Дело № 3а-234/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июня 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего Ишимова И.А., 

при секретаре Ахмировой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению открытое акционерное общество «Магнитогорский хлебокомбинат» к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

открытое акционерное общество «Магнитогорский хлебокомбинат» (далее – ОАО «МХК») обратилось в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» (далее – ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области») об установлении кадастровой стоимости:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категории земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации кабельной эстакады, площадью 3 279 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 790 239 руб. по состоянию на 01 января 2020 года;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категории земель: земли населенных пунктов – размещение здания гаража, площадью 9 038 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 865 046 руб. по состоянию на 01 января 2020 года;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категории земель: земли населенных пунктов – под промышленные предприятия, площадью 20 279,95 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 6 408 464 руб. по состоянию на 01 января 2020 года;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> категории земель: земли населенных пунктов – под промышленные предприятия, площадью 28 092,55 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 8 343 487 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований ОАО «МХК» указало, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, а земельные участки с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> принадлежат обществу на праве аренды. Кадастровая стоимость земельных участков, указанная в выписках из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, не соответствует рыночной стоимости, отраженной в отчете ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт», что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, поскольку на ее основании рассчитываются земельный налог и арендная плата в завышенном размере, что нарушает права общества.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 15 июня 2021 года ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области» исключено из числа административных ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Представитель административного истца ОАО «МХК» – ФИО1., действующая на основании доверенности от 27 января 2021 года (л.д. 25), в судебном заседании настаивала на удовлетворении административного искового заявления.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области – ФИО2 в судебном заседании полагала возможным удовлетворить административное исковое заявление при налдичии для этого необходимых допустимых доказательств.

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области», филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, администрации г. Магнитогорска Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Дело в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, принявших участие в судебном заседании, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, ОАО «МХК» согласно выпискам из ЕГРН и копиям свидетельств о регистрации является собственником:

- земельного участка с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> на основании договора купли-продажи № 

<

данные изъяты> от 05 июля 1994 года (л.д. 10-12, 102); 

- земельного участка с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> на основании договора № 

<

данные изъяты> купли-продажи земельного участка от 21 мая 2007 года (л.д. 13-16, 102 оборот).

Также ОАО «МХК» владеет земельными участками с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> на основании договора аренды земельного участка от 18 мая 2016 года № 

<

данные изъяты> и договора аренды земельного участка от 15 августа 2011 года № 

<

данные изъяты> соответственно (л.д. 17-19, 20-22, 158-160). Согласно расчетам платы за аренду земли, являющимся приложениями к договорам аренды, арендная плата рассчитывается, в том числе исходя из кадастровой стоимости земельных участков (л.д. 23-24).

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04 февраля 2021 года кадастровая стоимость определена: 

в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 11 101 613,91 руб. по состоянию на 01 января 2020 года (л.д. 31); 

в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 7 975 090,34 руб. по состоянию на 01 января 2020 года (л.д. 30); 

в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 14 224 365,92 руб. по состоянию на 01 января 2020 года (л.д. 29); 

в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 2 411 966,82 руб. по состоянию на 01 января 2020 года (л.д. 28). 

Действующая кадастровая стоимость согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04 февраля 2021 года определена по состоянию на 01 января 2020 года на основании приказа Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П. 

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 08 апреля 2021 года №№ 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> были отклонены заявления ОАО «МХК» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, поданные на основании установления в отношения них рыночной стоимости согласно отчету от 02 марта 2021 года № 

<

данные изъяты> (л.д. 39-40, 41-42, 43-44, 45-46).

По настоящему делу административным истцом в качестве доказательства размера рыночной стоимости спорных земельных участков представлен отчет об оценке земельных участков № 

<

данные изъяты>, составленный ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт» 20 апреля 2021 года. В данном отчете рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

<

данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года составила 8 343 487 руб.; 

<

данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года составила 6 408 464 руб.; 

<

данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года составила 2 865 046 руб.; 

<

данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года составила 790 239 руб. (л.д. 47-109).

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), чч. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц. 

В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В связи с тем, что завышенные, по утверждению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков как на праве аренды, так и на праве собственности затрагивают его права и обязанности, поскольку на их основании производится начисление земельного налога, подлежащего уплате административным истцом (в силу ст.ст. 390-391 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении земельных участков определяется как их кадастровая стоимость) и на их основании производится начисление арендной платы, административное исковое заявление подано в суд в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленных административным истцом требований.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Как указывалось выше, в обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке земельных участков № 

<

данные изъяты> от 20 апреля 2021 года, выполненный оценщиком ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт» - ФИО3., которая является членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», застраховавшая ответственность в ООО «Абсолют Страхование» по полису № 

<

данные изъяты>, со стажем работы в оценочной деятельности с августа 2015 года.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из указанного выше отчета от 20 апреля 2021 года следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж (метод количественных корректировок), выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал.

Оценщиком были проанализированы предложения о продажах земельных участков, расположенных в Челябинской области, из которых в качестве аналогов принято 3 объекта. Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены в таблице 15 на 61-62 листах отчета об оценке и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования. 

Сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел по 8 элементам сравнения, а именно: категория земель, площадь земельного участка, цена предложения (сделки), состав передаваемых прав, условия продажи, месторасположение объекта, расположение относительно крупных дорог, наличие свободного подъезда к участку, обеспеченность инженерными коммуникациями, поскольку объекты-аналоги по перечисленным выше критериям являются сопоставимыми с объектами оценки. 

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельных участков. 

При этом со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено. 

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости. 

Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке ст. 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили. 

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельных участков, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков подлежит установлению в размере их рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 12 марта 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом в абз. 2 п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Установленная в настоящем деле кадастровая стоимость архивной не является, в связи с чем необходимость указания периода ее действия отсутствует.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление открытого акционерного общества «Магнитогорский хлебокомбинат» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 790 239 руб. по состоянию на 01 января 2020 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 865 046 руб. по состоянию на 01 января 2020 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 6 408 464 руб. по состоянию на 01 января 2020 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 8 343 487 руб. по состоянию на 01 января 2020 года. 

Датой подачи заявления считать 12 марта 2021 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий И.А. Ишимов