КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2025-000424-58

Дело № 3а-163/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 декабря 2025 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «База» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области, заинтересованные лица: администрация ГО «Город Калининград», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «База» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения требований (л.д. 1-2 т.2), просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 17 июля 2025 года № ОРС-39/2025/000216 об отказе в установлении рыночной стоимости принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка, площадью 9450 +/- 34 кв. м, с кадастровым номером 39:15:142403:8, вид разрешенного использования – под строительство станции технического обслуживания автомобилей и локальных очистных сооружений, и об установлении по состоянию на 27 декабря 2024 года кадастровой стоимости данного объекта, равной его рыночной стоимости, в размере 18 800 000 руб. на основании отчета об оценке оценщика ООО «Специализированная фирма «ОЦЕНКА» ФИО1 от 28 декабря 2025 года № Н24-444.

Сославшись на то, что данный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, решение бюджетного учреждения является незаконным и нарушает право административного истца на уплату арендных платежей в справедливом размере, ООО «База» просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:142403:8 в размере 18 800 000 руб., указав, что утвержденная кадастровая стоимость данного объекта в размере 29 257 767 руб. необоснованно завышена.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, уточнив административные исковые требования, просил установить по состоянию на 27 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:142403:8 в размере 23 299 000 рублей, определенном по результатам судебной экспертизы.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление (л.д. 167-168 т. 1); просила в части удовлетворения требований о признании решения бюджетного учреждения в административном иске отказать, в части требований об установлении новой кадастровой стоимости земельного участка их разрешение оставила на усмотрение суда.

В судебное заседание Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрация ГО «Город Калининград» не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайство об отложении рассмотрения дела не направили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ООО «База» на основании договора аренды № 281/2016-А от 16 июня 2016 года, заключенного с администрацией ГО «Город Калининград», является арендатором находящегося в государственной неразграниченной собственности земельного участка с кадастровым номером 39:15:142403:8, площадью 9450 +/- 34, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство станции технического обслуживания автомобилей и локальных очистных сооружений, расположенного по адресу почтового ориентира: 

<

...> (л.д. 9-12, 205-214 т.1)

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены по состоянию на 01 января 2022 года результаты кадастровой оценки земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:142403:8 в размере 29 257 767 рубля.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

20 июня 2025 года ООО «База» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 39:15:142403:8, равной рыночной стоимости, по состоянию на 30 января 2025 года, представив отчет об оценке оценщика ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза» ФИО4 от 30 января 2025 года № Н-0043-2025.

Как следует из оспариваемого решения от 17 июля 2025 года № ОРС-39/2025/000216, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке от 28 декабря 2025 года № Н24-444 не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Не выполнены требования статьи 11 Закона от 29 июля 1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Не выполнены требования пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200.

На стр. 73 Отчета оценщик указал, что в соответствии с п. 6.17 методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости СПОД РОО 04-111-2020 (принятых и введенных в действие решением Совета РОО от 29 декабря 2020 г., протокол № 29) скорректированные цены объектов - аналогов должны иметь приемлемый разброс значений, которым можно считать отклонение минимального значения в пределах 50 % по отношению к максимальному значению.

При этом оценщик использует в расчетах аналог № 6 с кадастровым номером 39:15:142026:223, который имеет отклонение в скорректированной цене более чем 50 %, а именно 54,2 %. По логике, оценщика, описанной в отчете, данный аналог также необходимо исключить из расчетов. Кроме того, полученная стоимость для данного аналога является минимальной и отличается от максимальной стоимости аналога № 7 почти в 2 раза, что свидетельствует о неоднородности выборки аналогов.

Информация о линии расположения аналога № 7 с кадастровым номером 39:15:141301:44, приведенная в отчете, не достоверна, участок расположен на второй линии, за административным зданием, съезд с ул. Киевской и Тихорецкого тупика на участок отсутствует; от ул. Киевской участок отделяет лесополоса, протяженность границы участка и лесополосы составляет всего 7 м, в этой связи считать, что аналог № 7 расположен на первой линии некорректно.

Согласно решению бюджетного учреждения оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем рыночная стоимость объекта оценки не может быть принята как достоверная по состоянию на 27 декабря 2025 года.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В силу части 1.1 статьи 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установленная ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» и внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, являющегося плательщиком арендных платежей, рассчитываемых из данной кадастровой стоимости согласно условиям договора аренды.

Административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения подано ООО «База» 15 октября 2025 года в установленный частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячный срок со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением данного решения.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ИП ФИО5

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № Н24-444 от 28 декабря 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Специализированная фирма «ОЦЕНКА» ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 27 декабря 2024 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:142403:8.

В соответствии с заключением эксперта ФИО5 № 11-12/2025 от 08 декабря 2025 года отчет об оценке № Н24-444 от 28 декабря 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Специализированная фирма «ОЦЕНКА» ФИО1 по формальным признакам соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

При этом в отчете выявлены недостатки, а именно: не выполнены в полном объеме требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 7.4 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», подпункта 2 пункта 5, пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, пункт 22 б Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (л.д. 183-189 т.2). Таким образом, в отчете имеются неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. По состоянию на 27 декабря 2025 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:142403:8 определена экспертом в размере 23 299 000 рублей.

Оценив заключение эксперта ФИО5 и сопоставив его содержание с иными доказательствами, содержащимися в материалах дела, суд пришел к выводу о том, что экспертное исследование выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, составленное по его результатам заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили, выразили согласие с результатом экспертного исследования.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

При таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению требования административного истца о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 17 июля 2025 года № ОРС-39/2025/000216.

В удовлетворении аналогичных требований к Правительству Калининградской области надлежит отказать, так как данный орган исполнительной власти оспариваемое решение не принимал.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Объективные основания полагать искаженной определенную экспертом величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:142403:8 в размере 23 299 000 рублей отсутствуют, в связи с чем подлежат удовлетворению уточненные требования административного истца.

Достоверность определенной экспертом рыночной стоимости объекта исследования обеспечивается законностью действий и профессиональной состоятельностью эксперта.

Эксперт ФИО5 соответствует по уровню образования, квалификации, опыту экспертной работы требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта: имеет высшее образование по специальности «инженер – строитель», дополнительное образование, по результатам которого присвоена квалификация «Оценщик», дополнительное образование с присвоением квалификации «Судебный эксперт по землеустроительной экспертизе», наличие сертификата соответствия требованиям системы и сертификации в качестве судебного эксперта в области специальных знаний по специальности «Судебная оценочная экспертиза»; является членом саморегулируемой организации оценщиков «СМАО», «Союза финансово-экономических судебных экспертов», стаж работы по экспертной специальности с 1994 года, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО5 методологии проведения оценки земельного участка, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ указанию в резолютивной части решения подлежит дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, - 26 июня 2025 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «База» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области о признании незаконным решения от 17 июля 2025 года № ОРС-39/2025/000216 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:142403:8 равной его рыночной стоимости.

Установить по состоянию на 27 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:142403:8 в размере 23 299 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 20 июня 2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.В. Шкуратова

Мотивированное решение изготовлено 23 декабря 2025 года.