Дело № 2-1132/2025

УИД 77RS0024-02-2024-008336-05

Р Е Ш Е Н И Е

 С У Д А

Именем Российской Федерации

4 июня 2025 года г. Электросталь

Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Астаповой О.С., с участием представителя истца по доверенности ФИО1, ответчика ФИО2, при секретаре Шерстовой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Специализированный застройщик «Метромаш» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору, -

у с т а н о в и л :

Истец АО «Специализированный застройщик «Метромаш» 15.04.2024 (отправлено 29.03.2024 в электронном виде) обратился в Симоновский районный суд г. Москвы с исковым заявлением к ФИО4. Просили взыскать с ответчика в пользу истца сумму долга в размере 176 773, 98 руб., неустойку за период с 01.07.2023 по 20.03.2024 в размере 24 795, 49 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что АО «СЗ «Метромаш» и ФИО4 заключили Договор долевого участия №1В-530/2/ММАШ-О от 30.10.2018 (далее- Договор), по условиям которого истец осуществил строительство и передал 21.06.2021 по Акту приема-передачи ответчику Объект долевого строительства- квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (п.1.1 Договора). В соответствии с п.2.1 Договора ответчик обязался уплатить установленную Договором цену, которая составляет 6 269 584 руб. После определения фактической площади квартиры кадастровым инженером и определение разницы между проектной и фактической площадью квартиры- 0,9 кв.м., ответчику истцом направлено требование о доплате в размере 176 773, 98 руб. в соответствии с пунктами 2.3, 2.5 Договора. Требование о доплате направлено ответчику 11.08.2022. Срок на добровольную оплату истек 27.09.2022. По состоянию на 20.03.2024 ответчик допустил просрочку в 540 дней. Согласно ч.6 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, а также п.4.3 Договора истец произвел расчет неустойки за просрочку доплаты за период с 01.07.2023 по 20.03.2024 с учетом ограничения периода взыскания неустойки постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 №479 и постановления Правительства РФ о 18.03.2024 №326, от суммы просрочки, с учетом ставки- 16% годовых, на сумму 24 795, 49 руб. Претензия от 15.09.23 с требованием уплатить сумму задолженности направлена ответчику 29.09.2023. оплата долга не произведена. 

Протокольным определением суда от 27.09.2024 произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО3 надлежащим ФИО2

Определением Симоновского районного суда г. Москвы от 27.09.2024 дело передано по подсудности в Электростальский городской суд.

Определением от 07.04.2025 дело принято к производству Электростальского городского суда Московской области.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования по изложенным в нем основания подержал. Также представил письменные пояснения относительно сроков исковой давности. Полагают, что срок истцом не пропущен, поскольку 07.04.2021 ответчиком подписан акт приема-передачи квартиры с указанием фактической площади; 11.08.2022 истцом направлено уведомление о необходимости произвести доплату за увеличение площади квартиры; 15.09.23 истцом направлена ответчику претензия о необходимости произвести доплату за увеличение площади квартиры; иск направлен в Симоновский районный суд г. Москвы 04.04.2024, принят к производству суда 15.04.2024, в связи с чем, учитывая положения ст.196, 200 ГПК РФ, пункта 2.3 ДДУ, срок не пропущен. Также пояснил, что при подаче иска истцом допущена техническая описка в части сведений об ответчике, поскольку было два дольщика с одинаковой фамилией- ФИО5, и по номеру квартиры, а все документы к иску были приложены по ФИО2, надлежащему ответчику. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал. Представил письменные возражения на иск (т.1 л.д. 233-234), доводы, изложенные в которых поддержал. Заявил о применении срока исковой давности. Полагает, что стороны узнали об изменении площади квартиры и необходимости доплаты 07.04.2021 при подписании Акта приема-передачи, и именно с этой даты течет срок исковой давности. Иск первоначально был подан к ФИО3, а не к нему. Не отрицал, что доплата в указанном в акте приема-передачи от 07.04.2021 размере им не производилась.

