Дело №3a-60/2020

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 17 января 2020 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,

при секретаре судебного заседания Ларионовой Н.И., 

с участием представителя административного истца ФИО1 адвоката ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером [номер], общей площадью 43,4 кв.м, назначение: нежилое, этажность: 1, расположенного по адресу: [адрес] 2, в размере его рыночной стоимости 631886 рублей по состоянию на [дата],

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО1 [дата] обратился в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указал о том, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 43,4 кв.м., этажность: 1, кадастровый [номер], расположенное по адресу: [адрес], помещение 2, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером [номер] составляет 1528414,61 рублей. 

С данной кадастровой стоимостью административный истец ФИО1 не согласен. В соответствии с Отчетом об оценке [номер], составленным оценщиком ООО «А.», рыночная стоимость нежилого помещения составляет 606150 рублей по состоянию на [дата].

По мнению административного истца, кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, значительно превышает его рыночную стоимость. Поскольку ФИО1 является плательщиком налога на имущество, то завышенная кадастровая стоимость объекта нарушает его права на справедливое налогообложение. 

Ссылаясь на положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Кодекса административного судопроизводства РФ, административный истец ФИО1 просит установить кадастровую стоимость помещения в размере его рыночной стоимости.

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца ФИО1 адвокат ФИО2 представила дополнение к отчету об оценке [номер], требования административного искового заявления поддержала, просила их удовлетворить и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 631886 рублей с учетом дополнения к отчету. Заявила ходатайство о восстановлении срока на подачу административного искового заявления.

Судом в качестве доказательства принято дополнение к отчету об оценке [номер] (объект оценки: нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж:1, общая площадь 43,4 кв.м., кадастровый [номер], адрес (местонахождение) объекта: [адрес]).

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

В письменном отзыве административный ответчик Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из приложения №1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331, которым утверждена кадастровая стоимость нежилых помещений (л.д.116-119).

В письменном отзыве и представленной информации заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области указало о том, что нежилое помещение с кадастровым номером [номер] внесено в реестр объектов недвижимости как ранее учтенное 29.07.2010 года и его кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 1528414,61 рублей по состоянию на 05.06.2011 года. Изменений кадастровой стоимости объекта капитального строительства в Единый государственный реестр недвижимости не вносилось (л.д.122-123, 128-132).

Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административному истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимости – наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, кадастровый [номер], площадью 43,4 кв.м., расположенное по адресу: [адрес] Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от [дата], представленной суду (л.д.124-126).

Таким образом, ФИО1, как плательщик налога на имущество физических лиц, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости помещения, является лицом, чьи интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости такого помещения.

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО1 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное представителем административного истца адвокатом ФИО2 ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости), сроками уплаты налога на имущество организаций, а также включение спорного объекта недвижимости в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 03 июля 2016 года №360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют, что и просит административный истец.

Судом также установлено, что кадастровая стоимость нежилого помещения утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года. При таких обстоятельствах применению в отношении нежилого помещения подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и его кадастровая стоимость может быть установлена судом по состоянию на 05.06.2011 года.

В соответствии с выпиской из ЕГРН кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером [номер] составляет 1528414 (Один миллион пятьсот двадцать восемь тысяч четыреста четырнадцать) рублей 61 копейку (л.д.127).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец представил в суд отчёт об оценке ООО «А.» от [дата] [номер], составленный оценщиком ФИО3, а также дополнение к отчету об оценке, в соответствии с которыми рыночная стоимость помещения с кадастровым номером [номер] по состоянию на [дата] определена в размере 631886 (Шестьсот тридцать одна тысяча восемьсот восемьдесят шесть) рублей.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет и дополнение к отчету об определении рыночной стоимости помещения с кадастровым номером [номер] от [дата] [номер], составленные оценщиком ООО «А.» ФИО3, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611. 

Из раздела 1.2 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости нежилого помещения. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. В отчете указаны применяемые при его составлении информационные источники и литература. 

