Дело (номер обезличен) – 1802/2020

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 ноября 2020г. г. Кстово

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Кондратьев И.Ю., с участием представителя истца по доверенности ФИО5, при секретаре Сучковой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в Кстовский городской суд с вышеуказанными требованиями, ссылаясь на то, что (дата обезличена) между им и продавцом ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры.

Договор был заключен в простой письменной форме, нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось.

Указанная квартира принадлежала продавцу на праве собственности.

В соответствии с п.1 Договора Продавец передаёт в собственность (продаёт), а Покупатель принимает в собственность (покупает) целую жилую двухкомнатную (адрес обезличен) (сто тридцать один), общей площадью 46,9 кв.м., этаж: 6, находящуюся по адресу: ФИО1, (адрес обезличен), Кстовский муниципальный район, городское поселение (адрес обезличен) имеющую кадастровый (номер обезличен).

В соответствии с п.п.8 9 Договора квартира оценена сторонами (с учетом фактического состояния) и продается за 1350000 (Один миллион триста пятьдесят тысяч) рублей.

Покупатель произвел расчет с Продавцом до момента подписания настоящего договора в полном размере. Оплата производилась наличными денежными средствами. Факт полной оплаты подтверждается тем, что Продавец подписал настоящий договор без каких либо оговорок и возражений.

Согласно п. 11 Договора Продавец обязуется в срок не позднее 10 рабочих дней с даты подписания настоящего договора погасить всю имеющуюся задолженность по коммунальным платежам и получить документ (справку) о лицах, состоящих на регистрационном учете в квартире, а также об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Указанные документы (справки) должны быть предоставлены Продавцом для проведения государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 14 Договора Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приёма-передачи отчуждаемой жилой квартиры. С момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанной отчуждаемой квартиры считается исполненной.

Таким образом, стороны полностью исполнили условия Договора. Все расчеты по Договору произведены полностью.

После заключения договора купли-продажи квартиры, в оговоренный срок он не смог найти продавца для того, чтобы они смогли обратиться в МФЦ для регистрации перехода права собственности.

Так как ранее они были знакомы длительное время (продавец иногда помогал ему в работе ИП), и оснований не доверять ему не было, факт отсутствия продавца его не насторожил (он знал, что продавец планировал после продажи квартиры поехать к своему другу в деревню, где они делали ремонт и где в дальнейшем продавец планировал жить - с его слов). Кроме того, он подозревал, что продавец мог злоупотребить алкоголем (отмечал продажу квартиры) со своим другом и мог не приехать в Кстово.

В середине декабря он узнал, что продавец умер. Со слов соседей по дому, продавца нашли мертвым в квартире, где то в 5 числах декабря (спустя чуть больше недели после его смерти).

После смерти продавца, в квартиру он не заселялся, так как она требовала значительных усилий по ремонту (в том числе санитарной обработки - после того, как тело продавца пролежало там более недели).

По имеющейся информации, продавец умер от естественных причин. Уголовное дело не возбуждалось.

Фактически, истец и продавец не успели обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением установленной формы о переходе права собственности от продавца к покупателю (истцу) на квартиру, в порядке, установленном законом, по независящим от сторон причинам (смерть продавца).

Как ему потом стало известно наследственное дело после смерти ФИО2 не открывалось, предположительно наследников не имеется и имущество считается выморочным. Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (дата обезличена) (номер обезличен) собственником имущества по прежнему является гр. ФИО2

Исходя из всего вышеизложенного, полагает, что вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности. 

В связи с изложенным, ссылаясь на ст.ст. 8, 8.1, 218, 432, 549, 550, 551 ГК РФ, п.п. 60,61,62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного Суда РФ (номер обезличен) от (дата обезличена) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», истец просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на целую жилую двухкомнатную (адрес обезличен), общей площадью 46,9 кв.м., этаж: 6, находящуюся по адресу: ФИО1, (адрес обезличен), Кстовский муниципальный район, городское поселение (адрес обезличен) имеющую кадастровый (номер обезличен) к ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиры от (дата обезличена), заключенного между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3.

В судебное заседание истец не явился, надлежащим образом уведомленный о дне слушания дела. Его представитель поддержал требования своего доверителя.