Выслушав представителя истца по доверенности ФИО1, ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст.ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Судом установлено, сторонами не оспаривается и материалами дела подтверждено, что 30.10.2018 между АО «Метромаш»» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №1А-31/2/ММАШ (далее-Договор) (т.1 л.д.12-28).

В соответствии с Договором застройщик принял на себя обязательство по строительству и передаче участнику долевого строительства жилого помещения Объекта долевого строительства – двухкомнатной квартиры: Условный (проектный) №, проектируемой расчетной площадью 53,0 кв.м.. в том числе, жилой 28,7 кв.м., находящейся на 5 этаже 

<

адрес> (п. 1.2 Договора).

Согласно п. 2.1 Договора, цена договора составляет 6 269 584,00 руб.

В соответствии с п.2.3 Договора, в случае если по результатам обмеров Объекта долевого строительства Кадастровым инженером фактическая площадь Объекта долевого строительства (с коэффициентом) в соответствии с данными указанных обмеров увеличится относительно расчетной площади Объекта долевого строительства (с коэффициентом), определяемой в соответствии с пунктом 1.2 настоящего Договора, то Участник долевого строительства обязуется произвести доплату Застройщику в счет оплаты Цены Договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в течение 7 рабочих дней с даты получения соответствующего требования застройщика. Сумма подлежащих доплате участником долевого строительства застройщик денежных средств определяется исходя из величины возникшей разницы между величиной фактической площади объекта долевого строительства, установленной данными обмеров, произведенных кадастровым инженером, и расчетной площадью объекта долевого строительства, указанной в договоре, путем умножения данной величины на цену одного квадратного метра объекта долевого строительства, определяемую в размере 118 294, 04 руб..

07 апреля 2021 года между АО «Специализированный застройщик «Метромаш» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) подписан Акт приём-передачи квартиры по Договору участия в долевом строительстве №1А-31/2/ММАШ (т.1 л.д.206), согласно которого застройщик передал ФИО2 квартиру, общей площадью с учетом площади балконов и лоджий (с понижающим коэффициентом) 54,5 кв.м., общей площадью без учета площади балконов и лоджий 52,8 кв.м., жилой площадью 29,5 кв.м. (т.1 л.д.206).

Согласно выписки из ЕГРН, право собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано 26.10.2021 (т.1 л.д.32-37). Из экспликации к поэтажному плану по данной квартире следует, что общая площадь всех помещений, включаемые в площадь здания, составила 54,5 кв.м. (т.1 л.д.36).

Таким образом, разница между проектной площадью Объекта долевого строительства и его фактической площадью составила 1,5 кв.м., соответственно размер доплаты, с учетом положений п.2.3 Договора долевого участия составит 177 441, 06 руб. из расчета 118 294, 04 руб. х1,5 м.кв. При этом суд учитывает положения ч.3 ст.196 ГПК РФ и принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии с ч.2 ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (абзацы третий - пятый пункта 43).

Таким образом, с учетом приведенных норм права, положений п. 2.3 Договора, доплата должна быть произведена ответчиком в течение 7 рабочих дней с даты получения соответствующего требования застройщика.

Уведомление о необходимости произвести доплату в соответствии с условиями Договора долевого строительства направлено ответчику ФИО2 11.08.2022 как по адресу его регистрации по месту жительства, так и по адресу объекта долевого строительства, что подтверждено уведомлением (т.2 л.д.16), описью вложения (т.2 л.д.17), списком внутренней почтовой корреспонденции от 11.08.2022 (т.2 л.д.15-16). Согласно отчетов об отслеживании почтовой корреспонденции, по двум адресам ответчик почтовую корреспонденцию не получил и она возвращена по истечении срока хранения 27.09.2022 и 18.10.2022 (т.2 л.д. 19,20). 

Согласно разъяснений, содержащихся в п.67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ).

Исходя из буквального толкования норм права срок для предъявления требований по оплате задолженности составляется три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В пределах этого срока истец по своему усмотрению должен определиться воспользоваться своим правом для предъявления требований по оплате задолженности либо нет.

