РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 июля 2020 года г.Мытищи Московской области

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

судьи Наумовой С.Ю.,

при секретаре Жмак Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2, ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО5 «ФИО5» о признании права собственности на квартиру по предварительному договору,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО4, ФИО9 обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО5 «ФИО5» о признании права собственности на 

<

адрес>, площадью 61,3 кв.м., кадастровый номером №, расположенную по адресу: 141033, 

<

адрес>.

В обоснование в своих требований истцы указали, что 24.10.2018г. между ФИО4, ФИО3 и ответчиком ООО «ФИО5 «ФИО5» был заключён предварительный договор № ПР-18-7-8/400, по условиям которого, стороны обязуются подписать основной договор и подать все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности, в котором также были определены все существенные условия и характеристики подлежащего передачи спорной квартиры. 

В соответствии с п.2.1.2. указанного договора, цена квартиры составляет 3 950 000 руб., которые истцами были своевременно оплачены. В соответствии с п.2.2. договора, стороны обязуются подписать основной договор и подать все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности в течение 90 дней, исчисляемых от даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на квартиру. При этом, обязательства продавца подписать основной договор и передать в собственность покупателя квартиру возникают после государственной регистрации права собственности продавца на квартиру. Не позднее 10 дней, исчисляемых от даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, продавец обязан известить покупателя о такой регистрации. 

Согласно п.2.3. договора, ориентировочный срок государственной регистрации права собственности продавца на квартиру определён не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

На основании Разрешения на ввод в эксплуатацию № RU№ от 28.12.2017г. дом, в котором находится спорная квартира, введён в эксплуатацию, но не поставлен на государственный кадастровый учёт.

Согласно акту приёма-передачи квартиры от 26.10.2018г., ответчик передал, а истцы приняли во временное пользование спорную квартиру, с обязательством заключения истцами договоров на обслуживание соответствующей квартиры и предоставление коммунальных услуг. С момента передачи квартиры истцы производят оплату предоставляемых коммунальных услуг. 

По настоящее время ответчик уклоняется от регистрации права собственности на своё имя, чем нарушает приятые на себя обязательства. В связи с уклонением ответчика от регистрации права собственности на своё имя и подписания основного договора, истцы просят суд признать за ними право собственности на 

<

адрес>, площадью 61,3 кв.м., кадастровый номером №, расположенную по адресу: 141033, 

<

адрес>.

В судебное заседание истцы ФИО4 и ФИО9 не явились, их представитель по доверенности ФИО4, явился, заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объёме по основаниям, изложенным в иске. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что срок заключения основного договора ещё не наступил, также поддержала доводы, изложенные в отзыве на иск, просила в иске отказать.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Судом установлено, что между истцами и ответчиком 24.10.2018г. заключён предварительный договор № ПР-18-7-8/400 о заключении в будущем договора купли - продажи 

<

адрес>, расположенной по адресу: 141033, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

В соответствии с п.2.2. договора, стороны обязуются подписать основной договор и подать все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности в течение 90 дней, исчисляемых от даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на квартиру, согласно п.2.3. договора, ориентировочный срок государственной регистрации права собственности продавца на квартиру определен не позднее 30.11.2018г. 

Истцы надлежащим образом исполнили принятые на себя обязательства по договору, а именно, своевременно оплатили денежную сумму в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли - продажи квартиры в размере 3 950 000 руб., что подтверждается квитанцией ПАО СБЕРБАНК (л.д. 18-19) и не оспаривается ответчиком.

Как усматривается из материалов дела, 26.10.2018г. между сторонами было заключён и подписан акт приёма-передачи квартиры в пользование без права перехода права собственности, с обязательством заключения истцами договоров с ресурсоснабжающими организациями на обслуживание соответствующей квартиры и предоставление коммунальных услуг. Так, между истцами и ООО «Домэлком» заключён соответствующий договор, согласно представленного акта сверки взаимных расчётов за период с октября 2018г. по январь 2020г. задолженностей по оплате жилищных и коммунальных услуг у истцов нет. 

Многоквартирный дом, в котором расположено спорное жилое помещение, введён в эксплуатацию, объект недвижимости постановлен на кадастровый учёт, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.11.2019г., согласно которой спорной 

<

адрес>.12.2018г. присвоен кадастровой №, квартира имеет следующие характеристики: площадь 61,3 кв.м., адрес: Россия, 

<

адрес>, городской округ Мытищи, 

<

адрес>, назначение: жилое помещение, наименование: жилое помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машиноместо - этаж №, вид жилого помещения – квартира, сведения о правах отсутствуют (л.д.50-54). До настоящего времени ООО «ФИО5 «ФИО5» от заключения основного договора купли-продажи уклоняется. 

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п.1 ст.218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу положений ст.219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст.58 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст.456 ГК РФ, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю её принадлежности, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. ��������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�???????????????????????????????????????�??????????�??????????�???????�??????????�?????????????????????????????????????�????????? ? ??�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?����������?�?????????d?�?????????d?�????$??????????d?�??$????????d?�??$????????d??�?�?�?������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������Є???�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�

Согласно п.1 ст.429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе, обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой ст.431 Гражданского кодекса РФ не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учётом изложенного, суду независимо от наименования договора необходимо установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную её часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст.429 Гражданского кодекса РФ к такому договору не применяются.

Поскольку Предварительным договором №ПР-18-7-8/400 от 24.10.2018г., хотя и поименованным Предварительным договором, определён Предмет будущего Основного договора (п. 2.1.1), предусмотрена обязанность истцов в полном объёме до заключения в будущем Основного договора купли-продажи внести полную сумму стоимости Квартиры (п. 3.2), Договор от 24.10.2018г. не является Предварительным договором по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса РФ и рассматривается судом в качестве Основного договора.

В силу ч.6 ст.1 Федерального Закона № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016г.) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017г.) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу п.5 ч.2 ст.14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст.12 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли - продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом, требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Признавая факт уклонения ответчика от заключения основного договора купли – продажи квартиры и регистрации права на имущество доказанным, принимая во внимание, что обязательства по оплате договора истцами исполнены в полном объёме, фактически квартира ответчиком истцам передана, что подтверждается актом приёма – передачи, с указанного момента истцы владеют спорной квартирой как собственники, полностью несут бремя содержания имущества квартиры, а именно оплачивают коммунальные платежи, суд считает необходимым исковые требования о признании права собственности удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО5 «ФИО5», о признании права собственности на квартиру по предварительному договору - удовлетворить. 

Признать за ФИО4, ФИО3 право собственности на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером № площадью 61,3 кв.м., расположенную по адресу: Россия, 

<

адрес>.

Решение суда быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Мытищинский городской суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Ю. Наумова