РЕШЕНИЕ

Именем Российской федерации

21 марта 2019 года город Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Шишпор Н.Н., при секретаре Пономарёвой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-561/2019 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи заключенным, о государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» о признании договора расторгнутым, возложении обязанности вернуть денежные средства,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2 и ФИО3 о признании договора заключенным и регистрации перехода права собственности указав в его обоснование, что 12.11.2018 между ним и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ...-.... В соответствии с условиями договора стоимость объекта составляет 1 500 000 руб. Согласно п. 2.2. договора установлен порядок оплаты. Так, часть стоимости объекта оплачивается ответчиками за счет собственных денежных средств, часть – за счет целевых кредитных средств, предоставленных ответчикам и ФИО7 на приобретение спорной квартиры в соответствии с кредитным договором № 

<

***> от 12.11.2018, заключенным с ПАО Сбербанк.

В соответствии с п. 2.3.1 договора, расчеты по сделке купли-продажи производятся с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» ( ООО «ЦНС»).

В соответствии с п. 2.3.2 договора, перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты за квартиру осуществляет ООО «ЦНС» по поручению ответчиков после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также государственной регистрации ипотеки в пользу Банка.

Договор подписан сторонами и для регистрации перехода права направлен в Управление Росреестра посредством электронной почты в сопровождении ПАО Сбербанк.

Во исполнение п. 2.3.1 договора, 12.11.2018 заключен договор оказания услуг № 05-0612294 с ООО «ЦНС» согласно которому, ФИО2 обязался передать в ООО «ЦНС» копию договора купли-продажи, подписанного сторонами, обеспечить внесение (перечисление) на номинальный счет денежных средств в течение 1 дня с момента заключения договора купли-продажи, в свою очередь ООО «ЦНС» обязалось разместить денежные средства, полученные от ФИО2 на номинальном счете, открытом в ПАО Сбербанк.

Пунктом 3.3 договора оказания услуг предусмотрено, что ООО «ЦНС» с момента получения документального подтверждения из Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области сведений из ЕГРН о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, в срок д от 1 до 5 рабочих дней, выдает ему (ФИО4 Д,В.) денежную сумму – плату за спорную квартиру.

Однако государственная регистрация перехода права собственности совершена не была по той причине, что 15.11.2018 ответчики обратились с заявлением о возврате документов без осуществления государственной регистрации права. При этом они не сообщили ему о своих действиях, не направляли в его адрес заявления о расторжении договора купли-продажи. 

Он обратился к ответчикам с заявлением о необходимости явки в МФЦ для повторной сдачи документов на государственную регистрацию, это предложение проигнорировано.

До настоящего времени ответчики уклоняются от регистрации, мотивируя тем, что в квартире зарегистрированы иные лица и квартира им уже не нравится.

Полагает такую позицию необоснованной, он как продавец свои обязательства выполнил – подписал акт приема передачи, передал ключи от квартиры.

Уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ истец просит признать договор купли-продажи от 12.11.2018 квартиры, расположенной по адресу: ..., ...-он-... между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 заключенным; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании указанного договора.

Не согласившись с иском, ответчики предъявили встречный иск о признании договора купли-продажи от 12.11.2018 недействительным, указав в его обоснование, что согласно выписке из ЕГРП право ФИО1 на спорную квартиру зарегистрировано на основании трех договоров купли-продажи от 25.12.2015 и дополнительного соглашения от 6.04.2018.

Указанные договоры имеют признаки незаключенности (несогласованности предмета и цены договора) и ничтожности (несоблюдение формы договора).

Так, в соответствии с п. 1 договора купли-продажи от 25.12.2015 продавцы ФИО25 и ФИО8 не были единственными собственниками квартиры, 18/80 долей в праве собственности на квартиру владела ФИО9, поэтому ФИО26 и ФИО8 не могли продать квартиру без участия третьего сособственника.

В соответствии с п. 2 договора купли-продажи от 25.12.2015 ( Т. 1 л.д. 58-59) ФИО27 владел 37/80 долей, ФИО8 – 25/80 долей, всего- 62/80 доли.

Согласно п. 2 договора купли-продажи от 25.12.2015 ( Т.1 л.д. 123-125) ФИО28 владеет 1/5 долей ( 16/80), ФИО8 владеет 1/5 долей ( 16/80), в сумме владеют 32/80 долей.

