соответствии с которым утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории Миасского городского округа площадью ... кв.м в составе земель населенных пунктов для проектирования и строительства спортивного здания – школы мотоспорта с ремонтным блоком в районе ул. Полевая в г. Миассе, утвержден акт от ДАТА о выборе земельного участка, ФИО1 разрешено проектирование спортивного здания- школы мотоспорта с ремонтным блоком, на истца возложена обязанность обеспечить постановку вышеназванного земельного участка на государственный кадастровый учет, получить в Управлении архитектуры и градостроительства архитектурно-планировочное задание на проектирование спортивного здания и представить проект на согласование. 

ДАТА кадастровым инженером ФИО2 составлен межевой план (л.д. 42-50 том 1).

ДАТА на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок, площадью ... кв.м, расположенный по адресу: г. Миасс, в районе ул. Полевая, присвоен кадастровый номер НОМЕР (л.д. 34 том 1).

ДАТА между сторонами заключен договор аренды земельного участка для строительства НОМЕР, в соответствии с которым ФИО1 предоставлен указанный земельный участок в аренду на срок с ДАТА до ДАТА для проектирования и строительства спортивного здания – школы мотоспорта с ремонтным блоком (л.д. 7-10, 133-140 том 1). Спорный земельный участок передан ответчиком по акту приема-передачи от ДАТА (л.д. 33 том 1).

В соответствии с выписками из ЕГРН (л.д. 158-161 том 1) право аренды ФИО1 на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке ДАТА. 

Согласно положениям пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Названными нормами права закреплено исключительное право собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на его предоставление в аренду.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (далее по тексту - Перечень) установлен Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".

В соответствии с п. 33 указанного перечня предусмотрено, право для подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду по вышеуказанному основанию принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности заявитель должен представить сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Из правовой позиции, изложенной абз. 5 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Как следует из материалов дела договор аренды земельного участка для строительства НОМЕР от ДАТА не был расторгнут с истцом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представленные сторонами доказательства свидетельствуют о том, что третьи лица исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладают.

При исследовании обстоятельств наличия на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства судом установлено следующее.

ДАТА Управлением архитектуры и градостроительства Администрации МГО утверждено архитектурно-планировочное задание на разработку проекта строительства спортивного здания – школы мотоспорта с ремонтным блоком в г. Миассе (л.д. 191-204 том 1), которое было вручено истцу ДАТА. 

ДАТА ООО «Версия» разработана проектная документация ..., ... «Спортивное здание – школа мотоспорта (первый этап) с ремонтным блоком (второй этап) (л.д. 171-184 том 1 и л.д. 62-111 том 1).

После утверждения Администрацией Миасского городского округа проектной документации, ДАТА истцу было выдано разрешение на строительство НОМЕР, согласно которому ФИО1 разрешено строительство объекта спортивного здания – школы мотоспорта (первый этап) в соответствии с проектной документацией ..., ... на арендованном земельном участке в срок до ДАТА. 

При этом установленный срок строительства школы мотоспорта превышает срок действия договора аренды земельного участка. 

Из пояснений истца, представителя истца, счетов-фактур, накладных, товарных и кассовых чеков (л.д. 242-250 том 1, 1-3 том 2), фотоматериалов, показаний свидетелей ФИО3 и ФИО4, согласующихся между собой, не опровергнутых представителем ответчика, следует, что после получения разрешения на строительство в установленном законом порядке ФИО1 приступил к строительству на арендованном земельном участке спортивного здания – школы мотоспорта (первый этап). На момент истечения срока действия договора аренды земельного участка (23 сентября 2017 года) земельный участок был огорожен профнастилом, осуществлены очистка и выравнивание участка, на земельном участке был возведен объект незавершенного строительства, состоящий из фундамента, стен, установлены окна и двери, все внутридомовые инженерные системы, установлен каркас для покрытия крыши. 

В ходе рассмотрения дела по существу судом на обсуждение сторон был поставлен вопрос о проведении по делу судебной экспертизы. 

Стороны отказались от проведения по делу судебной экспертизы. При этом представитель ответчика суду пояснила, что не оспаривает обстоятельства того, что на арендованном земельном участке на момент истечения срока действия аренды имелся объект незавершенного строительства, возведенный истцом в соответствии с проектной документацией. 

Как следует из материалов дела ДАТА кадастровым инженером ФИО5 составлен технический плат объекта незавершенного строительства (л.д. 205-240 том 1), в соответствии с которым объект незавершенного строительства Спортивное здание – школа мотоспорта (1 этап), площадью ... кв.м, имеет степень готовности 60%.

ДАТА в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства Спортивное здание – школа мотоспорта (1 этап), площадью ... кв.м, кадастровый номер НОМЕР, расположенный на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР по адресу: г. Миасс, в районе ул. Полевая, степень готовности 60%.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что доказательствами по делу достоверно подтверждается факт нахождения на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства. 

Из реестрового дела (л.д. 25- 36 том 1) следует, что ДАТА Миасский отдел Управления Росреестра по Челябинской области запрашивал у Администрации Миасского городского округа сведения о пролонгации договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА.

В письме от ДАТА заместитель начальника управления по имуществу и земельным отношениям ФИО6 предоставил государственному регистратору сведения о том, что ФИО1 за пролонгацией договора аренды земельного не обращался, в соответствии с п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка для строительства НОМЕР от ДАТА возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (л.д. 36).

Платежными документами (л.д. 113-123, 154, 155, 163 том 1) подтверждаются обстоятельства того, что истец надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды в части внесения арендной платы за земельный участок.

Требования об освобождении арендованного земельного участка в связи с истечением срока действия договора аренды Администрацией МГО в адрес истца не направлялись. 

Таким образом, в ДАТА ответчик выразил свою позицию о пролонгации договора аренды земельного участка. Между тем, по результатам рассмотрения заявления ФИО1 от ДАТА о продлении договора аренды земельного участка (л.д. 146 том 1), ответчик проведя обследование земельного участка и установив ДАТА обстоятельства нахождения объекта незавершенного строительства и использования участка по целевому назначению (л.д. 5-7 том 2) письмом НОМЕР от ДАТА отказал ФИО1 в удовлетворении заявления.

Позиция ответчика в части предоставления разрешения на строительство объекта (первого этапа) на срок до ДАТА и сообщения государственному регистратору сведений о пролонгации договора аренды на неопределенный срок противоречит его позиции в части отказа в удовлетворении заявления от ДАТА. 

Совокупность вышеприведенных обстоятельств свидетельствует о том, что ФИО1 как арендатор земельного участка действовал разумно и добросовестно, последовательно, в установленном законом порядке совершал действия по проектированию и строительству спортивного здания на арендованном земельном участке. Несвоевременность обращения к ответчику за предоставлением в аренду земельного участка на новый срок обусловлено иными сроками действия разрешения на строительство и намерением истца окончить строительство объекта (первого этапа) в установленные сроки. 

При указанной совокупности обстоятельств суд приходит к выводу о наличии оснований для предоставления ФИО1 земельного участка в аренду на три года для завершения строительства в соответствии с требованиям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Миасского городского округа об обязании заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на администрацию Миасского городского округа обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером НОМЕР, площадью 1050 кв.м., находящегося по адресу: Челябинская область, г.Миасс, в районе ул. Полевая для строительства спортивного здания – школы мотоспорта с ремонтным блоком на срок 3 года.

Настоящее решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца путём подачи жалобы через Миасский городской суд.

Председательствующий: