РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Торжок 05 марта 2021 года

Торжокский межрайонный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Нестеренко Р.Н., 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

с участием представителя истца ФИО2, действующей на основании доверенности, представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к администрации муниципального образования город Торжок о признании права собственности на реконструированное административно-управленческое нежилое здание,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город Торжок с указанными требованиями. В обоснование иска указал, что является собственником нежилого зданияДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ. Здание приобретено как объект незавершенного строительства с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ со степенью готовности объекта 55 % на основании договора ипотеки от 13.03.2014. Ипотека выплачена в полном объеме, обременение погашено. Земельный участок, на котором расположено здание, находится в аренде истца на основании договора от 21.08.2013 № 043/13 с разрешенным использованием «деловое управление» (в редакции дополнительного соглашения от 25.08.2020). 

После покупки нежилое здание реконструировано за счет собственных средств и имеет площадь ДД.ММ.ГГГГ кв.м. Перед началом реконструкции истец обращался в администрацию муниципального образования город Торжок, собирал документы, но не получил вовремя разрешение на реконструкцию. После реконструкции обратился за получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, однако 11.02.2020 получил письменный отказ. 

Согласно заключению технического обследования, выполненного ДД.ММ.ГГГГ, после реконструкции размещение здания обеспечивает безопасность смежных земельных участков. По совокупности признаков состояние конструкций фундаментов, стен, перекрытий и крыши здания характеризуется как работоспособное, обеспечивает прочность, устойчивость и надежность от эксплуатационных постоянных и временных нагрузок, не угрожает жизни и здоровью людей. Здание подключено к электрическим сетям, распределительным сетям газопровода, водопровода и канализации, оборудовано внутренним водопроводом и канализацией, водяным отоплением и горячим водоснабжением, вентиляцией помещения с естественным побуждением, электроосвещением и электророзетками, противопожарным инвентарем.

Ссылаясь на ст. 35 Конституции Российской Федерации, ст. 209, 222, 304, 305, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации просит признать право собственности на реконструированное административно-управленческое нежилое здание с кадастровым номером 69:47:0130307:54, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 588,6 кв.м.

Истец Школьный И.Ф. в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представитель истца ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, указанным в иске, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 не возражала относительно удовлетворения исковых требований.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Школьный И.Ф. является собственником нежилого здания - объекта незавершенного строительства, со степенью готовности объекта 55 %, проектируемое значение площади ДД.ММ.ГГГГ кв.м., с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресуДД.ММ.ГГГГ. Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской от 02.11.2020. Обременения права не зарегистрированы.

На основании договора аренды от 21.08.2013 № 043/13 Комитет по управлению имуществом г. Торжка предоставил в аренду ФИО4 на срок до 01.08.2023 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., расположенный по адресу ДД.ММ.ГГГГ в границах, указанных в кадастровом паспорте. Участок предоставлен арендатору под незавершенную строительством нежилую пристройку (т. 1, л.д. 23 - 30).

Дополнительным соглашением от 25.08.2020 к указанному договору аренды вид разрешенного использования земельного участка изменен на «деловое управление» (т. 1, л.д. 67 - 68). Сведения о виде разрешенного использования внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской от 04.09.2020 (т. 1, л.д. 146 - 148).

В 2012 году истцом получен градостроительный план земельного участка № RU 69305000-054 от 20.11.2012 (т. 1, л.д. 73 - 80).

С 2013 года истцом производилась реконструкция спорного объекта под административно-управленческое здание. Разрешение на строительство при этом истцом не оформлялось. Согласно техническому плану здания, составленному 13.11.2019, площадь здания после реконструкции составила ДД.ММ.ГГГГ кв.м. (т. 1, л.д. 82 - 83). Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Таким образом, в результате произведенных истцом в отношении принадлежащего ему незаконченного строительством объекта недвижимого имущества работ, произошло изменение параметров объекта капитального строительства.

Согласно заключению, выполненному ДД.ММ.ГГГГ после реконструкции результаты технического обследования спорного объекта свидетельствуют об удовлетворительном состоянии здания в целом. По совокупности признаков состояние конструкций фундаментов, стен, перекрытий и крыши здания характеризуется как работоспособное, обеспечивает прочность, устойчивость и надежность от эксплуатационных постоянных и временных нагрузок, не угрожает жизни и здоровью людей. Расположение отведенного земельного участка и размещение на нем здания обеспечивают безопасность смежных земельных участков и строений. (т. 1, л.д. 87 - 112).

Письмом от 11.02.2020 № 01-34/62 администрации муниципального образования город Торжок отказала ФИО4 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку разрешение на строительство до начала проведения работ по реконструкции административно-офисного здания истцом не оформлялось. 

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов является реконструкцией. Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, установленных в соответствии с п. 2 ст. 51 ГрК РФ.

Таким образом, с учетом указанной правовой нормы и произведенных истцом в нежилом задании строительных работ, суд приходит к выводу, что истцом произведена реконструкция объекта капитального строительства.

По смыслу положений ст. 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и изложенных в иске сведений, разрешение на строительство истцом в установленном порядке в органах местного самоуправления получено не было.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

На основании ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо в том числе разрешение на строительство.

Как установлено судом, указанный документ у истца отсутствует и до начала производства работ по реконструкции объекта недвижимости получен им не был.

Отсутствие разрешения на строительство не позволяет истцу ввести в эксплуатацию созданный в результате реконструкции новый объект недвижимости, а отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не позволяет ему зарегистрировать свое право на измененный объект капитального строительства в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1). 

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Поскольку истцом в отношении принадлежащего ему нежилого здания фактически произведены работы по реконструкции объекта без получения в органах местного самоуправления соответствующего разрешения на строительство, суд приходит к выводу, что административно-управленческое нежилое здание с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ отвечает признакам самовольной постройки. 

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно абзацу 2 пункта 3.2 ст. 222 ГК РФ лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, выполненной экспертом ДД.ММ.ГГГГ административно-управленческое нежилое здание с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, имеет общую площадь ДД.ММ.ГГГГ кв.м., в том числе полезную – ДД.ММ.ГГГГ кв.м. Нарушений действующих и обязательных к применению градостроительных норм и правил, СНИП, САНПИН, правил пожарной безопасности, технических регламентов, нормативных документов по планировке территории, правил землепользования и застройки при проведении реконструкции административно-управленческого нежилого здания с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ расположенного по адресуДД.ММ.ГГГГ не допущено. Административно-управленческое нежилое здание угрозу жизни и безопасности граждан не создает, произведенная реконструкция права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает.

Не доверять данному заключению у суда оснований не имеется, эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, квалификация эксперта сомнений не вызывает, доказательства заинтересованности его в исходе дела отсутствуют. 

Выводы судебной экспертизы согласуются с иными материалами дела, в том числе с выводами, указанными в заключении ДД.ММ.ГГГГ

Реконструированное истцом нежилое здание расположено на предоставленном ему в аренду земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., по адресу ДД.ММ.ГГГГ имеющем вид разрешенного использования «деловое управление».

На основании п. 1 ст. 41 и пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешенного использования «деловое управление» (код 4.1) предусматривает размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

В заключении судебной экспертизы указано, что размещение здания соответствует градостроительным регламентам.

Таким образом право аренды земельного участка, категория и вид разрешенного использования допускают осуществление истцом строительства нежилых строений.

С учетом вышеизложенного, в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 222 ГК РФ, единственным препятствием для оформления прав истца на созданный в результате реконструкции объект недвижимости является отсутствие разрешения на производство выполненных работ. 

Вместе с тем факт отсутствия разрешения на производство реконструкции объекта капитального строительства не является причиной возникновения угрозы жизни и здоровью граждан со стороны реконструированного объекта и данное нарушение не относится к существенным нарушениям, влияющим на безопасность зданий и сооружений.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, когда суд установит, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. 

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 25 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. В связи с этим, надлежащим ответчиком по указанному спору является орган местного самоуправления муниципального образования город Торжок, а именно администрация муниципального образования город Торжок.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание, что сохранение самовольной постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также зданиям, строениям, сооружениям и третьим лицам, а также при проведении работ по реконструкции соблюдены установленные градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические и иные правила и нормативы при самовольной реконструкции, суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования о признании за ФИО4 права собственности на созданный в результате самовольной реконструкции объект недвижимости. 

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО4 к администрации муниципального образования город Торжок удовлетворить полностью.

Признать за ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем ДД.ММ.ГГГГ право собственности на реконструированное административно-управленческое нежилое здание с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, расположенное по адресуДД.ММ.ГГГГ площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Торжокский межрайонный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий подпись Р.Н. Нестеренко

Решение принято в окончательной форме 15.03.2021.

Судья подпись Р.Н. Нестеренко

Копия верна. Подлинник хранится в деле № 2-10/2021 (УИД 69RS0032-01-2020-002074-26) в Торжокском межрайонном суде Тверской области.

Решение не вступило в законную силу

1версия для печати