На основании договора купли-продажи от 25.12.2015 ( Т,1 л.д. 97-98) ФИО9 владеет 18/80 долей. Совместно по всем трем договорам ФИО29, ФИО8 и ФИО9 обязались передать покупателю 112/80 долей.

Кроме того, имеет место несогласованность цены в указанных договорах. В передаточном акте указано, что продавцами уплачена сумма 1 000 000 руб., тогда как исходя из условий всех трех договоров, цена составляет 2 050 000 руб.

Кроме того, несмотря на то что все три договора купли-продажи датированы 25.12.2015, фактически они были заключены не ранее 28.03.2018 и следовательно, с учетом изменений законодательства, должны быть нотариально удостоверены, как сделки по отчуждению долей.

Таким образом, недействительные ничтожные договоры купли-продажи от 25.12.2015 не влекут правовых последствий, в том числе возникновения права собственности ответчика на спорную квартиру и как следствие на распоряжение данной квартирой, в том числе на продажу ее истцам.

На основании изложенного, просит признать недействительным договор купли-продажи от 12.11.2018, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО3

Кроме того, ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Центр недвижимости от Сбербанка (ООО «ЦНС») о признании договора оказания услуг расторгнутым, возложении обязанности вернуть денежные средства, размещенные на номинальном счете. В обоснование указанных требований указано, что во исполнение п. 2.3.2 договора купли-продажи от 12.11.2018, между ФИО2 и ООО «ЦНС» заключен договор оказания услуг, связанных с размещением принадлежащих истцу денежных средств в сумме 2 340 050 руб. на номинальном счете, открытом в ПАО Сбербанк и перечислении этих средств продавцу по договору купли-продажи.

15.11.2018 стало известно, что сделка, на основании которой продавец квартиры ФИО1 приобрел на нее право собственности, обладает признаками ничтожности, поэтому покупателями принято решение отказаться от исполнения договора купли-продажи, они подали в Управление Росреестра заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации.

В связи с отказом от исполнения договора купли-продажи он принял решение об отказе от сопутствующей сделки, направив 28.12.2018 в адрес ООО «ЦНС» соответствующее заявление с требованием вернуть денежные средства на расчетный счет истца; указанное заявление получено 10.01.2019, однако требование о возврате денежных средств не исполнено. Отказ мотивирован тем, что договор является договором в пользу третьего лица, его изменение или расторжение возможно только с согласия продавца. С указанной позицией он не согласен, поскольку договор не является договором в пользу третьего лица, а является договором, исполнение по которому осуществляется третьему лицу. Отличительной чертой договора в пользу третьего лица является прямо предусмотренное текстом договора право третьего лица, не являющегося стороной сделки, требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. Между тем, указанный договор не содержит прямо предусмотренное его текстом право третьего лица ФИО1 требовать от должника исполнения в свою пользу.

Таким образом, отказ вернуть денежные средства, является незаконным. Ссылаясь на положения ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» просит признать договор оказания услуг № 05-0612294 от 12.11.2018, заключенный между ООО «ЦНС» и ФИО2 расторгнутым с 10.01.2019, обязать ООО «ЦНС» вернуть ему денежные средства в размере 2 340 050 руб., размещенные на номинальном счете, открытом ООО «ЦНС» в ПАО Сбербанк.

Определением суда от 26.02.2019 гражданские дела по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора заключенным, регистрации перехода права собственности, по встречному иску ФИО2, ФИО10 к ФИО1 о признании сделки недействительной и гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «ЦНС» о признании договора расторгнутым, возложении обязанности вернуть денежные средства, объединены в одно производство.

В судебное заседание истец ФИО5 не явился, о его времени и месте извещен надлежаще.

Представитель ФИО1 – адвокат Горяинова Т.Е., действующая на основании ордера, исковые требования ФИО1 поддержала, по существу дала пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении, встречный иск не признала, полагает, что не имеется оснований для его удовлетворения, возражала против удовлетворения иска к ООО «ЦНС».

Ответчики ФИО2, ФИО10 в судебное заседание не явились, о его времени и месте извещены надлежаще.

Представитель ФИО2, ФИО10 – ФИО6, действующий на основании доверенности, иск ФИО1 не признал, поддержав доводы письменных возражений, которые приобщены к материалам дела, считает, что договор не исполнен сторонами, квартира не передана покупателям, акт приема-передачи не составлялся, указание о нем в тексте договора купли-продажи не может его подменить; поскольку право продавца ФИО1 на спорную квартиру основано на ничтожных сделках, следовательно он не вправе был распорядиться квартирой. Полагает, что договор, заключенный между ООО «ЦНС» и ФИО2 не может быть квалифицирован как договор в пользу третьего лица, фактически является сделкой, исполнение по которой осуществляется в пользу третьего лица, поэтому ФИО2 имеет право в одностороннем порядке отказаться от его исполнения.

