№2-1705/2019

УИД 24RS0032-01-2019-000301-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск 6 мая 2019 года

Ленинский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего - судьи Потылицына А.В.,

при секретаре Штин Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Р.И.Р., С.А.Л., о признании права преимущественной покупки комнаты в квартире, переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи, внесении изменений в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Р.И.Р., С.А.Л., в котором просит признать за ФИО1 преимущественное право покупки комнаты № в квартире по адресу: 

<

адрес> перевести на ФИО1 права и обязанности покупателей ФИО4, Р.И,Р., С.А.Л., ФИО3 по договору купли-продажи от 01.11.2018 г. в отношении комнаты № в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Внести соответствующие изменения в запись в ЕГРН.

В обоснование заявленных требований указано на то, что ФИО1 является собственником комнаты № (148/337 долей в праве общей долевой собственности), расположенной в квартире по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №. Также в данной квартире расположена комната № (189/337 долей в праве общей долевой собственности), собственником которой являлась ФИО2 02.12.2018 г. ФИО1 стало известно о том, что ФИО2 продала принадлежащую ей комнату № ФИО4, Р.И.Р., С.А.Л., ФИО3 за 418 000 рублей, о чем в ЕГРН 22.11.2018 г. внесена запись о регистрации права. ФИО2 не предложила ФИО1 воспользоваться правом преимущественной покупки комнаты №, в связи с чем истец заявляет указанные требования.

Истец ФИО1, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Дополнительно суду пояснила, что она знала о намерении ФИО2 продать принадлежащую ей комнату, однако в ходе переговоров им не удалось достичь соглашения о стоимости спорной комнаты, т.к. ФИО1 готова была приобрести комнату за 350 000 рублей, а ФИО2 предлагала ей приобрести комнату за 400 000 рублей. В настоящий момент она готова приобрести комнату за 360 000 рублей.

Представитель истца ФИО1 ФИО5 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям. 

Ответчик ФИО6 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала в полном объеме, указывая на то, что с августа 2018 года вели переговоры о продаже ей комнаты № по адресу: 

<

адрес>. Они не договорились о стоимости комнаты, т.к. ФИО1 готова была приобрести у нее комнату за 350 000 рублей, данная стоимость ответчицу не устроила, в связи с чем 02.10.2018 г. она направила истцу заказной корреспонденцией уведомление о намерении продать принадлежащую ей комнату в коммунальной квартире и по истечении установленного срока она заключила договор с ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Р.И.Р., С.А.Л.

Ответчик ФИО4, действующая в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО8, в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был уведомлен своевременно, об уважительной причине неявки суду не сообщил. 

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, КПК «Кредит Евразия» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены своевременно, об уважительной причине неявки суду не сообщили.

Дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, требование об извещении остальных участников долевой собственности можно признать исполненным, если продавец представит доказательства направления им уведомления о продаже доли по месту жительства и поступления его адресату, в том числе в случае не вручения или не ознакомления адресата с уведомлением по обстоятельствам, зависящим от него.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" при удовлетворении искового заявления по спору, возникающему, в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

По смыслу приведенных положений п. 3 ст. 250 ГК РФ с учетом разъяснений, данных пленумом Верховного Суда РФ, не оспаривая действительности договора купли-продажи участник общей долевой собственности вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи только в случае нарушения его права преимущественной покупки и только по цене, по которой данное имущество продано в соответствии с договором купли-продажи.

В судебном заседании установлено, что на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 являлась собственником жилого помещения, состоящего из двух комнат, расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д. 109-110).

08.08.2014 г. ФИО9 продала ФИО1 принадлежащие ей 148/337 долей в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> правом пользования одной отдельной комнатой №, общей площадью № кв.м. (л.д. 137).

ФИО1 стоит на регистрационном учете с 24.09.1999 г. по адресу: 

<

адрес> и имеет временную регистрацию с 19.08.2014 г. по 19.08.2019 г. по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копией паспорта ФИО1 (л.д. 7-8), адресной справкой.

На основании соглашения от 16.06.2017 г., заключенного между ФИО2 и ФИО1, прекращен режим общей долевой собственности и принадлежащие сторонам доли выделены в натуре в следующем порядке: комната №, площадью № кв.м., по адресу: 

<

адрес>, переходит в собственность ФИО2; комната №, площадью № кв.м., по адресу: 

<

адрес>, переходит в собственность ФИО1 (л.д. 21-22, 51, 52-54, 172-174).

