Дело № 2-1157/19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Сальск 25.09.2019

Сальский городской суд Ростовской области

в составе: 

Председательствующего судьи Масловой Н.Г.,

С участием представителя истца по ордеру адвоката Рыбина С.Н.,

при секретаре Димитровой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежной суммы в счет неосновательного обогащения, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о взыскании задатка по договору купли-продажи недвижимости, указывая, что 10.04.2019 года между нею и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по которому продавцы обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи жилого дома с ? долей земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В счет задатка истцом было передано ответчикам 50 000 рублей.

Указывая, что в оговоренный срок основной договор купли-продажи не был зарегистрирован, так как продавцы фактически отказались от исполнения условий предварительного договора, ссылаясь на ст. 309, 380 ГК РФ, истец просила взыскать с ответчиков переданный им задаток в двойном размере, а именно в сумме 100 000 рублей.

В настоящем судебном заседании истец исковые требования уточнила, ссылаясь на п. 6 ст. 429, ст. 1102 ГК РФ, просила взыскать с ФИО2, ФИО3 денежную сумму в счет неосновательного обогащения в размере 50000 руб., по 25000 руб. с каждой.

Представитель истца позицию доверителя поддержал, указав, что основанной договор заключен не был, ни одна из сторон не направила в срок до 30.04.2019 другой стороне предложения заключить договор, доказательств отказа именно истца от заключения в указанный срок договора не имеется, а потому данную сумму необходимо расценивать как аванс, и соответственно, удержание аванса продавцом является неосновательным обогащением, данные суммы должны быть возвращены истцу.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании участия не принимала, ее интересы по доверенности представляла ФИО2, которая исковые требования категорически не признала, ни первоначальные, ни уточненные, представила письменные возражения, в которых подробно изложила обстоятельства заключения предварительного договора, дальнейшие события, свои действия по разделу земельного участка. Исковые требования не признала, мотивируя тем, что ее вины в незаключении основного договора не имеется, она предприняла все необходимые меры, разделила участок, как того требовал покупатель, это заняло больше времени, чем срок заключения основного договора, однако истца на тот момент все устраивало. Письменных дополнительных соглашений они не заключали, так как все строилось на доверии, устных договоренностях. Они не отказывались от исполнения условий по предварительному договору и в настоящее время не отказываются продавать истцу жилой дом уже с целым земельным участком, расположенным по адресу: 

<

адрес> «а». Полагает, что истец утратила интерес к сделке, так как решила купить иное жилье, их сделка не состоялась именно по вине истца, которая настаивала на разделе участка, в связи с чем срок заключения договора пропущен (л.д. 23-24).

Выслушав объяснения сторон, свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования в окончательной их формулировке подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что гражданские права и обязанности возникают, среди прочего, из договора.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует принцип свободы договора, заключаемого гражданами юридическими лицами, в том числе свободу определения сторонами условий, подлежащих включению в договор.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что ФИО2 и ФИО3 являются собственниками жилого дома, каждая в ? доле, с ? долей земельного участка, каждая – в ? доле в праве на участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи ? доли земельного участка с жилым домом с рассрочкой платежа от 22.10.2009, Соглашения к договору купли-продажи ? доли земельного участка с жилым домом с рассрочкой платежа от 20.11.2009 (л.д. с 25 по 28, 48-49, 66-67, 68-69).

Достоверно установлено, что 10.04.2019 года между ФИО1 с одной стороны, и ФИО2, ФИО3 с другой, был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны обязались в срок и на условиях договора заключить основной договор купли-продажи жилого помещения в виде дома с ? долей земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> (п.1).

В соответствии со ст. 329 ГК РФ Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 названной статьи Кодекса).

В соответствии с пунктом 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 заключенного между сторонами предварительного договора основной договор должен быть составлен и подписан сторонами в письменном виде не позднее 30.04.2019 и подан на государственную регистрацию (л.д. 8). 

Как следует из п. 4 договора цена недвижимости составляет 2100000 руб (два миллиона сто тысяч рублей) (п. 4.1).

В рамках настоящего договора покупатель передает продавцу задаток в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч рублей) наличными (п. 4.2).

Обращаясь с настоящим иском, ФИО1, уточняя требования, указывает, что в срок, указанный в предварительном договоре, основной договор заключен не был, а с учетом того, что деньги продавцам были переданы, вины покупателя в незаключении договора в срок не имеется, переданная сумма применительно ст. 1102 ГК РФ подлежит возврату.

Как следует из пп. 5.3, 5.4 предварительного договора, в случае отказа продавца от продажи жилого дома задаток продавец возвращает покупателю задаток в двойном размере (5.3).

В случае отказа покупателя от приобретения жилого дома задаток возврату не подлежит (5.4).

Возражая против данных доводов, а также против уточнения исковых требования и идентификации спорной суммы как аванса, ответчик указывает, что это именно задаток, инициатива раздела земельного участка принадлежит покупателю, то есть истцу, это длительная процедура, срок заключения договора был пропущен объективно, не по ее вине, оснований для взыскания с нее суммы задатка не имеется. 

Суд, выслушав объяснения сторон, не может согласиться с мнением ответчика. Действительно, в силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В данном случае следует исходить из следующего. Судьба задатка, согласно условиям предварительного договора, зависит от того, по какой причине будут прекращены правоотношения сторон по предварительному договору: заключение основного договора; расторжение предварительного договора по соглашению сторон; невозможность заключения основного договора по вине Продавцов; невозможность заключения основного договора по вине Покупателя.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как усматривается из материалов дела, установлено судом, не отрицается обеими сторонами, основной договор в срок, определенный условиями предварительного договора, до 30.04.2019, заключен не был. Как поясняют стороны, нотариусом им была разъяснена возможность раздела земельного участка и прекращения долевой собственности, была дана такая рекомендация, с которой согласились как истец, так и ответчик, и обратились в Федеральное БТИ, что подтверждается и показаниями свидетеля.