Представитель ФИО2, ФИО10 – ФИО11, действующий на основании доверенности, полностью поддержал позицию ФИО6

Представитель ответчика ООО «ЦНС» ФИО12, действующая на основании доверенности, иск не признала, по существу дала пояснения, аналогичные изложенным в письменных возражениях, которые приобщены к материалам дела.

Третье лицо – Управление Росреестра по Иркутской области о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще, представителя не направило. Ранее в материалы дела представлены письменные возражения, в которых выражено несогласие со встречным иском о признании договора купли-продажи недействительным поскольку договоры, на основании которых ФИО1 приобрел право собственности на квартиру, заключены в 2015года и не требовали нотариального удостоверения.

Третье лицо – Усольский межмуниципальный отдел Управления Росреестра о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще.

Определением суда от 26.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ПАО Сбербанк, которое будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, представителя не направило.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению, встречный иск ФИО2, ФИО10 о признании недействительным договора купли-продажи, а также иск ФИО2 к ООО «ЦНС» о признании договора оказания услуг расторгнутым и возложении обязанности вернуть денежные средства, не подлежащими удовлетворению. Выводы суда основаны на следующем.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с положениями ст. ст. 131, 551 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 12.11.2018 между ФИО1 ( продавец) и ФИО3, ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., .... 

Договор совершен в надлежащей форме, подписан сторонами, то есть соблюдены требования, установленные к простой письменной форме договора продажи недвижимости, 

Согласно этому договору, продавец ФИО1 продал, а покупатели ФИО2, ФИО3 купили в общую совместную собственность недвижимое имущество – ..., общей площадью 58,1 кв.м., расположенную по адресу: ..., ..., ..., цена которой составляет 1 500 000 руб.

Таким образом, предусмотренные статьями 554, 555 Гражданского кодекса РФ существенные условия договора продажи недвижимости сторонами согласованы.

В соответствии с п. 2.2.2 договора, часть стоимости объекта оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО3, ФИО2, ФИО7 ( созаемщики) на приобретение объекта в соответствии с кредитным договором № 

<

***> от 12.11.2018, заключенным в ПАО Сбербанк.

Как следует из п. 2.3.1 договора, расчеты по сделке купли-продажи производятся с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка»; в соответствии с п. 2.3.2 договора, перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется ООО «ЦНС» по поручению покупателей после государственной регистрации перехода права собственности на объект к заемщику (созаемщику), а также государственной регистрации ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка по реквизитам на имя получателя ФИО1

Согласно п. 2.3.3 договора, передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение от 1 до 5 рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект к покупателям и ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка.

В соответствии с п. 3.6 договора, согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи и является документом, подтверждающим передачу и прием объекта от продавца к покупателям. Передача объекта покупателям осуществляется в течение одного рабочего дня после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателям и ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка.

Как следует из кредитного договора № 

<

***> от 12.11.2018, заключенного между ПАО Сбербанк и созаемщиками ФИО2, ФИО10, ФИО7, последним предоставлен кредит в сумме 2 340 050 руб. на приобретение квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ... ( имеется ссылка документ-основание - договор купли-продажи от 12.11.2018). 

Титульным созаемщиком является ФИО2 Кредитный договор предусматривал обязанность заемщика заключить иные договоры, в том числе: договор с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» об оказании услуг по оплате стоимости объекта недвижимости по документу-основанию. В соответствии с п. 21 договора, созаемщики обязались использовать кредит на предусмотренные договором цели, произвести расчет по сделке путем перечисления денежных средств в оплату объекта недвижимости на номинальный счет ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», открытый в ПАО Сбербанк, с последующим их перечислением ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» в пользу ФИО1 в соответствии с договором оказания услуг.

Во исполнение условий договора купли-продажи и кредитного договора, в этот же день между ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» и ФИО2 заключен договор оказания услуг № 05-0612294 в соответствии с которым исполнитель (ООО «ЦНС») обязался оказать заказчику услугу по размещению денежных средств в сумме 2 340 050 руб., принадлежащих заказчику, на номинальном счете, открытом исполнителем в ПАО Сбербанк и перечислению указанных денежных средств на расчетный счет продавца по договору купли-продажи от 12.11.2018 объекта недвижимости: ..., ...-он-... ФИО1, при наступлении обстоятельств, указанных в договоре. Заказчик в свою очередь обязался передать исполнителю копию договора купли-продажи, подписанного заказчиком и продавцом, обеспечить перечисление на номинальный счет денежных средств заказчика, указанных в п. 2.1.2 договора.

