дело № 3а-18/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июля 2018 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Ивановой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ТАКТ» к администрации Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ТАКТ» обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником здания, назначение: нежилое, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 01.03.2016 г. утверждена в размере 60 801 753,29 руб. Однако согласно отчету № 48-Н, выполненному ИП А.С.В., действительная рыночная стоимость объекта недвижимости 38 217 237 руб.

Таким образом, размер кадастровой стоимости данного объекта завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

Общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Однако решением комиссии от 25.10.2018 г. в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 38 217 237 руб., возложить на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области обязанность по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по Костромской области, в качестве заинтересованного лица - Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, из состава лиц, участвующих в деле, исключено Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы.

По делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ООО «ТАКТ» – ФИО1 административные исковые требования уточнила, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 43 540 000 руб., определенной по состоянию на 01 марта 2016 года заключением эксперта № 009/053-2018.

Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области заявлено требование о взыскании с административного истца судебных расходов в размере 40 000 рублей в счет возмещения средств, уплаченных Департаментом эксперту за проведение судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «ТАКТ» – ФИО1 уточнённые административные исковые требования поддержала, возражала против взыскания с административного истца судебных расходов в сумме 40 000 рублей, основываясь на Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 г. № 20-П.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области – ФИО2, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО3, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО4 не возражали против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определённой заключением эксперта. Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО4 поддержала требование о взыскании с административного истца судебных расходов.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, возражений относительно административных исковых требований не представил.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ООО «ТАКТ» является собственником здания, назначение: нежилое, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> /том 1 л.д. 11, 19-22/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость данного здания по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 60 801 753,29 руб. /том 1 л.д. 18/.

В силу положений статей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых в 2017 году налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденного Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 29.12.2016 г. N 84-од, налоговая база по принадлежащему обществу зданию определяется как его кадастровая стоимость (№ п/п 4366).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости влияют на права и обязанности ООО «ТАКТ».

Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).

Абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости № 48-Н, выполненном ИП А.С.В., рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 38 217 237 руб. /том 1 л.д. 26-153/. 

ООО «Такт» 29 сентября 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. В обоснование заявления представлен вышеуказанный отчет.

Решением комиссии № № от 25 октября 2017 года отказано в пересмотре кадастровой стоимости и определении её в размере рыночной стоимости ввиду того, что отклонение рыночной стоимости от кадастровой составило 37 %, однако к заявлению не приложено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет /том 1 л.д. 23-25/.

Этот же отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой отчётом № 48-Н, по ходатайству представителя заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области – ФИО5 проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта капитального строительства и определению рыночной стоимости объекта капитального строительства.

В выводах заключения эксперта № 009/053-2018, составленного экспертом ИП С.О.А., указано, что оценщиком при составлении отчета допущены следующие нарушения и ошибки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки:

- при расчете рыночной стоимости доходным подходом оценщиком учтено, что объект оценки расположен на некотором удалении от остановки общественного транспорта, однако этот фактор не учтен при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом, в разделе «анализ рынка» влияние данного фактора на ценообразование не рассмотрено. Таким образом, объект-аналог № 1 в сравнительном подходе не соответствует объекту оценки по данному элементу сравнения, что требует дополнительной корректировки стоимости (нарушены пункты 22б, 22в ФСО № 7);

- при расчете рыночной стоимости доходным подходом оценщиком учтено, что объект оценки имеет организованную парковку, однако этот фактор не учтен при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом. Кроме того в разделе «анализ рынка» влияние данного фактора на ценообразование не рассмотрено. Таким образом, объекты-аналоги №№ 2, 3, 4 в сравнительном подходе не соответствуют объекту оценки по данному элементу сравнения, в связи с чем требуется дополнительная корректировка стоимости (нарушены пункты 22б, 22в ФСО № 7);

- расчет арендной платы выполнен отдельно для помещений подвала, 1 этажа и 2 этажа. При расчете рыночной стоимости доходным подходом оценщиком не учтено, что помещения 1 этажа имеют отдельный вход, помещения 2 этажа и подвала имеют общий вход. Данный фактор (наличие отдельного входа) не учтен при расчете рыночной стоимости доходным подходом. В разделе «анализ рынка» влияние данного фактора на ценообразование не рассмотрено. Для объектов-аналогов № 2 и № 3 не введена соответствующая корректировка по указанному элементу сравнения (нарушены пункты 22б, 22в ФСО № 7);