Оценщиком дано подробное описание объекта оценки – нежилое помещение, этажность: 1 этаж, назначение: нежилое, тип помещения: отдельно встроенное помещение на первом этаже здания, техническое состояние хорошее, площадь: 43,4 кв.м, текущее использование: используется по назначению (промтоварный магазин), год постройки 1950, коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, фундамент: кирпично-ленточный, перекрытия: деревянные утепленные, крыша: железо, материал стен: кирпич, полы: плитка, проемы: двери-простые, окна- пластиковые, отделочные работы – отделка декоративная, высота потолка – 2,6 м., местонахождение объекта: [адрес]. Оценщиком также дана характеристика местоположения и окружения объекта оценки (плотность застройки: средняя, тип застройки окружения: преимущественное окружение помещения торгово-офисные здания, малоэтажная жилая застройка, среднеэтажная жилая застройка, объект оценки расположен в жилом квартале, транспортная доступность: хорошая, наличие автомобильной дороги вблизи объекта оценки, асфальто-бетонное покрытие дороги удовлетворительное, имеется парковочная стоянка для автомобилей) (л.д.153 оборот-154).

В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете представлен анализ влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, представлен обзор социально-экономического положения Нижегородской области по состоянию на дату оценки с указанием источника информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Оценщиком сделан вывод о принадлежности объекта оценки к рынку коммерческой недвижимости. Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки – коммерческая недвижимость, а именно нежилые помещения офисно-торгового назначения, расположенные в Нижегородской области, со схожим уровнем инфраструктуры и транспортной доступности (л.д.159-161).

В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах, сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок продаж помещений офисно-торгового назначения. Отобрано 7 объектов. Оценщиком сделана выборка предложений ставок аренды помещений. 

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного помещения, суду не представлено. 

Указаны основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов для помещения (л.д.163).

Оценщиком обоснована причина отсутствия проведения анализа наиболее эффективного использования объекта оценки. Так указано, что анализ наиболее эффективного использования объекта оценки не приводится, поскольку для целей оценки рыночная стоимость определяется исходя из фактического использования объекта оценки. На дату оценки объект оценки используется по назначению. Таким образом, оценка объекта недвижимости произведена из фактического использования – нежилое помещение офисно-торгового назначения.

Оценка нежилого помещения проведена с применением сравнительного и доходного подходов. В отчете содержится обоснование отказа от применения затратного подхода – объект оценки является встроенным помещением торгово-офисного назначения. В соответствии с п.24в ФСО №7: « затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют)». Поскольку отсутствует сметная документация на жилой дом, в котором расположено помещение, выделение стоимости из общей стоимости постройки здания ведёт к большой погрешности расчетов.

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод прямого сравнения продаж. Подобрано 4 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам (л.д.165-170).

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик использовал метод прямой капитализации. Оценщиком приведен анализ вариантов наиболее эффективного использования объекта оценки для аренды, анализ доходов и расходов, а также определена величина чистого годового дохода, капитализация чистого дохода (л.д.170-172).

По результатам применения различных подходов к оценке оценщиком произведено согласование результатов оценки с присвоением подходам весовых коэффициентов. 

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого помещения участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого помещения, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Из материалов дела усматривается, что оценщик ФИО3 является лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим профессиональное образование в области оценки – высшее экономическое образование, стаж работы в оценочной деятельности – с 2013 года. Оценщик ФИО3 является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», свидетельство о регистрации от 27.12.2016 года №2291. Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 06.07.2018 года №013888-1 (л.д.150-151, л.д.183-186 ).

Сведений о том, что оценщик ФИО3 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от [дата] №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО3 у суда не имеется. При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке, составленному оценщиком ФИО3, у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] от [дата] [номер], составленному оценщиком ООО «А.» ФИО3, у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного помещения, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного помещения в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области и ФГБУ «ФКП Росреестра». В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости – помещения его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость помещения устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости. 

Так как обращение ФИО1 с административным исковым заявлением в суд о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости имело место 25.11.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости необходимо считать 25.11.2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером [номер], общей площадью 43,4 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: [адрес] 2, в размере его рыночной стоимости 631886 (Шестьсот тридцать одна тысяча восемьсот восемьдесят шесть) рублей по состоянию на [дата].

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости считать [дата].

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено [дата].

Судья М.А. Кручинин