Условиями договора предусмотрено, что денежные средства на счет продавца ФИО1 подлежат перечислению в срок от 1 до 5 рабочих дней с момента получения из ФГИС ЕГРН документального подтверждения государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, а при наличии ипотеки – документального подтверждения регистрации ипотеки ( п. 3.1).

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что в случае сбоев в работе ФГИС ЕГРН заказчик или продавец имеет право самостоятельно предоставить исполнителю выписку из ЕГРН, подтверждающие факты, указанные в п. 3.1 договора. При этом исполнитель обязуется выполнить свои обязательства в соответствии с разделом 3 договора.

Порядок расторжения договора определен пунктом 8.5 договора в соответствии с которым, для инициации процедуры расторжения договора по инициативе заказчика, последний обязуется предоставить исполнителю соглашение о расторжении договора купли-продажи, подписанное заказчиком и продавцом, или письменное подтверждение факта не подписания договора купли-продажи со стороны заказчика и продавца, при этом срок возврата денежных средств заказчику составляет до 10 рабочих дней.

Договор подписан исполнителем и заказчиком, а также продавцом ФИО1, который был ознакомлен с его условиями.

Денежные средства, полученные по кредитному договору, размещены на номинальном счете, что подтверждается соответствующим извещением.

Таким образом, все три указанных выше договора связаны между собой, поскольку оплата по договору купли-продажи продавцу должна быть произведена за счет кредитных средств, полученных покупателями по целевому ипотечному займу, а момент оплаты связан с фактом регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателям, при этом денежные средства должны быть перечислены непосредственно на счет продавца, что гарантировано не только условиями договора купли-продажи, но и кредитным договором и договором оказания услуг.

Поскольку в соответствии с условиями договора купли-продажи момент его исполнения со стороны покупателей в части оплаты связан с моментом государственной регистрации перехода права собственности, постольку не входит в противоречие с этим и условие договора о передаче объекта недвижимости продавцом после регистрации перехода права собственности ( п. 3.6). Таким образом, с учетом согласованных сторонами условий договора купли-продажи составление отдельного акта приема-передачи не требуется, однако вопреки позиции стороны ответчиков, это не свидетельствует о том, что продавец не исполнил свои обязательства по договору.

Не признавая требования ФИО1, ответчики предъявили встречный иск о признании договора купли-продажи недействительным, при этом в качестве правового основания ссылаются на ничтожность сделок – договоров купли-продажи от 25.12.2015 на основании которых у ФИО1 возникло право собственности на спорную квартиру, указывая что в связи с этим, последний не вправе был распорядиться этим имуществом.

Разрешая указанные требования, суд полагает их не подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что в Единый государственный реестр недвижимости 28.04.2018 внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на спорную квартиру на основании правоустанавливающих документов: договор купли-продажи от 25.12.2015, заключенный между ФИО30, ФИО8 ( продавцы) и ФИО1 ( в редакции дополнительного соглашения к договору от 06.04.2018); договор купли-продажи от 25.12.2015 между ФИО9 (продавец) и ФИО1 (покупатель); договор купли-продажи от 25.12.2015 между ФИО31, ФИО8 ( продавцы) и ФИО1

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки ( п.1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки ( п.2).

В соответствии с п.п.2,3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Оспаривая договор купли-продажи от 12.11.2018года, Хамицевичи фактически ссылаются на ничтожность указанных выше сделок, стороной которых не являлись, при этом требований о признании договоров купли-продажи от 25.12.2015 года, явившихся основанием для регистрации права собственности ФИО1 на спорную квартиру, не заявлено.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

При таких обстоятельствах, учитывая, что сделки купли-продажи от 25.12.2015года, послужившие основанием для возникновения у ФИО1 права собственности на спорную квартиру никем не оспорены, недействительными не признаны, суд находит необоснованной позицию ФИО2 и ФИО10 о недействительности договора от 12.11.2018, поскольку, будучи собственником квартиры, что подтверждается надлежащей регистрацией права собственности, ФИО1, безусловно, имел право на распоряжение принадлежащим ему имуществом.

При этом суд соглашается с позицией Управления Росреестра о том, что на момент заключения договоров купли-продажи от 25.12.2015, законом не предусматривалось нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Соответствующие изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступили в силу 02.06.2016. При этом законом не установлены и сроки обращения за государственной регистрацией после заключения договоров об отчуждении имущества.

Доводы иска о несогласованности условий договоров от 25.12.2015 в части определения долей, цены, не могут быть предметом проверки в рамках рассматриваемого спора, поскольку как было указано выше, названные сделки, предметом спора не являются.

Таким образом, в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи от 12.11.2018года надлежит отказать.

Установлено также, что договор купли-продажи от 12.11.2018 был передан в регистрирующий орган для регистрации перехода права, однако в связи с поступившими в регистрирующий орган 15.11.2018 заявлениями покупателей ФИО2 и ФИО10 о возврате документов, осуществление действий по регистрации было приостановлено до 18.12.2018, а после этой даты, в связи с принятыми определением суда обеспечительными мерами.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего спора - 5.02.2019, ответчики направили в адрес ФИО1 уведомление об отказе от договора купли-продажи от 12.11.2018, которое оставлено истцом без ответа.

Разрешая требования ФИО2 о признании договора оказания услуг от 12.11.2018, заключенного с ООО «ЦНС» расторгнутым с 10.01.2019, возврате денежных средств, размещенных на номинальном счете, суд не находит оснований для их удовлетворения.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что указанный договор не может быть признан договором в пользу третьего лица, а фактически является сделкой, исполнение по которой осуществляется третьему лицу (ФИО1), а следовательно, при наличии выраженной им воли на односторонний отказ от его исполнения, его требования в силу положений ст. 782 Гражданского кодекса РФ, ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» должны быть удовлетворены исполнителем; в частности указывает на то, что договор не содержит прямо предусмотренное его текстом право третьего лица ФИО1 требовать от должника исполнения в его пользу. 

Учитывая совокупность фактических обстоятельств дела, а также оценивая условия договора оказания услуг, суд с такой позицией согласиться не может.

В статье 430 Гражданского кодекса РФ определено понятие договора в пользу третьего лица. В силу положений указанной правовой нормы, таким договором признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу (п. 1).

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица (п.2).

В соответствии с положениями ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как было указано выше, в целях исполнения договора купли-продажи от 12.11.2018, стороной покупателя были заключены иные договоры - кредитный договор и договор оказания услуг. В кредитном договоре, предусмотрено условие о перечислении денежных средств с номинального счета на счет продавца ФИО1, для чего следовало заключить договор с ООО «ЦНС» об оказании услуг по оплате стоимости объекта недвижимости; в договоре купли-продажи содержится условие об осуществлении расчетов с использованием номинального счета ООО «ЦНС», для чего между ФИО2 и ООО «ЦНС» и был заключен договор оказания услуг. При этом стороны договорились, что денежные средства будут перечислены после государственной регистрации перехода права собственности непосредственно продавцу ФИО1 на его счет.

Таким образом, уже на стадии заключения договора купли-продажи, действительная воля сторон была направлена на заключение договора в пользу третьего лица ФИО1, в последующем указанная воля была реализована заключением договора оказания услуг, в котором ФИО1 хотя и не поименован стороной, однако он ознакомлен с условиями договора, о чем свидетельствует его подпись. 

Анализируя условия договора оказания услуг от 12.11.2018 по правилам ст. 431 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что договор оказания услуг по своей правовой природе является договором в пользу третьего лица, о чем свидетельствуют не только его условия, но и все предшествующие его заключению обстоятельства.

Заключение договора купли-продажи на условиях отсроченной оплаты, которая должна быть осуществлена продавцу по поручению покупателей посредством ООО «ЦНС» непосредственно на счет продавца, наличие в договоре оказания услуг графы об ознакомлении продавца с условиями договора оказания услуг, в совокупности свидетельствуют о выраженных ФИО1 намерениях воспользоваться своим правом по договору оказания услуг. 

При таких обстоятельствах, учитывая в том числе, положения п. 5.3 договора, предусматривающего возможность предоставления исполнителю документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности, не только заказчиком, но и продавцом, суд полагает, что ФИО1 тем самым в рамках указанного договора наделён правом требовать от ООО «ЦНС» исполнения обязательств в свою пользу.