Согласно п. 2 ст. 199, п. 2 ст. 200 ГК РФ, п. 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Согласно пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Ответчиком ФИО2 заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно п. 12 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 28.02.1995 № 2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой ГК РФ» срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, не подлежит восстановлению, независимо от причины его пропуска.

Учитывая, что конкретная дата уплаты начисленной разницы между проектной площадью Объекта долевого строительства и его фактической площадью Договором долевого участия и Актом приема-передачи объекта не установлена, в данном случае срок исполнения обязательств ответчика по уплате указанной разницы должен исчисляться по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 200 ГК РФ и составляет три года с момента получения соответствующего требования ответчиком. Поскольку согласно отчетов отслеживания почтовой корреспонденции направленные истцов адрес ответчика уведомления о доплате возвращены из-за истечения сроков хранения 15.09.2022, следовательно, именно с данной даты и подлежит исчислению начало течения срока исковой давности.

Согласно разъяснений, содержащихся в п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 (ред. от 22.06.2021) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», с учетом того, что в силу части 2 статьи 44 ГПК РФ для правопреемника обязательны все действия, совершенные в процессе до его вступления в дело, повторное заявление о применении срока исковой давности или ходатайство о восстановлении срока исковой давности не требуется.

С учетом изложенного, а также данных о направлении искового заявления истцом в Симоновский районный суд г. Москвы в электронном виде 29.03.2024 (протокол проверки файлов документов и электронных подписей (т.1 л.д171-172), почтой России 04.04.2024 (опись вложения (т.2 л.д.12), направления заявления истца о замене ответчика на надлежащего ФИО2 в Симоновский районный суд г. Москвы 27.05.2024 (опись вложения (т.2 л.д.12), суд полагает, что истцом не пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании доплаты с ответчика ФИО2

В соответствии с п.6 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В данном случае истец, направивший в адрес ответчика сначала 11.08.2022 уведомление о доплате, а затем 26.09.2023 претензию с требованием о доплате цены договора, просит взыскать с ответчика, не исполнившего данные требования неустойку в размере 24 795, 49 руб. за период с 01.07.2023 по 20.03.2024 с учетом ставки ЦБ- 16% годовых.

Согласно абзацу второму пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (в редакции от 30 сентября 2022 г.) в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу данного постановления до 30 июня 2023 г. включительно.

Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479 вступило в силу 29 марта 2022 г.

Особенности, установленные пунктами 1 и 1(1) настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления (пункт 1(2) постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479, введенный постановлением Правительства Российской Федерации от 17 мая 2022 г. № 890).

Таким образом, за период с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г. неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 6 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

Изложенное соответствует правовой позиции, приведенной в ответе на вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2023 г.

Данные положения закона применены истцом при расчете неустойки, исключен период до 01.07.2023. Оценивая представленный истцом расчет неустойки, суд находит его обоснованным, арифметически верным.

Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, и должна соответствовать последствиям нарушения обязательства. 

Учитывая, что ответчиком по делу выступает физическое лицо- ответчик ФИО2, а также размер задолженности по договору долевого участия и размер требуемой ко взысканию неустойки, период с даты направления уведомления до обращения с иском в суд, суд полагает возможным применить положения ст.333 ГК РФ и уменьшение размера неустойки по данному спору до 5000,00 руб., поскольку заявленная ко взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. 

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Расходы истца по оплате государственной пошлины в размере5 215, 69 руб. подтверждены платежным поручением №499 от 26.03.2024 (т.1л.д.3) и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования АО «Специализированный застройщик «Метромаш» - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (СНИЛС №) в пользу АО «Специализированный застройщик «Метромаш» (ИНН №) сумму долга в размере 176 773 руб. 98 коп., неустойку в размере 5 000 руб. 00 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5215 руб. 69 коп., а всего на общую сумму в размере 186 989 (сто восемьдесят шесть тысяч девятьсот восемьдесят девять) рублей 67 коп.

В удовлетворении исковых требований АО «Специализированный застройщик «Метромаш» о взыскании неустойки в размере 19 795, 49 руб.– отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: О.С. Астапова 

В окончательной форме решения судом принято 3 июля 2025 года.

Судья: О.С. Астапова