Представитель ответчика - администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области, в судебное заседание не явился. В своем заявлении в суд просит рассмотреть дело в их отсутствие, в соответствии с требованиями закона.

Представитель третьего лица по делу – Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации и кадастра по Нижегородской области в судебное заседание не явился. В своем заявлении в суд просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица по делу – Управления Росрееста по Нижегородской области в судебное заседание не явился без уважительных причин, надлежащим образом уведомленный о дне слушания дела.

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, свидетеля ФИО8, ранее свидетеля ФИО7, изучив материалы гражданского дела, суд считает исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела (дата обезличена) между ФИО3 (истцом по делу) и продавцом ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: ФИО1, (адрес обезличен), Кстовский муниципальный район, городское поселение (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен).(л.д.13)

Указанная квартира принадлежала продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.14-17).

Договор был заключен в простой письменной форме.

В соответствии с п.п.8 9 Договора квартира оценена сторонами (с учетом фактического состояния) и продается за 1350000 (Один миллион триста пятьдесят тысяч) рублей.

Покупатель произвел расчет с Продавцом до момента подписания настоящего договора в полном размере. Оплата производилась наличными денежными средствами. Факт полной оплаты подтверждается тем, что Продавец подписал настоящий договор без каких либо оговорок и возражений.

Согласно п. 11 Договора Продавец обязуется в срок не позднее 10 рабочих дней с даты подписания настоящего договора погасить всю имеющуюся задолженность по коммунальным платежам и получить документ (справку) о лицах, состоящих на регистрационном учете в квартире, а также об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. 

Согласно п. 14 Договора Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приёма-передачи отчуждаемой жилой квартиры. С момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанной отчуждаемой квартиры считается исполненной.

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО8, ФИО7 подтвердили факт продажи спорной квартиры истцу и что продавец собирался переезжать в деревню.

В конце ноября 2019г. ФИО2 умер. Труп последнего был обнаружен в квартире, после ее вскрытия, по мету жительства умершего (дата обезличена)г.

Согласно постановления следователя следственного отдела по (адрес обезличен) следственного управления Следственного комитета РФ по (адрес обезличен) от 13.12.2019г. в возбуждении уголовного дела по факту обнаружения трупа ФИО2 отказано по основаниям п.1 ч.1 ст. 24 УПК РФ за отсутствием события преступления, предусмотренного ч.1 ст.105 УК РФ.

Поскольку регистрацию перехода права собственности на истца не представилось возможным ФИО3 обратился в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с подп.1 п.1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок предусмотренных законом...

Согласно п.1 и п.3 ст.8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.2 ст.223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного Суда РФ (номер обезличен) от (дата обезличена) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (номер обезличен) и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (номер обезличен) от (дата обезличена) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 названного выше постановления пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли- продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Как разъяснил ВС РФ в определении от (дата обезличена) (номер обезличен)-КГ 18-228, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершённой с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

В соответствии со ст. 1151 ГК РФ, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение....

Т.о. учитывая, что стороны договора купли-продажи достигли соглашения по всем существенным его условиям, денежные средства продавцом были получены в полном размере при составлении договора, спорное имущество согласно договора перешло к покупателю, оснований для отказа в иске последнему не имеется.

Отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к покупателю, срок осуществления которой законом не установлен, не может повлечь негативные последствия для его, покупателя, учитывая то обстоятельство, что продавец умер.

Сделка является волевым действием сторон, направленным на создание правовых последствий, действительность сделки определяется на момент ее совершения. Правомерность действий сторон договора определилась на момент выражения их воли путем подписания договора, и его исполнения.

Учитывая, что спора в отношении спорного недвижимого имущества не имеется, договор купли-продажи не оспаривается, на основании вышеуказанных норм закона, требования истца о переходе права собственности на спорное недвижимое имущество, являются обоснованными и подлежат удовлетворению. При этом суд учитывает, что в наследство после смерти продавца никто не вступал и судом наследники к имуществу умершего не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 46,9 кв.м., находящуюся по адресу: ФИО1, (адрес обезличен), Кстовский муниципальный район, городское поселение (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен) к ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиры от (дата обезличена), заключенного между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3.

Решение суда может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд.

Председательствующий судья: И.Ю. Кондратьев