Таким образом, оспариваемый договор обладает всеми признаками договора в пользу третьего лица, следовательно, в силу его условий - п. 8.5, равно как в силу требований закона - п. 2 ст. 430 Гражданского кодекса РФ, стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица ФИО1 Поскольку такое согласие не получено, у ФИО2 отсутствует право требовать расторжения договора в одностороннем порядке, равно как отсутствует и право требовать возврата размещенных на номинальном счете денежных средств, предназначенных для оплаты по договору купли-продажи, поэтому в удовлетворении иска ФИО16 к ООО «ЦНС» надлежит отказать в полном объеме.

Удовлетворяя требования ФИО1 о признании договора заключенным и регистрации перехода права собственности по заключенному 12.11.2018 договору купли-продажи, суд руководствуется следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 433 Гражданского кодекса РФ определен момент заключения договора. Так, в силу п. 1 указанной правовой нормы, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

С учетом установленных судом обстоятельств и приведенных выше обоснований, суд полагает, что при заключении договора от 12.11.2018 сторонами достигнуто соглашение по всем его условиям; договор составлен в требуемой форме, подписан сторонами, что позволяет суду удовлетворить требования о признании его заключенным.

В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

В силу положений ст. 309, ст. 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как было указано выше, при заключении договора купли-продажи стороны пришли к соглашению о том, что договор имеет силу акта приема-передачи и является документом, подтверждающим передачу и прием объекта от продавца к покупателям. Передача объекта покупателям осуществляется в течение одного рабочего дня после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателям и ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка ( п. 3.6 договора).

Таким образом, отсутствие отдельно составленного передаточного акта, равно как и отсутствие на дату рассмотрения спора оплаты по договору, в силу согласованных сторонами условий договора, касающихся порядка его исполнения, привязанного к моменту регистрации перехода права собственности, не является препятствием для регистрации перехода права собственности.

Как было указано выше, 15.11.2018года ФИО2 и ФИО10 обратились в Управление Росреестра с заявлением о возврате документов без регистрации, в связи с чем, государственная регистрация была приостановлена; направленные ФИО1 в адрес ФИО2 и ФИО10 уведомления о явке в МФЦ для повторной сдачи документов на государственную регистрацию оставлено без удовлетворения.

Такие действия ответчиков судом расцениваются как уклонение от государственной регистрации перехода права собственности. 

На основании вышеизложенного суд считает возможным удовлетворить требования ФИО1 и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Право собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество судом проверено: согласно сведениям в ЕГРН ФИО1 является собственником спорной квартиры, право собственности зарегистрировано 28.04.2018.

Судом проверены сведения о технических характеристиках отчуждаемого объекта, их соответствие сведениям в договоре, описанию в ЕГРН. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. 

Учитывая приведенные в решении нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определяющие основания государственной регистрации прав, решение суда о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Учитывая, что принятые судом меры по обеспечению иска в виде ареста, наложенного на денежные средства, размещенные на номинальном счете, а также в виде запрета на совершение сделок в отношении спорной квартиры и регистрации перехода права, будут препятствовать исполнению решения суда, суд полагает необходимым их отменить после вступления решения в законную силу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198, 199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., заключенного 12.11.2018года между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, а также в удовлетворении иска ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» о признании расторгнутым договора оказания услуг № 05-0612294, заключенного между ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» и ФИО2, возложении обязанности вернуть денежные средства, размещенные на номинальном счете – отказать.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи заключенным, о государственной регистрации перехода права собственности, удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., от 12.11.2018года между ФИО1 и ФИО2, ФИО3. 

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к ФИО2, ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ... на основании договора купли-продажи от 12.11.2018года между ФИО1 и ФИО2, ФИО3.

Принятые в соответствии с определением суда от 13.12.2018 обеспечительные меры в виде запрета ФИО2, ФИО3 совершать какие-либо действия, связанные с отчуждением жилого помещения, расположенного по адресу: ..., ..., ..., в том числе передавать третьим лицам, отчуждать, сдавать в аренду или каким-либо иным образом распоряжаться данным имуществом, в виде запрета ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по ... совершать регистрационные действия в отношении указанного жилого помещения, отменить по вступлению настоящего решения в законную силу.

Принятые определением суда от 27.02.2019 обеспечительные меры в виде ареста на денежные средства в размере 2 340 050 руб., находящиеся на номинальном счете № ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», открытом в ПАО Сбербанк, отменить по вступлению настоящего решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение будет изготовлено 28.03.2019 года.

Судья Н.Н. Шишпор