Обосновывая свою позицию о том, что ее вины в незаключении договора не имеется, ответчик ссылается на соответствие документов на принадлежащую им с дочерью недвижимость требованиям законодательства, а также на то, что их сделки по приобретению данного жилого дома и доли в земельном участке были заключены на тех же условиях, что предполагались в сделке с истцом, никаких проблем не имелось. По мнению ФИО2, именно покупатель потребовала разделить земельный участок, следовательно, это ее вина в том, что сделка сорвалась, именно истец отказалась от покупки дома, а она, ответчик, готова и сейчас его продать.

Однако суд не может полагать данную позицию безупречной. 

Как следует из п. 6 Договора между сторонами, договор заключен на срок до дня, указанного в п. 3.1 (п. 6.2). Все изменения и дополнения к договору совершаются по согласию сторон в письменной форме в виде дополнительного соглашения к договору, которое прилагается к нему и является его неотъемлемой частью (п. 6.3) (л.д. 8 оборот).

В судебном заседании не отрицалось сторонами, что никаких письменных дополнительных соглашений не заключалось, на вопрос суда, почему, ответчик, которая сама же и составляла предварительный договор, пояснила, что их с покупателем отношения строились на доверии, в устном порядке оговаривалось, что до 30.04.2019 основной договор заключен не будет, так как раздел земельного участка – это длительный процесс. 

Таким образом, если строго следовать положениям законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, а также условиям договора между сторонами (пп. 6.2, 6.3), следует учесть, что срок предварительного договора истек 30.04.2019. Соответственно, обязательства сторон, предусмотренные данным договором, прекратились, поскольку договор купли-продажи жилого дома не был заключен в указанный срок.

Доказательств, с достоверностью и однозначностью свидетельствующих об уклонении одной из сторон от заключения основного договора в установленный соглашением сторон срок, сторонами не представлено. 

Свидетельские показания сотрудника Федерального БТИ действительно, подтверждают, что стороны, а точнее, собственник жилого дома и земельного участка, обратились с заявкой на раздел земельного участка, но не факт отказа от сделки.

Из прослушанных в ходе судебного заседания телефонных разговоров, действительно, следует, что ФИО1 отказалась покупать дом, однако следует учитывать, что данные разговоры состоялись уже после даты заключения основного договора, указанной в предварительном, а каких-либо соглашений о пролонгации отношений по предварительному договору не имеется. Напротив, указано на необходимость, в случае изменения обстоятельств, письменных дополнительных соглашений. 

Как следует из материалов дела, ни одной из сторон не было направлено другой стороне предложение заключить основной договор в определенный срок, тогда как соглашения об изменении срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, между сторонами в надлежащей форме, как требует ст. 452 ГК РФ, не заключалось. Однако для этого имелись все основания, производя раздел земельного участка, продавец понимала, что в срок до 30.04.2019 данный процесс окончен не будет, однако, как пояснила, надеялась на доверительные отношения с покупателем и заверения последней в том, что сделка будет заключена.

С доводом ответчика о том, что виновна сторона покупателя, которой захотелось разделить участок, суд не может согласиться. Если продавец полагала, что ее документы в абсолютном порядке, она в силу условий заключенного предварительного договора должна была направить покупателю письменное предложение о заключении договора. Между тем, продавец согласилась на раздел, начала данный процесс, таким образом, говорить о вине покупателя суд не усматривает оснований. Ни одна из сторон не представила в суд доказательств реального направления другой стороне предложение заключить основной договор, ни одна из сторон не обращалась с соответствующими требованиями о понуждении заключить основной договор.

Таким образом, причиной незаключения основного договора в установленный самими же сторонами срок виновные действия или бездействия какой-либо из сторон не являлись.

При этом, давая оценку утверждениям истца о том, что спорная сумма является все-таки авансом, анализируя возникшую между сторонами ситуацию, суд признает позицию истцовой стороны заслуживающей внимания, руководствуясь при этом следующим. 

В судебном заседании 11.09.2019, истец, давая объяснения по делу ранее выступления представителя, просила взыскать с ответчиков сумму в размере переданной – 50 тысяч рублей, при этом указала, что это ФИО2 составляла договор и оговорила такую сумму как задаток, а ей достаточно вернуть ее деньги (л.д. 87)

Далее выступает представитель истца и указывает, что в договоре указано что переданная сумма – задаток, но с учетом позиции его доверителя данная сумма является авансом, то есть фактически речь идет о неосновательном обогащении, в связи с чем и были уточнены требования в части изменения основания иска.

Согласно п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Учитывая вышеизложенное, в силу положений гражданского законодательства, уплаченная ФИО1 ответчикам денежная сумма подлежит возврату, поскольку обязательство по заключению договора купли-продажи прекратилось 30.04.2019, специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров, которого между сторонами не состоялось, оснований для удержания полученной суммы у ответчика не имеется. Поскольку основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, суд приходит к выводу о том, что переданная по предварительному договору сумма в размере 50000 рублей является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи. 

Аванс, подобно задатку, представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора, и засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, либо вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть. В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Всесторонне исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования необходимо удовлетворить, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму 25000 рублей, с ФИО3 в пользу ФИО1 денежную сумму 25000 рублей. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежной суммы в счет неосновательного обогащения удовлетворить. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму 25000 рублей, с ФИО3 в пользу ФИО1 НГ денежную сумму 25000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Н.Г. Маслова

В окончательной форме решение изготовлено 30.09.2019.