Согласно выпискам из ЕГРН ФИО1 является собственником комнаты №, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 12-14, 41-43).

ФИО2 являлась собственником комнаты № по адресу: 

<

адрес>, на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан № от 04.06.2013 г., договора купли-продажи от 008.08.2014 г., соглашения от 16.06.2017 г.

02.10.2018 г. ФИО2 направлено заказной корреспонденцией в адрес ФИО1 (

<

адрес>) уведомление о намерении продать за 430 000 рублей комнату №, площадью № кв.м., в коммунальной квартире по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается уведомлением (л.д. 236), описью (л.д. 238), кассовым чеком ФГУП «Почта России» (л.д. 239), конвертом, отслеживанием регистрируемых почтовых отправлений.

Данное уведомление ФИО1 не получено и 11.11.2018 г. заказное письмо направлено в адрес отправителя по истечении срока хранения, что подтверждается отслеживанием регистрируемых почтовых отправлений.

01.11.2018 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Р.И.Р., С.А.Л., (покупатели) заключен договор купли-продажи (л.д. 93-94, 198-199). Согласно условиям договора ФИО3 и ФИО4 приобретают в общую совместную собственность ? доли в праве общей долевой собственности на жилую комнату, общей площадью 18,9 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>. Р.И.Р. и С.А.Л. приобретают право на ? доли каждый в праве общей долевой собственности на указанную комнату. 

Согласно п. 3 указанного договора купли-продажи стоимость комнаты № составила 430 000 рублей. Расчет между сторонами договора произведен в полном объеме, что подтверждается распиской от 30.10.2018 г. (л.д. 72, 202), распиской от 31.10.2018 г. (л.д. 74, 79, 201, 209).

01.11.2018 г. договор купли-продажи был подан сторонами сделки через КГБУ МФЦ в Управление Росреестра по Красноярскому краю для регистрации перехода права собственности на спорную комнату 

13.11.2018 г. осуществление действий по регистрации перехода права на объект недвижимости Управлением Росреестра по краю приостановлено по причине не представления документы, подтверждающие, что продавец известил надлежащим образом всех собственников комнат в вышеуказанной квартире о продаже комнаты №, с указанием цены и других условий, на которых продает комнату, что подтверждается уведомлением о приостановлении от 13.11.2018 г. (л.д. 221-223).

После предоставления ФИО2 20.11.2018 г. документов, подтверждающих соблюдение продавцом (ФИО2) предусмотренного ст. 250 ГК РФ порядка продажи комнаты в коммунальной квартире, 22.11.2018 г. переход права собственности на комнату № был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 15-20, 37-40). 

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО2 в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, п. 2 ст. 250 ГК РФ уведомила ФИО1 о намерении продать принадлежащую ей комнату в коммунальной квартире с указанием ее стоимости, направив уведомление заказным письмом по месту ее жительства. ФИО1 своевременное получение почтового отправления по месту своего жительства не обеспечила, доказательств того, что уведомление не получила по независящим от нее обстоятельствам, суду не представила, в связи с чем, в соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, указанное уведомление считается ей врученным. 

С учетом изложенного, предусмотренные п. 3 ст. 250 ГК РФ основания для признания за ФИО1 права преимущественной покупки спорного имущества и для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 01.11.2018 г. на истца отсутствуют.

Кроме того, как следует из объяснений истца ФИО1 и ее представителя ФИО5 в судебном заседании истец требует перевести на нее права и обязанности покупателя по данному договору по цене – 360 000 рублей, что на 120 000 рублей ниже цены комнаты №, уплаченной ответчиками ФИО3, ФИО4 ответчику ФИО2 в соответствии с условиями договора купли-продажи, что законом не предусмотрено. 

Требования о признании недействительным условия договора купли-продажи от 01.11.2011 г. о цене, истцом и его представителем ФИО5 не заявлено, обстоятельства передачи ФИО2 денежных средств в размере 430 000 рублей за спорную комнату также не оспорены.

При этом, денежные средства, подлежащие выплате покупателям в возмещение понесенных при покупке комнаты расходов, в сумме 430 000 рублей на банковский счет Управления судебного департамента в Красноярском крае, ФИО1 не внесены.

В связи с чем суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Р.И.Р., С.А.Л., о признании права преимущественной покупки комнаты в квартире, переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи, внесении изменений в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд с подачей жалобы через Ленинский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий A.B. Потылицын