- объект оценки имеет кирпичные стены, однако данный фактор не учтен при расчете рыночной стоимости сравнительным и доходным подходами, в разделе «анализ рынка» влияние данного фактора на ценообразование не рассмотрено. Объект-аналог № 3 в доходном подходе не соответствует объекту оценки по этому элементу сравнения, требовалась корректировка (нарушены пункты 22б, 22в ФСО № 7);

- объект-аналог № 2 в сравнительном подходе не соответствует объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам, не относится к одному с объектом оценки сегменту рынка, представляет собой административное (офисное) здание (нарушены пункт 22б ФСО № 7 и пункт 10 ФСО № 1);

- на странице 149 отчета при расчете арендной платы неверно определен диапазон из справочника, по которому производится сравнение, в связи с этим введенные корректировки не соответствуют фактической расчетной площади, что может привести к искажению итогового результата;

- на странице 112 отчета неверно выполнен расчет прибыли предпринимателя: прибыль рассчитана с использованием справочного коэффициента от общей стоимости объекта, включая стоимость земельного участка. Из ответа авторов справочника, использованного оценщиком, следует, что согласно общепринятой методике затратного подхода прибыль предпринимателя учитывается на этапе определения затрат на создание улучшения до того, как в состав единого объекта недвижимости включается стоимость земельного участка;

- на странице 115 отчета в затратном подходе оценщиком ошибочно определено, что здание имеет моральный износ, равный неустранимому функциональному устареванию второго вида. По мнению эксперта, подкрепленному мнениями членов экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков Б.А.Н.. и П.А.Ю.., мнением старшего преподавателя кафедры строительных конструкций, заместителя декана архитектурно-строительного факультета по науке, заведующего лабораторией лицензирования строительных материалов архитектурно-строительного факультета КГСХА, магистра по строительству, профиль «Теория и проектирование зданий и сооружений» П.М.Г., определение морального устаревания объекта оценки в данном случае ошибочно, что может привести к искажению итогового результата;

- оценщиком в сравнительном подходе не введена корректировка для объекта-аналога № 4 на расположение относительно первой (красной) линии.

Ввиду указанного эксперт сделал вывод о том, что допущенные нарушения не позволяют признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость объекта оценки.

Рыночную стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года эксперт определил в размере 43 540 000 руб. /том 2 л.д. 80-154/.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Представители лиц, участвующих в деле, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли, административные исковые требования основаны на данном заключении эксперта.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 43 540 000 рублей.

Поскольку общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию – 29 сентября 2017 года /том 1 л.д. 23-25/.

Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области представил доказательства несения судебных расходов по административному делу в размере 40 000 рублей на оплату услуг эксперта по составлению экспертного заключения, которым признан недостоверным представленный административным истцом отчет по определению рыночной стоимости объекта недвижимости и рыночная стоимость объекта недвижимости определена в ином размере /том 2 л.д. 176, 156/.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего кодекса.

В абзацах 2 и 3 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Однако Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО6 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости;

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Как видно из материалов дела, представители административных ответчиков и заинтересованных лиц не оспаривали право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, заявлялись лишь возражения против установления кадастровой стоимости в размере, определённом представленным административным истцом отчетом по определению рыночной стоимости, обоснованные тем, что данный отчет не может являться достоверным доказательством рыночной стоимости, так как составлен с нарушениями требований федеральных стандартов оценки.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы подтвердилась обоснованность этих возражений. В связи с этим изначально заявленные административным истцом исковые требования расцениваются как необоснованные.

Исходя из изложенного, суд полагает, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств в связи с реализацией права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, а потому настоящее решение суда не является принятым против административных ответчиков. Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц данное заключение эксперта, а, соответственно, и определённую им рыночную стоимость объектов капитального строительства не оспаривали, не возражали против уточнённых административных исковых требований, основанных на заключении эксперта.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 60 801 753,29 руб. превышает его рыночную стоимость, определённую экспертным заключением, в 1,4 раза (60 801 753,29 / 43 540 000) или на 28,39 % (100 % - (43 540 000 руб. х 100% : 60 801 753,29 руб.)).

Вышеприведённая позиция Конституционного Суда Российской Федерации и соотношение между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объекта недвижимости не позволяют сделать вывод о таком превышении, которое может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости.

Следовательно, не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявления о взыскании с административного истца судебных расходов, все расходы по административному делу следует отнести на административного истца, обязанного доказать рыночную стоимость объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость здания, назначение: нежилое, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 43 540 000 (сорок три миллиона пятьсот сорок тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 29 сентября 2017 года.

Взыскать с ООО «ТАКТ» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области в возмещение расходов на оплату услуг эксперта 40 000 (сорок тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов